是什么讓上海南京西路上月入萬(wàn)元的白領(lǐng)不得不在7-11便利店匆匆吃完午餐?又是什么讓一些服裝、超市連鎖零售放慢擴(kuò)張步伐?

　　答案是不斷上漲的商鋪租金。

　　租金的上漲，正在吞噬著餐飲業(yè)的利潤(rùn)，而為了能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，它們不得不緊隨租金選擇提價(jià)，以至于逼退了南京西路上的白領(lǐng);對(duì)于服裝、超市連鎖零售企業(yè)而言，同時(shí)也要面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在價(jià)格上的拼搶?zhuān)醿r(jià)之路走不通，所以只能放慢擴(kuò)張步伐。

　　記者調(diào)查顯示，除了影響租金價(jià)格的正常供需因素，因樓市限購(gòu)紛紛涌入商鋪、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投機(jī)資金的推波助瀾，或許對(duì)時(shí)下一線城市租金的上漲有著更為關(guān)鍵的影響。

　　午餐的房租成本

　　上海南京西路地鐵口附近的7-11便利店，每天中午用餐時(shí)間，總會(huì)排起一隊(duì)購(gòu)買(mǎi)快餐的長(zhǎng)龍，在附近一家國(guó)際管理咨詢公司上班的李小姐就是其中的一位，5月24日下午1點(diǎn)，李小姐坐在便利店窗邊一張沒(méi)有靠背的圓椅上開(kāi)始了她的午餐。

　　因?yàn)楸阋?，?dāng)李小姐一個(gè)人用餐時(shí)，往往就會(huì)選擇這家7-11便利店，這份有著雞腿、番茄炒蛋和米飯的午餐，“一般兩三個(gè)菜十多元，最貴也就20多元。”

　　相形之下，附近即便是大眾化的餐廳，同樣標(biāo)準(zhǔn)，人均卻需要花費(fèi)四五十元，盡管稅后月收入上萬(wàn)元，但李小姐仍然認(rèn)為這個(gè)數(shù)字有些貴。

　　去年12月，上海一家媒體推出的南京西路白領(lǐng)生存狀況調(diào)查表明，近八成白領(lǐng)認(rèn)為午餐價(jià)格偏高，吃飯難且貴是他們最頭痛的問(wèn)題，調(diào)查中，只有8.5%的人群能接受30元以上的午餐。

　　李小姐公司附近一幢大樓的四層，是餐廳集中地。“之前那有一家餐廳，人均也是四五十，可是我們覺(jué)得東西根本不值，覺(jué)得偏貴。不過(guò)我們也大概知道，他們的成本下不來(lái)的，租金太貴啦。”李小姐說(shuō)。

　　即便如此，上述餐廳也早已關(guān)門(mén)，只留下空空的攤位。本報(bào)記者以租賃方的身份詢問(wèn)業(yè)主報(bào)價(jià)，得到的回答是每天每平方米15元，以該攤位200平方米面積計(jì)算，一天即需要支付3000元的租金。

　　假設(shè)人均50元用餐，若租用上述面積的商鋪，在排除原材料、人工成本的情況下，也就意味著每天要有60人的營(yíng)業(yè)收入用于支付房租。

　　而根據(jù)本報(bào)此前報(bào)道，以上海餐飲企業(yè)租金成本約占營(yíng)收15%的比例計(jì)算，這也意味著，如果要在上述商鋪維持正常經(jīng)營(yíng)，每天營(yíng)業(yè)收入應(yīng)在2萬(wàn)元，那么，每天接待用餐者的數(shù)量，至少也應(yīng)達(dá)400人。

　　相比于目前15%的租金成本，2006年之前，這一比重為8%～10%。上海餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)金培華透露，以目前餐飲行業(yè)55%～60%的毛利率計(jì)算，人工費(fèi)用約20%，水電煤約6%、稅收約5%、折舊費(fèi)7%~8%、雜費(fèi)約3%~4%，再加上房租約13%~15%，合起來(lái)達(dá)到54%~58%，整個(gè)行業(yè)幾乎處于盈虧臨界點(diǎn)。

{page_break}

　　美邦服飾(002269,股吧)的困擾

　　7-11便利店出來(lái)向左走不多會(huì)，就到了因?yàn)槟涂顺冯x而較受關(guān)注的向陽(yáng)大樓。其一樓落地大櫥窗上一紙告示顯示，耐克才從那里撤離不久，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為是租金壓力使得耐克撤離。

