動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱“動(dòng)批”)搬遷已成定局，但搬遷過(guò)后，這塊土地如何新生?北京商報(bào)記者從動(dòng)批產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)地產(chǎn)研究人士、相關(guān)政府部門(mén)等各個(gè)方面深入采訪，大膽猜測(cè)了動(dòng)批重生的八大可能性。

　　猜想一：購(gòu)物中心

　　可行指數(shù)：★★★★★

　　動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)一直是北京的一大傳統(tǒng)商圈，盡管其業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，但每天仍有大量消費(fèi)者慕名前來(lái)消費(fèi)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，便捷的交通和動(dòng)批此前聚集的人氣、商氣、財(cái)氣，被認(rèn)為是籌建購(gòu)物中心的一大優(yōu)勢(shì)。北京市有百貨130余家，近年來(lái)，購(gòu)物中心的數(shù)量也在急劇增長(zhǎng)。但是資料顯示，目前購(gòu)物中心多以東城、朝陽(yáng)為主，城市以西的區(qū)域購(gòu)物中心數(shù)量較為稀少，缺乏大體量的購(gòu)物中心。

　　不僅如此，據(jù)北京商報(bào)記者了解，動(dòng)批商圈創(chuàng)造的GDP與政府在此地花費(fèi)的管理費(fèi)用不成正比。低稅收和高額的管理費(fèi)用給政府帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，而與之相反，購(gòu)物中心的GDP回報(bào)率則遠(yuǎn)高于批發(fā)市場(chǎng)。針對(duì)于此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心，一方面可以將此前動(dòng)批營(yíng)造的商業(yè)氛圍聚集利用，另一方面也能為北京的GDP做出一定的貢獻(xiàn)。在調(diào)查中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，動(dòng)批雖處于核心城區(qū)，但周邊以老舊小區(qū)為主，籌建購(gòu)物中心及配套商業(yè)也能滿足周邊居民的生活所需。

　　不容忽視的是，新建購(gòu)物中心或?qū)榻煌◣?lái)壓力。據(jù)記者了解，目前動(dòng)物園及西直門(mén)地區(qū)，因處于中心城區(qū)的交通樞紐，再加上西直門(mén)橋的路線較為復(fù)雜，使其一直難改交通阻塞的形象。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，大型購(gòu)物中心的修建仍將會(huì)給西直門(mén)地區(qū)的交通帶來(lái)壓力。此外，北京工商大學(xué)商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)洪濤稱，目前購(gòu)物中心的同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，如果不提前將購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃好，盲目開(kāi)業(yè)，短時(shí)間內(nèi)將難以盤(pán)活。

　　猜想二：寫(xiě)字樓

　　可行指數(shù)：★★★★☆

　　核心城區(qū)寫(xiě)字樓空間用盡，一度成為北京等一線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一大難題。

　　根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商戴德梁行今年發(fā)布的《全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開(kāi)支報(bào)告》顯示，亞太地區(qū)的寫(xiě)字樓可利用空間有限，對(duì)于北京、上海等一線城市來(lái)說(shuō)，在中心城區(qū)開(kāi)發(fā)新的寫(xiě)字樓幾乎被認(rèn)為是天方夜譚。但隨著動(dòng)批外遷等一系列方案的出臺(tái)，3-5年之后，西直門(mén)外、西北二環(huán)附近留出一片可重新規(guī)劃的土地。

　　北有中關(guān)村、南有金融街，再加上動(dòng)批距西直門(mén)公交樞紐及北京火車(chē)北站距離較近，便捷的交通也被認(rèn)為具有發(fā)展高端寫(xiě)字樓得天獨(dú)厚的先決條件。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，動(dòng)批地處西城區(qū)和海淀區(qū)交界，近年來(lái)，兩區(qū)都在不斷的擴(kuò)建金融街和中關(guān)村的商務(wù)辦公，動(dòng)批搬遷之后，改建為商務(wù)寫(xiě)字樓或?qū)⑹莾蓞^(qū)政府心之所向。

　　盡管動(dòng)批改成寫(xiě)字樓具有地理位置的優(yōu)厚條件，但在張家鵬看來(lái)，動(dòng)批一直以從事小商品批發(fā)為主，并不是傳統(tǒng)意義上的高端商圈，改成寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)型過(guò)大，且浪費(fèi)了目前動(dòng)批市場(chǎng)營(yíng)造的商業(yè)氣氛。

　　此外，相關(guān)資料顯示，近年來(lái)，受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及節(jié)儉風(fēng)的盛行，企業(yè)對(duì)空間利用效率的提升，國(guó)內(nèi)一線城市的租賃需求均有所減退。在此背景下，在動(dòng)批現(xiàn)在的地盤(pán)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，一方面成本較高，另一方面也被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，前景難以預(yù)估。

　　猜想三：高檔住宅

　　可行指數(shù)：★★★★☆

　　市場(chǎng)上對(duì)于住宅的需求仍呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。在中心城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)基本飽和的情況下，憑空出現(xiàn)的動(dòng)批外遷，是否會(huì)讓住宅開(kāi)發(fā)商們將目光聚集于此?

