世邦魏理仕近日發(fā)布《演變中的中國零售業(yè)格局》報告指出，上海零售物業(yè)未來三年供應(yīng)將超330萬平方米。2000年至2013年間，本市每年平均零售物業(yè)供應(yīng)量僅32.6萬平方米;可在2014年至2016年間，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將達到112.3萬平方米，是此前年份的3倍多。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，面對井噴的零售物業(yè)市場，需要對商圈建設(shè)進行梳理，否則會造成商圈同質(zhì)化，更不利于零售業(yè)發(fā)展。

　　購物中心成零售業(yè)主流業(yè)態(tài)

　　世邦魏理仕統(tǒng)計，上海正在開發(fā)的44個商業(yè)項目中，只有五分之一的項目單體體量小于5萬平方米，而大于15萬平方米的項目個數(shù)占總量的11.4%。根據(jù)體量可以判斷，這些零售物業(yè)大多為購物中心。而從物業(yè)分布看，單體項目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段，主要是新興的社區(qū)性商圈，如真如板塊、新江灣城板塊、七寶板塊等。

　　同時，上海零售市場原有的百貨項目也開始了“購物中心化”調(diào)整。目前，很多百貨商場通過商場擴容改造、引入時尚品牌旗艦店、增加商場體驗性元素等，來營造一種類似于購物中心的消費體驗。這一“百貨商場購物中心化”的調(diào)整方式，意味著購物中心已成為上海零售業(yè)的主流業(yè)態(tài)。

　　同質(zhì)化競爭致“日子不好過”

　　多功能的購物中心雖然擁有諸多優(yōu)勢，但競爭依然激烈。世邦魏理仕上海商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕指出，這些物業(yè)在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題，即如何完成招租任務(wù)。從目前上海的零售業(yè)發(fā)展狀況看，百貨業(yè)的同質(zhì)化現(xiàn)象很嚴重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢。不同購物中心所囊括的業(yè)態(tài)、功能乃至品牌十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。

　　仲量聯(lián)行指出，今年二季度上海商業(yè)地產(chǎn)招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據(jù)統(tǒng)計，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8%，為每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，該指標上揚3.9%，達到每平方米每天17.3元。尤其值得關(guān)注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3%。據(jù)分析，這是由于一些項目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結(jié)束后選擇撤出。這從一個側(cè)面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。

　　“大而全”不一定討市場歡心

　　注冊地產(chǎn)咨詢分析師陸志皓指出，隨著零售業(yè)競爭加劇，即便曾經(jīng)成功的萬達模式也會失靈。他分析，萬達模式成功的最關(guān)鍵一點在于搶先一步——當其他商業(yè)項目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時，萬達卻開始打造城市綜合體。眼下，即便在新城、新市鎮(zhèn)，已很難再出現(xiàn)由一個開發(fā)商打造城市綜合體的機會;加上各種商業(yè)設(shè)施的快速發(fā)展，萬達模式所代表的“一家獨大”時代一去不返。

　　消費習慣的改變也注定了“大而全”的商業(yè)設(shè)施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務(wù)被認為是實體商業(yè)的克星，但在電商同樣發(fā)達的日本東京，實體商業(yè)依舊受到追捧。其中的原因就是，東京商業(yè)強調(diào)“精致”。所謂“精致”，不是說商業(yè)項目體量不能大，而是指需要在經(jīng)營特色、服務(wù)細節(jié)等“小處”勝人一籌。相比之下，上海商業(yè)發(fā)展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務(wù)特色和消費體驗。