　　“肯定不是因?yàn)椴荒艹惺茏饨鸪冯x。”耐克體育(中國(guó))有限公司大中華區(qū)傳播總監(jiān)黃湘燕對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　在向陽(yáng)大樓門(mén)店關(guān)門(mén)之際，耐克公布的一個(gè)媒體官方公告稱：勝陽(yáng)(上海)商貿(mào)有限公司提前終止了與位于南京西路耐克上海993店的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，該商鋪是由勝陽(yáng)公司承租，繼而轉(zhuǎn)租與耐克公司。由于勝陽(yáng)公司企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整,其管理團(tuán)隊(duì)決定提前與業(yè)主終止位于南京西路的整座993大樓的租賃協(xié)議。

　　“最近公司是在討論中國(guó)成本的上升，但租金還沒(méi)有成為特別被強(qiáng)調(diào)的成本壓力。”黃湘燕說(shuō)。

　　不過(guò)，對(duì)于國(guó)內(nèi)品牌來(lái)說(shuō)，零售環(huán)節(jié)快速上漲的租賃成本壓力不小。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出：對(duì)于零售業(yè)，租賃費(fèi)用一般占到成本的17%左右，但近3年租賃成本上漲速度較快，因而其運(yùn)營(yíng)成本也在增加。易居中國(guó)分析師薛建雄對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在租賃費(fèi)用大概占到成本的25%。

　　上海美特斯?邦威服飾股份有限公司(002269.SZ，下稱“美邦服飾”)此前便對(duì)媒體稱：“一些城市尤其是一線城市的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L(zhǎng)高達(dá)30%以上，將嚴(yán)重影響休閑服企業(yè)的盈利狀況。”

　　今年4月，美邦服飾關(guān)閉了在淮海路的Me&City旗艦店。有不愿透露姓名的美邦服飾員工表示，因?yàn)樘潛p關(guān)店。另有媒體稱，美邦服飾這兩年正處在早期租賃店面到期階段，續(xù)租租金會(huì)有較大幅度提升，甚至面臨無(wú)法續(xù)租的處境。

　　美邦服飾在業(yè)內(nèi)曾經(jīng)比較響亮地要推廣大店模式，如今也正在悄然改變。在其2011年年報(bào)中，美邦服飾表示，本年度公司新增直營(yíng)店鋪以中小型店鋪和專(zhuān)柜居多，新增租金支出相對(duì)較少，新增人力成本可控制性較高，因而銷(xiāo)售費(fèi)用增長(zhǎng)得到較好的控制。

　　然而，群益證券最近通過(guò)媒體發(fā)布的分析稱：美邦服飾2012年展店計(jì)劃比較謹(jǐn)慎，店鋪增速由2011年的30%降至5%～10%，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)將由門(mén)店擴(kuò)張轉(zhuǎn)向門(mén)店的平效(每平方米每月的銷(xiāo)售額)提高。至2012年1Q(第一季度)，美邦直營(yíng)平效為2.2萬(wàn)，加盟平效為1.8萬(wàn)，與ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等國(guó)際品牌5萬(wàn)左右的平效相比還有很大差距。

　　從美邦服飾年報(bào)來(lái)看，2011年的營(yíng)業(yè)收入比較2010年增長(zhǎng)32.59%，如果是30%的租金增長(zhǎng)率，無(wú)疑對(duì)其運(yùn)營(yíng)將產(chǎn)生不可估量的影響。

　　對(duì)于租金對(duì)自身運(yùn)營(yíng)的種種影響，美邦服飾對(duì)本報(bào)記者簡(jiǎn)單回應(yīng)說(shuō)：“公司近期困擾比較多，關(guān)于租金壓力、庫(kù)存、投資地產(chǎn)等等方面，將在最近找個(gè)時(shí)間正式全面回應(yīng)。”

{page_break}

　　租金上漲迅猛

　　向陽(yáng)大樓往西大概兩三個(gè)街區(qū)，就是引人注目的嘉里中心商務(wù)大樓。國(guó)際物業(yè)咨詢顧問(wèn)公司萊坊上海研究咨詢部董事楊?lèi)偝拷榻B：“南京路最新推出的嘉里中心二期，零售租金報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了60～80元/平方米·天，寫(xiě)字樓報(bào)價(jià)16～18元/平方米·天。整體來(lái)說(shuō)，南京西路是全國(guó)比較貴的商業(yè)街區(qū)。”

　　萊坊關(guān)于2011年上半年中國(guó)高端商場(chǎng)首層月租數(shù)據(jù)顯示：上海高端商場(chǎng)租金高企，位列上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、成都七大城市之首，每平方米人民幣月租在1500元左右。