　　與動(dòng)批位置相當(dāng)，在東二環(huán)外也有一片因?yàn)槭袌?chǎng)拆遷改建的樓盤(pán)。據(jù)一位居住在附近的老居民介紹，如今的萬(wàn)國(guó)城此前是一個(gè)早市，因?yàn)闁|直門(mén)商圈整體發(fā)展的需要，后改建為高檔住宅。萬(wàn)國(guó)城moma的二手房均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，在附近小區(qū)中算是較為搶手的資源。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從目前北京市場(chǎng)對(duì)住宅的需求度來(lái)看，開(kāi)發(fā)住宅或許成本較高，但是由于此地距市中心較近，交通便利，有毗鄰動(dòng)物園等公共設(shè)備，開(kāi)發(fā)如萬(wàn)國(guó)城、棕櫚泉等高檔住宅，或?qū)⒊霈F(xiàn)快速售空的場(chǎng)面。

　　開(kāi)發(fā)成本過(guò)高被認(rèn)為是改建住宅最大的瓶頸。北京商報(bào)記者在調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，不同于其他商戶與市場(chǎng)的租賃關(guān)系，動(dòng)批商鋪多為二房東轉(zhuǎn)租，其中的產(chǎn)權(quán)劃分相當(dāng)復(fù)雜，不少商戶與市場(chǎng)之間甚至存在三房東、四房東的現(xiàn)象，這也為政府搬遷帶來(lái)巨大的賠償壓力。王永平認(rèn)為，為了考慮賠償，政府或許會(huì)將成本與開(kāi)發(fā)商共攤，相比于購(gòu)物中心，高檔住宅或不利于成本的回收。

　　高檔住宅市場(chǎng)現(xiàn)蕭條景象也被認(rèn)為是動(dòng)批改住宅的不利因素。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市成交總價(jià)超千萬(wàn)的新建商品住宅交易量為524套，比2013年四季度的771套減少247套，跌幅逾三成，比2013年一季度的660套也減少136套，跌幅逾兩成。

　　猜想四：城市文化符號(hào)

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　以現(xiàn)在的動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)為原點(diǎn)，向西依次是北京天文館、首都體育館、紫竹院公園;向東北是北京展覽館;向北是國(guó)家圖書(shū)館，緊接著便是中關(guān)村附近的高校群。在中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來(lái)，雖然西直門(mén)以西是以商務(wù)為主體的規(guī)劃，但從城市發(fā)展的長(zhǎng)期角度考慮，動(dòng)物園周邊集聚的展覽館、紫竹院等非常有北京特色文化，同時(shí)又有天文館、古生物博物館等科普教育場(chǎng)所，可以考慮建成有城市符號(hào)特征的文化路線。

　　目前北京具有文化地標(biāo)性質(zhì)的區(qū)域分別有以藝術(shù)氣質(zhì)聞名的798，以民俗為特色的前門(mén)大街，以老字號(hào)為主的九門(mén)小吃街，文藝青年聚集地南鑼鼓巷等等，不過(guò)在市商務(wù)委的規(guī)劃中，上述特色街區(qū)主要面向外來(lái)人口旅游觀光，商業(yè)氛圍濃厚，人群密集。

　　郭增利認(rèn)為，動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)外遷，除了業(yè)態(tài)低級(jí)外，對(duì)交通造成的壓力也不容小視，而外遷后新的規(guī)劃則要規(guī)避這個(gè)問(wèn)題。動(dòng)物園附近的西直門(mén)立交橋曾被戲稱為“世界最大的迷宮”，加之附近大大小小的批發(fā)市場(chǎng)及零散的配套商業(yè)，動(dòng)物園商圈成了北京有名的人群密集場(chǎng)所，節(jié)假日期間，各路途經(jīng)動(dòng)物園的公交車(chē)經(jīng)常以甩站不停車(chē)來(lái)避免混亂。

