“關(guān)山大道不到5公里的一段路上，聚集了至少5個(gè)商業(yè)體，投資商鋪回報(bào)率能有保證嗎?”近日，有讀者致電，咨詢關(guān)山片商鋪投資。

　　記者連日走訪發(fā)現(xiàn)，被稱為光谷副中心的關(guān)山大道上，聚集了光谷新世界、保利時(shí)代、普提金、光谷天地等商業(yè)體，此外，光谷步行街四期、德國(guó)風(fēng)情街也正向關(guān)山大道延伸。記者步行測(cè)算，部分商業(yè)體之間的距離甚至不足一公里。扎堆的商業(yè)綜合體，能否保證足夠的回報(bào)率?類似的武漢大型商業(yè)體發(fā)展“錢景”如何?

　　關(guān)山商業(yè)體相當(dāng)于4個(gè)光谷步行街

　　公開(kāi)資料顯示，光谷新世界開(kāi)發(fā)規(guī)模20萬(wàn)平方米、保利時(shí)代7.6萬(wàn)平方米、普提金160萬(wàn)平方米、光谷天地6.5萬(wàn)平方米。一共接近200萬(wàn)平方米的商業(yè)開(kāi)發(fā)，相當(dāng)于再造4個(gè)光谷步行街。多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都依托住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　關(guān)山大道某樓盤商鋪銷售經(jīng)理說(shuō)，“僅一至四棟樓，就有3000多住戶，加上尚未開(kāi)盤的4棟樓，還有未開(kāi)發(fā)的二期三期項(xiàng)目，您還愁商鋪火不起來(lái)嗎?”記者提出質(zhì)疑，“很多樓盤都有自己的商業(yè)，差別在哪里?優(yōu)勢(shì)在哪里?”

　　該銷售經(jīng)理說(shuō)，“商業(yè)的運(yùn)作要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，如果沒(méi)有引進(jìn)大型項(xiàng)目的實(shí)力，最后也只能是一座空城，我們已經(jīng)有開(kāi)發(fā)成功的項(xiàng)目作為參考，您還懷疑什么呢?”

　　武漢商鋪空置率將突破兩位數(shù)

　　國(guó)際知名房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行一季度零售物業(yè)報(bào)告指出，武漢市一季度商鋪?zhàn)饨鸨热ツ晁募径壬细?%。目前武漢商鋪投資最大的風(fēng)險(xiǎn)，是供應(yīng)量持續(xù)攀升導(dǎo)致空置率上升。武漢現(xiàn)有商鋪面積是290萬(wàn)平方米左右，而未來(lái)三年將新增350萬(wàn)平方米。供應(yīng)量的翻倍可能導(dǎo)致商鋪空置率急劇上升，今年空置率預(yù)計(jì)為8.3%左右，明年將達(dá)到12.6%，后年達(dá)到13.4%。

　　中指研究院華中分院市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政指出，未來(lái)5年，武漢的商業(yè)供應(yīng)量不低于1200萬(wàn)平方米，新入駐的大型零售購(gòu)物集團(tuán)，將給本地商業(yè)帶來(lái)升級(jí)換代的沖擊。“商業(yè)綜合體是城市發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。武漢兩江三鎮(zhèn)的格局，也為商業(yè)綜合體的生長(zhǎng)提供了絕佳土壤。”

　　亞麻則認(rèn)為，“城市商業(yè)綜合體的高集成度，大輻射力，是與片區(qū)人群的消費(fèi)力和成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)密不可分。大批量商業(yè)綜合體的涌現(xiàn)，必將引發(fā)片區(qū)內(nèi)的惡性商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。”

　　依舊做百貨，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常殘酷

　　“商業(yè)綜合體的模式在關(guān)山大道片區(qū)是適用的。”武漢商鋪投資第一人易偉文分析稱，“如果開(kāi)發(fā)商依舊做大型百貨，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常殘酷。”

　　易偉文認(rèn)為，商業(yè)綜合體實(shí)際上是小區(qū)底鋪的一種延伸。“但一味地追求高大上，實(shí)際上是把空間越做越小，還不如做社區(qū)鄰里中心，給小區(qū)業(yè)主更全的配套設(shè)施，比如集貿(mào)市場(chǎng)、早餐店、一般家具用品店等形式。這樣不僅區(qū)別了大型百貨，更貼近了社區(qū)業(yè)主，讓商鋪的價(jià)值得到真正體現(xiàn)。”

　　對(duì)于商鋪地段的選擇，易偉文說(shuō)，“商鋪投資有金角銀邊的說(shuō)法，投資人可以選擇樓梯通道兩側(cè)和樓梯拐角，這些地方地段好，未來(lái)收益也會(huì)比其他地段要高。”