　　在萊坊對(duì)全球優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的回報(bào)率監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)中，上海以近7%的回報(bào)率位列全球含香港、倫敦、東京、巴黎、法蘭克福、新加坡、馬德里、悉尼、上海九大城市之首。

　　寫(xiě)字樓租金的絕對(duì)值水平也直追全球“昂貴”水平。萊坊稱：直至2011年，北京以每年租金每平方尺56.05美元，成為中國(guó)最昂貴的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，上海以每年每平方尺49.16美元緊隨其后，兩個(gè)城市在全球最昂貴的寫(xiě)字樓城市中分別位列第19及28。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，不管是北京、上海、廣州、深圳，還是其他二三線城市，租金早從2007年開(kāi)始就進(jìn)入了大幅增長(zhǎng)的通道。

　　萊坊發(fā)布的《2012全球豪宅和財(cái)富展望報(bào)告》中，選擇了倫敦(西區(qū))、倫敦(金融城)、巴黎、新加坡、上海、香港和莫斯科為樣本，它們?cè)?007年一季度至2011年一季度的寫(xiě)字樓租金，按年變動(dòng)來(lái)說(shuō)，上海每年平均變動(dòng)17%，排在首位香港之下，其余城市或區(qū)域年變動(dòng)幅度都在10%以內(nèi)。

　　“中國(guó)的商鋪市場(chǎng)也一直火爆，2008年到2009年有幾個(gè)季度也受到國(guó)際危機(jī)影響增長(zhǎng)放緩，但是比寫(xiě)字樓市場(chǎng)更快恢復(fù)。像上海的商鋪?zhàn)饨?，這些年大致保持在每年10%~15%的增長(zhǎng)。”楊?lèi)偝拷榻B。

　　戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“我們所跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2009年至今，中國(guó)的商鋪?zhàn)饨鹈磕暝鲩L(zhǎng)大概在10%。不過(guò)，一些企業(yè)所提及的一線城市商鋪?zhàn)饨鹉隄q幅在30%，這在一線城市一些旺街區(qū)是有可能的。”

　　不過(guò)薛建雄認(rèn)為，30%的增長(zhǎng)應(yīng)該是個(gè)案，尤其是那些一下子更換新租客的商鋪有這種可能。

　　商鋪投機(jī)怪象

　　即便如此，仍有媒體用了“暴漲”來(lái)形容北京商務(wù)區(qū)租金最近的增長(zhǎng)。“是的，暴漲。”魏東說(shuō)。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度北京寫(xiě)字樓租金同比增長(zhǎng)47.76%，為全球?qū)懽謽亲饨饾q幅最高，同期上海寫(xiě)字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫(xiě)字樓租金同比增長(zhǎng)則為25%，上海、廣州、深圳當(dāng)年漲幅與今年差別不太大。

　　“北京租金暴漲有幾個(gè)原因：其一，國(guó)際跨國(guó)企業(yè)回潮北京辦公;其二，北京最近幾年寫(xiě)字樓基本沒(méi)有增加新的供應(yīng)。上海寫(xiě)字樓之前的漲幅也是比較高的，因?yàn)槿ツ暧辛诵碌墓?yīng)，所以漲幅放緩了些。”魏東說(shuō)。

　　還有第三個(gè)同樣重要的原因——進(jìn)入商鋪寫(xiě)字樓市場(chǎng)的資金越來(lái)越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報(bào)告中不斷提及：“由于限購(gòu)，越來(lái)越多的投資者正在轉(zhuǎn)向商鋪寫(xiě)字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務(wù)大樓玻璃幕墻上，?？煽匆?jiàn)醒目的“不限購(gòu) 不限貸”字樣。

　　“這幾年寫(xiě)字樓商鋪市場(chǎng)開(kāi)始形成，買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的多起來(lái)了。新買(mǎi)進(jìn)的大多很有錢(qián)，雖然寫(xiě)字樓商鋪價(jià)格很高，但大多采取一次性付清，看起來(lái)這些買(mǎi)家真是不缺錢(qián)。”魏東說(shuō)。從大量的新來(lái)房東的行動(dòng)上，魏東感覺(jué)到仍然很明顯的民間資本高流動(dòng)性。

　　一些投機(jī)性的特征開(kāi)始出現(xiàn)在商鋪寫(xiě)字樓市場(chǎng)。魏東介紹，在中國(guó)一線城市，寫(xiě)字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現(xiàn)高空置率的狀況。不過(guò)，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價(jià)的空間是很小的。

　　“這種情況在國(guó)際房地產(chǎn)發(fā)展成熟的國(guó)家是很少看到的，國(guó)際一些客戶都會(huì)奇怪為什么高空置，租金也不下降，這是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。”魏東說(shuō)。