　　在郭增利看來(lái)，建成以科普教育為主的城市文化符號(hào)地帶，可以最大限度的利用原有資源，也大大緩解了本地區(qū)原有的交通壓力。不過(guò)動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)所處的位置位于西二環(huán)、西三環(huán)之間，寸土寸金，如果規(guī)劃考慮以社會(huì)效益為先，則要面臨漫長(zhǎng)的收益期。{page_break}

　　猜想五：高端商務(wù)中心

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　與改建前的萬(wàn)國(guó)城地區(qū)相比，動(dòng)批所聚集的商業(yè)氛圍要遠(yuǎn)高于東直門(mén)外地區(qū)。盡管籌建購(gòu)物中心或?qū)榻煌◣?lái)一定的壓力，但仍有專(zhuān)家認(rèn)為，配合西直門(mén)地區(qū)的凱德MALL，將動(dòng)批與西直門(mén)聯(lián)動(dòng)，形成規(guī)模效應(yīng)，規(guī)劃成高端商務(wù)中心，將能充分利用此地的地域優(yōu)勢(shì)。

　　相比于北京其他各站的周邊設(shè)置，北京北站周邊一直缺乏配套酒店、餐飲及購(gòu)物中心。商務(wù)部研究院消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究部副主任趙萍認(rèn)為，只有轉(zhuǎn)型高端商務(wù)中心，才能將此地的交通和地理位置價(jià)值最大化，創(chuàng)造與其地標(biāo)同等價(jià)值的GDP。趙萍認(rèn)為，動(dòng)批搬遷的一大原因是，其占據(jù)著大量?jī)?yōu)質(zhì)地段，創(chuàng)造的價(jià)值卻并不匹配。西城和海淀兩城區(qū)的發(fā)展均偏向商務(wù)，商業(yè)基礎(chǔ)好，因而結(jié)合此地的商業(yè)氛圍，升級(jí)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃成涵蓋高檔酒店、寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心的商務(wù)圈配套。

　　資料顯示，受?chē)?guó)家旅游政策的影響，近年來(lái)國(guó)內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)良好。今年一季度，多家房企均宣布進(jìn)軍旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，市場(chǎng)需求旺盛，趁此熱度吸引旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入動(dòng)批開(kāi)發(fā)，或?qū)⒛軓浹a(bǔ)北京北站住宿資源的不足。盡管受市場(chǎng)影響嚴(yán)重，高端餐飲開(kāi)店計(jì)劃暫緩，但一些面向大眾消費(fèi)群體的連鎖餐飲開(kāi)店迅速。借助來(lái)動(dòng)物園、天文館的大量本地及外地客群，開(kāi)設(shè)適合全家購(gòu)物的家庭式購(gòu)物中心，不僅能有效利用現(xiàn)有資源，還能與凱德MALL形成有效互動(dòng)。

　　猜想六：社區(qū)商業(yè)

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)形成于上世紀(jì)80年代中期，最初起源于一批路邊服裝攤位，逐漸形成了東鼎、聚龍、天皓城、金開(kāi)利德、世紀(jì)天樂(lè)等多家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)多足鼎立的局面。不過(guò)動(dòng)批商圈的形成并沒(méi)有為當(dāng)?shù)貐^(qū)域的社區(qū)人群帶來(lái)便利，反而加重了周?chē)慕煌ê铜h(huán)境壓力。尤其是在2000年之后，住宅市場(chǎng)飛速發(fā)展，更加凸顯了社區(qū)商業(yè)配套的不足。

　　北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，與動(dòng)批商圈的繁榮形成鮮明落差的是，其社區(qū)商業(yè)的發(fā)展仍然以街邊夫妻店為主。以動(dòng)批為中心的商業(yè)圈，除了位于西直門(mén)凱德MALL地下的BHG超市、華堂超市外，多數(shù)是小攤販提供餐飲和雜貨，連鎖門(mén)店較少。根據(jù)市商務(wù)委公布的關(guān)于2014年商業(yè)流通發(fā)展項(xiàng)目申報(bào)工作的通知，支持發(fā)展社區(qū)商業(yè)便民服務(wù)連鎖門(mén)店、社區(qū)商業(yè)綜合體被放在發(fā)展社區(qū)商業(yè)的重中之重。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，動(dòng)物園周邊社區(qū)多為老舊社區(qū)，現(xiàn)有的夫妻店基本滿足了區(qū)域需求，最需要引進(jìn)的是精品超市。但是，在動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)的地段，出現(xiàn)新樓盤(pán)和高檔住宅的可能性極小。郭增利認(rèn)為，從更大的區(qū)域范圍看，動(dòng)批不需要大型商業(yè)，更需要社區(qū)商業(yè)，“以社會(huì)公共設(shè)施、福利設(shè)施，造福周邊居民”，不過(guò)郭增利也坦言，這種收益比較漫長(zhǎng)，對(duì)于決策者來(lái)說(shuō)很難取舍。

