數(shù)字會說話。無論是市場下行、成本高企，還是疫情影響，最終都會反映在財報上。

8月集中出爐的中報顯示，上半年主流房企營收和凈利增速普遍放緩，甚至下滑，同時，部分房企的資金壓力加大，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率有走高的趨勢。

這個狀態(tài)在一段時間里，可能還會持續(xù)。

在房地產(chǎn)的下半場，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)收入放緩，房企轉(zhuǎn)型步入深水區(qū)，新業(yè)務(wù)正在逐漸展現(xiàn)力量。中報期內(nèi)，萬科首次披露租金收入，包括長租公寓、商業(yè)、物流等新業(yè)務(wù)，龍湖、華潤、中海的租金收入也反映在報表中，轉(zhuǎn)型效果已現(xiàn)。

在運營、租金收入帶來的現(xiàn)金流模式下，房企紛紛分拆新業(yè)務(wù)上市，尋求新的收入和利潤增長點。

盈利水平下降

上半年數(shù)家龍頭房企營收和凈利雙雙下滑。財報顯示，上半年華潤置地的營業(yè)收入為448.69億元，同比下降2.14%，凈利潤115.42億元，同比減少9.3%；富力營業(yè)收入同比下降4.63%至335.91億元，凈利潤下降5.86%至37.92億元；碧桂園的營收和凈利潤也有所減少。

還有一些房企僅凈利潤下滑。如中海、綠地，凈利潤分別為205.27億元、80.20億元，分別下降3.74%、10.76%。

恒大則發(fā)布了盈利預(yù)警。8月16日，恒大公告稱，預(yù)計上半年錄得核心業(yè)務(wù)凈利潤及凈利潤分別同比下降約37%、46%。

融創(chuàng)、保利、綠地等其他龍頭房企，雖然沒有出現(xiàn)營收和凈利直接下滑，但增速亦不及往年，也在放緩。

中報顯示，融創(chuàng)凈利潤出現(xiàn)了“急剎車”，約為109.59億元，同比增長約6.54%，與2019年上半年相比，增速大降55.16個百分點；保利發(fā)展實現(xiàn)凈利潤101.24億元，同比增長1.70%，而2019年中這一數(shù)據(jù)為53.27%，增速大減。

穩(wěn)健如萬科、龍湖也不例外。上半年萬科凈利潤為125.08億元，同比增長5.62%，但相比2019年上半年的29.79%，也明顯下降；上半年，龍湖的凈利潤為63.39億元，同比增長0.46%，增速下滑15.75個百分點。

與2019年全年已經(jīng)放緩的凈利潤增速相比，上述房企上半年的凈利潤表現(xiàn)也不如2019年。

房企盈利水平為何不及往年？碧桂園首席財務(wù)官伍碧君認(rèn)為，上半年利潤下降與延遲交付、兩年前拿地價格較高有關(guān)。

伍碧君表示，2020年由于疫情的原因，有兩個月處于開工停滯的狀態(tài)，交樓量同比下滑。此外，土地市場在2017年底、2018年比較火熱，那段時間買的地塊價格較高，而今開始交樓，拉低了毛利率，導(dǎo)致利潤不及預(yù)期。

萬科董秘朱旭也提到了地價高企。她說，地售比越來越高反映在了財報中，對房企的結(jié)算和利潤產(chǎn)生明顯影響。

恒大則在公告中稱，上半年利潤下降，主要是由于受疫情暴發(fā)影響，恒大進(jìn)行了全國促銷活動，導(dǎo)致售價降低、營銷費用上升。

商業(yè)地產(chǎn)商受疫情影響也很大。華潤置地首席財務(wù)官郭世清認(rèn)為，疫情黑天鵝導(dǎo)致了“投資物業(yè)評估增值下降”，進(jìn)而影響了凈利潤，龍湖等房企也由于持有較多商業(yè)地產(chǎn)，受到?jīng)_擊。

郭世清預(yù)計，隨著疫情好轉(zhuǎn)，投資物業(yè)評估增值回歸正常，華潤置地全年的利潤有望上升。

此外，各種因素疊加之下，不少房企負(fù)債率上升，資金鏈壓力加大。

中報顯示，不少房企的凈負(fù)債率上升。綠地的凈負(fù)債率上升24.7個百分點至180%，央企保利發(fā)展的凈負(fù)債率提升了約10個百分點至78.5%，華潤的凈負(fù)債率增加15.6個百分點至45.9%。

