超八成供應(yīng)位于新興商圈

　　世邦魏理仕最新研究報告顯示，目前，全球在建購物中心面積達到3900萬平方米，相比2013年增加了300萬平方米，中國在建購物中心面積占全球一半以上，仍是最活躍的市場。

　　作為全球最大的在建零售項目市場，中國有八個城市躋身全球在建購物中心面積前十名。其中，上海以330萬平方米的在建面積位列全球第一，這一數(shù)字高于除俄羅斯和土耳其之外的所有86個歐洲城市在建面積的總和。成都緊隨上海之后，在建面積達320萬平方米。其次是深圳和天津，在建面積分別為270萬平方米和250萬平方米。

　　由于傳統(tǒng)市中心的土地日益緊缺和新興城區(qū)的大量住宅建設(shè)，城市人口的郊區(qū)化趨勢不斷加強，而軌道交通網(wǎng)絡(luò)的快速延伸更起到了推波助瀾的作用。人口向傳統(tǒng)市中心以外遷移則為次級/新興的發(fā)展帶來機遇。在2014-2016年的上海購物中心新增供應(yīng)中，超過80%都位于次級/新興商圈，供應(yīng)相對集中的區(qū)域主要包括虹橋商務(wù)區(qū)、七寶、五角場、新江灣、蘇河灣等。

　　世邦魏理仕上海研究部資深董事謝晨表示：“上海購物中心建設(shè)高峰的成因主要源于新興商圈的迅猛發(fā)展，這些商圈內(nèi)購物中心的集中供應(yīng)將會在短期內(nèi)給業(yè)主帶來一定招商和租金的壓力，但從過去三年新興商圈平均底層商鋪租金的高度增幅來看，我們對上海新興商圈商鋪市場持樂觀看法。”

　　大虹橋購物中心供應(yīng)較多

　　記者了解到，未來3年比較值得關(guān)注的項目包括虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋天地、萬科中心、協(xié)信項目、龍湖虹橋天街等，七寶商圈的萬象城和萬科廣場等，五角場商圈的合生國際廣場，新江灣城的尚浦領(lǐng)世，以及蘇河灣的大悅城二期和華僑城項目等。

　　尤其是在大虹橋區(qū)域，未來三年，預(yù)計將有5個零售項目相繼在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)竣工上市，總計零售面積約為40萬平方米左右，項目包括虹橋天地、萬科中心、協(xié)信項目、萬通中心和龍湖虹橋天街項目。而據(jù)商報記者了解，未來虹橋商務(wù)區(qū)新增的零售商業(yè)面積恐怕將遠(yuǎn)不止于此。核心區(qū)一期最先啟動的虹橋綠谷東區(qū)擁有近4萬平方米的零售商業(yè)面積，近期計劃啟動招商;富力斥資22億元收購的虹橋綠谷西區(qū)也有3萬多平方米的地下商業(yè)面積;而核心區(qū)北片區(qū)的上海正榮財富中心預(yù)計將在明年上市，招商工作也正在準(zhǔn)備中，不過其商業(yè)面積尚在評定中，記者尚不清楚具體規(guī)模。

　　根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)“十二五規(guī)劃”顯示，其主功能區(qū)目標(biāo)就業(yè)人口在20萬左右，如果不考慮流動性非常強的交通客流，區(qū)域內(nèi)購物中心體量已不算少。不過，作為一個新興的商圈，當(dāng)前虹橋商務(wù)區(qū)也面臨著一些挑戰(zhàn)。

　　“首先，虹橋核心區(qū)內(nèi)大部分的寫字樓項目仍然在建，商務(wù)氛圍和消費客群仍在蓄積過程中，因此短期內(nèi)新虹橋商務(wù)區(qū)的購物中心項目需要一定時間的培養(yǎng)期;此外，虹橋商務(wù)區(qū)‘交通樞紐+商務(wù)區(qū)+區(qū)域中心’的多重定位使商業(yè)項目面臨旅客、辦公人員、周邊居民這三種性質(zhì)不同的客群，因而在項目定位、業(yè)態(tài)選擇和分配等方面也需要發(fā)展商作出相應(yīng)的思考和應(yīng)對。”謝晨進一步向商報記者指出，“再者，根據(jù)整個‘大虹橋’商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，在2號線/17號線地鐵沿線有多個新興商業(yè)區(qū)的布點規(guī)劃，如趙巷、青浦新城等，可能亦會對虹橋商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客群產(chǎn)生一定分流、截流的影響。”

　　推動購物中心大型化

　　值得一提的是，近年來，電商的沖擊和購物人群對消費體驗的追求促使購物中心引入更多的體驗式元素。而影院、冰場、親子樂園等代表性的體驗型租戶一般面積較大，同時不少購物中心業(yè)主亦致力于為購物者提供更舒適、寬敞的公共空間，這些都推動著購物中心向大型化發(fā)展。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2014-2016年間建成的購物中心的平均體量為8.8萬平方米，較當(dāng)前已開業(yè)購物中心的平均體量增長了約20%。

　　以虹橋天地為例，其定位為集展示辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝為一體的綜合商業(yè)，零售商業(yè)面積超過12萬平方米。在虹橋交通樞紐過境人流多、項目競爭強和網(wǎng)購沖擊的情況下，虹橋天地項目總監(jiān)陳建宏的制勝心得就強調(diào)“體驗式商業(yè)”，他曾明確對媒體表示：“做商業(yè)，客戶能得到怎樣的體驗非常重要，在虹橋天地這個平臺里，人們可以有非常好的、多樣化的體驗，集合交通、辦公、商業(yè)、娛樂等的綜合體，將成為一種新的商業(yè)和生活模式。”

　　作為龍湖集團在上海建設(shè)的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目，龍湖虹橋天街總建筑面積達43萬平方米。今年3月，龍湖虹橋天街舉行了全球品牌發(fā)布會，宣布入駐商家將涵蓋國際一線奢侈品牌、輕奢零售品牌，以及培訓(xùn)中心、高級餐吧、健身房和影院等，甚至將會有首次進入上海的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌。

　　而除了虹橋商務(wù)區(qū)的各色購物中心以外，在距離虹橋交通樞紐2公里處的吳中路、外環(huán)高架口還有一個“巨無霸”的商業(yè)項目——上海華潤萬象城也將在3年內(nèi)上市。商報記者注意到，萬象城定位于高品質(zhì)都市綜合體，包括萬象城購物中心、國際甲級寫字樓群、國際公寓式酒店、精品生活館、生態(tài)空中花園及地鐵博物館，總建筑面積達53萬平方米。其中，萬象城購物中心總體量達到驚人的24萬平方米，是集合全球頂級奢侈品牌、都會時尚品牌、豐富的寰宇美食、超大型IMAX影院、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰場、五星級KTV、家用家居、兒童親子、高端超市及地鐵博物館為一體的“一站式體驗式頂級購物中心”。

　　距離萬象城北面不遠(yuǎn)處的七莘路、漕寶路口，七寶萬科廣場的總建筑面積也超過了22萬平方米，將由地上5層和地下3層建筑組成，計劃建設(shè)一個包括商場、影院及餐飲、展示等服務(wù)，并能提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務(wù)的大型購物中心。據(jù)了解，整個項目已于去年開工，計劃明年開業(yè)。