　　猜想七：原地升級(jí)

　　可行指數(shù)：★★★☆☆

　　盡管動(dòng)批搬遷后的整體規(guī)劃還未確定，不過(guò)基于原有的服裝業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)改造的聲音已有傳出。西城區(qū)德勝科技園區(qū)方面曾表示，動(dòng)批的未來(lái)發(fā)展路徑是以打造動(dòng)物園服裝特色品牌、提升展覽路地區(qū)城市形象為主線，實(shí)現(xiàn)從商品檔次、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、購(gòu)物環(huán)境、交易方式的根本轉(zhuǎn)變，推動(dòng)動(dòng)物園周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，比如在動(dòng)物園地區(qū)建立服裝設(shè)計(jì)工作室、引進(jìn)服裝設(shè)計(jì)名人、建模特行業(yè)工作室等，建設(shè)大型高端的服裝市場(chǎng)，提升檔次，把動(dòng)物園地區(qū)打造成北京的服裝設(shè)計(jì)聚集地。

　　北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)向北京商報(bào)記者表示，動(dòng)批體量巨大，不可能完全搬遷，將簡(jiǎn)單低端批發(fā)、物流遷走，剩下的原地升級(jí)，向高端商務(wù)服務(wù)靠近，引進(jìn)餐飲，帶動(dòng)周邊的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)。“動(dòng)批歷史悠久，很多商戶從動(dòng)批開(kāi)始做批發(fā)零售，后來(lái)發(fā)展到做品牌經(jīng)銷(xiāo)商，但是動(dòng)批的業(yè)態(tài)一直沒(méi)有升級(jí)提高，這些商戶就慢慢往商場(chǎng)和購(gòu)物中心轉(zhuǎn)移。”賴陽(yáng)認(rèn)為，如果動(dòng)批升級(jí)做品牌服裝，是有很大基礎(chǔ)的。

　　今年3月，動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)中的世紀(jì)天樂(lè)大廈已經(jīng)被光耀東方收購(gòu)。世紀(jì)天樂(lè)大廈總建筑面積8.4萬(wàn)平方米，分A、B兩座，是目前動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)人氣最旺的賣(mài)場(chǎng)之一，世紀(jì)天樂(lè)批發(fā)額占整個(gè)動(dòng)批的60%左右。

　　郭增利認(rèn)為，原地升級(jí)仍以服裝為主線，進(jìn)行品牌孵化和辦公，不違背片區(qū)發(fā)展規(guī)劃，落地也比較簡(jiǎn)單。“但與大連、杭州、深圳等城市相比，北京的服裝產(chǎn)業(yè)并不是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。”在郭增利看來(lái)，動(dòng)批具有得天獨(dú)厚的地理位置和成熟的商業(yè)配套，可以選擇的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向很多，但要綜合考慮城市發(fā)展的長(zhǎng)期效益和短期經(jīng)濟(jì)效益。

　　猜想八：總部經(jīng)濟(jì)

　　可行指數(shù)：★★☆☆☆

　　動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)搬遷后，南臨車(chē)公莊、三里河等傳統(tǒng)國(guó)家行政部門(mén)集聚地區(qū)，北望中關(guān)村科技高教區(qū)，加之處于交通動(dòng)脈，既有地鐵2號(hào)線、4號(hào)線、13號(hào)線貫穿，也有北京北站與外界溝通，其優(yōu)越的地理位置和商業(yè)配套成為企業(yè)總部集聚的良好條件。

　　目前北京已初步形成了“三大五小”總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，其中“三大”是指北京商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、北京金融街，“五小”是指東二環(huán)高端商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶、中關(guān)村科技園區(qū)電子城科技園、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園、北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)門(mén)商務(wù)區(qū)。

　　北京商報(bào)記者從市商務(wù)委了解到，去年全市各類(lèi)一級(jí)總部企業(yè)1533家，比上年增加了228家?？偛科髽I(yè)及在京下屬分支機(jī)構(gòu)共實(shí)現(xiàn)增加值8655.4億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的48.4%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。北京總部企業(yè)以占全市0.4%的單位數(shù)、25%左右的就業(yè)人數(shù)、40%左右的能源消耗，創(chuàng)造了全市近半的增加值，實(shí)現(xiàn)了全市近六成的收入和稅收，已經(jīng)成為推動(dòng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。