中海、龍湖的凈負(fù)債率分別為32.7%、51.4%,微升1和0.4個百分點，仍然處于行業(yè)低位。

但也有不少龍頭房企凈負(fù)債率下降了。中報顯示，萬科凈負(fù)債率為27.02%，比2019年末下降6.85百分點，綠城、金茂、旭輝的凈負(fù)債率為66.1%、74%、63.2%，分別下降2.9、5、5.3個百分點。

本來凈負(fù)債率偏高的房企也在積極降杠桿。融創(chuàng)的凈負(fù)債率為149%，大幅下降23個百分點；富力的凈負(fù)債率為177%，下降21.9個百分點。

尋找利潤增長點

在業(yè)績會上，房企們大多認(rèn)為，開發(fā)業(yè)務(wù)盈利水平的下滑，毛利率的走低不可避免。

他們能做的就是加快轉(zhuǎn)型，向精細(xì)化管理、新業(yè)務(wù)要利潤。

萬科是龍頭房企多元轉(zhuǎn)型的一個樣本。8月28日，萬科中報首次披露了租賃住宅業(yè)務(wù)、商場（含印力）業(yè)務(wù)與倉儲物流業(yè)務(wù)的收入。

其中，租賃住宅業(yè)務(wù)收入10.5億元；商場(含非并表項目)租金30.5億元，同比增長0.3%；倉儲物流租金8.3億元，同比增長36.9%。

截至6月底，萬科旗下商業(yè)項目（含印力）累計開業(yè)面積達(dá)到836萬平方米，同比增加11.1%；截至年中，萬科物流倉儲總面積616萬平方米，其中高標(biāo)庫開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%；冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%。

新業(yè)務(wù)首先貢獻(xiàn)收入的是物業(yè)。并表的萬科物業(yè)更在業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先，上半年實現(xiàn)營收67億元，同比增長26.8%；已經(jīng)上市的保利物業(yè)上半年營業(yè)收入36.01億元，同比增長27.6%。

華潤置地的住宅物業(yè)管理面積0.98億平方米，商業(yè)物業(yè)管理面積0.14億平方米，上半年分別實現(xiàn)營收16.8億元和10.4億元，同比提升9.3%和8.9%。

此外，華潤、龍湖、中海、保利等龍頭企業(yè)，上半年的運營收入還來自投資物業(yè)租金，華潤的投資物業(yè)租金收入上半年達(dá)到了近50億元；龍湖和中海上半年的商業(yè)租金收入也達(dá)到了26.7億元和20.3億元，較去年同期均有提升。

這些帶來持續(xù)現(xiàn)金流收入的業(yè)務(wù)，成為房企新資本化的起點。由于物業(yè)板塊現(xiàn)金流穩(wěn)定，增長性較為確定，近兩年率先成為分拆上市的佼佼者。

僅過去一年，已經(jīng)有18家物業(yè)公司上市。今年，物業(yè)IPO再加速，包括恒大、融創(chuàng)、華潤在內(nèi)的多家龍頭房企物業(yè)打算分拆上市。

至此，房企四巨頭中，僅剩下萬科物業(yè)還沒有上市計劃。萬科首席運營官王海武說，希望在轉(zhuǎn)型過程中把物業(yè)、商業(yè)、物流業(yè)務(wù)拆分上市，但目前沒有明確計劃。

目前，重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)上市比較困難，不少房企考慮，未來會將其中一些資產(chǎn)打包成REITs上市。

分拆上市帶來的益處顯而易見。除了融資之外，華潤置地就表示，分拆上市能提升市值規(guī)模，進(jìn)一步強化資產(chǎn)負(fù)債表，找到新的利潤增長點。

陽光城CFO吳建斌認(rèn)為，資本擴張是企業(yè)永恒的主題，也是穿越周期，延長生命的關(guān)鍵因素。近兩年物業(yè)迎來資本化風(fēng)口，這樣的機會還有，房企在持續(xù)提升競爭力的同時，應(yīng)該培育相關(guān)新業(yè)務(wù)，投資新基建，迎接資本化的風(fēng)口。