　　“中國(guó)住宅市場(chǎng)十多年的火爆，對(duì)土地房產(chǎn)增值的信心同樣蔓延在寫(xiě)字樓商鋪市場(chǎng)，買(mǎi)家們對(duì)未來(lái)的升值空間都十分看好。對(duì)于租金這塊，他們甚至?xí)胁辉诤醯男膽B(tài)，因?yàn)楸容^物業(yè)本身的升值，租金的回報(bào)并不顯得那么重要，所以會(huì)出現(xiàn)大多情愿空置也不降價(jià)出租。”魏東表示。

　　在南京西路地鐵口附近小區(qū)里，正有越來(lái)越多的民宅一樓加入到“商鋪”行列。“民宅商鋪”中有小餐館、咖啡館、服飾店等等。其中一處民房幾十平方米大小，開(kāi)著一家小面館，一半的餐椅都擺在了門(mén)外。每天中午用餐時(shí)間，就會(huì)有一群群三三兩兩的白領(lǐng)在大太陽(yáng)下排隊(duì)等待就餐。這個(gè)小面館生意火爆最大的秘訣，看看它的價(jià)格就會(huì)明了：湯面，4元/碗;大排，6元/塊;三絲，3元/份……

　　“工資和利息不取決于勞動(dòng)和資本的產(chǎn)品，而決定于產(chǎn)品中取走租金后還留下多少。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治在《進(jìn)步與貧困》中寫(xiě)道。高企的租金，正在侵蝕著打工者實(shí)際的工資與福利增長(zhǎng)，侵蝕著利潤(rùn)已經(jīng)很微弱的中國(guó)制造業(yè)。

　　中國(guó)制造業(yè)越來(lái)越難過(guò)

　　2007年至今，國(guó)際經(jīng)濟(jì)整體環(huán)境波動(dòng)異常而非欣欣向榮，為何中國(guó)的商鋪寫(xiě)字樓租金卻反而進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道呢?

　　楊?lèi)偝空J(rèn)為，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響相對(duì)小。

　　2008年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受?chē)?guó)際環(huán)境影響，增長(zhǎng)也一度放緩，但是在2010年又開(kāi)始恢復(fù)較強(qiáng)的上升勢(shì)頭。而且國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求也開(kāi)始增長(zhǎng)，尤其是銀行與金融業(yè)，其中銀行甚至整幢整幢的購(gòu)買(mǎi)。中國(guó)的商鋪市場(chǎng)甚至比寫(xiě)字樓市場(chǎng)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響更小。

　　雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較小，但從2010年下半年開(kāi)始，中國(guó)國(guó)內(nèi)自身的問(wèn)題也開(kāi)始呈現(xiàn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)從4月份的53.3下降到了5月份的50.4，為5個(gè)月以來(lái)的新低。盡管這是PMI連續(xù)第六個(gè)月維持在50以上，表明制造業(yè)活動(dòng)在擴(kuò)大，但指數(shù)的下降顯然釋放了一個(gè)明確的信號(hào)，即增長(zhǎng)勢(shì)頭在放緩。

　　美邦服飾年報(bào)顯示，它在2011年的毛利是44%，是上市后毛利最低的年份。

　　另一家國(guó)內(nèi)休閑體育用品的品牌匹克5月4日的公告稱：截至2012年3月31日的第一季度，本集團(tuán)部分零售網(wǎng)點(diǎn)的同店銷(xiāo)售金額(按零售價(jià)格計(jì)算)與2011年同期持平。與2012年3月31日，本集團(tuán)于中國(guó)的授權(quán)經(jīng)營(yíng)零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目達(dá)到7523個(gè)，與2011年末相比凈減少283個(gè)，按照本集團(tuán)之零售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化計(jì)劃，預(yù)計(jì)于2012年底，本集團(tuán)的授權(quán)零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目約為7000個(gè)。

　　以往匹克的授權(quán)經(jīng)營(yíng)店是處在每年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭中，相比于2010年，2011年匹克新增店鋪582個(gè)。

　　中國(guó)制造業(yè)的日子普遍越來(lái)越難過(guò)，上海交大海外教育學(xué)院稅務(wù)教研組組長(zhǎng)汪蔚青對(duì)本報(bào)記者表示，在其所跟蹤的制造業(yè)中，大多凈利僅在3%～4%，最多不會(huì)超過(guò)10%。“越來(lái)越多的制造業(yè)轉(zhuǎn)向做渠道、做平臺(tái)。但是誰(shuí)都知道，沒(méi)有產(chǎn)品了，賣(mài)什么啊?”