這里世界服裝鞋帽網(wǎng)的小編給大家介紹的是大悅城為什么開一個(gè)火一個(gè)?有12條管理秘笈?！　　≡趯懘髳偝?專題閱讀)之前，我們先看看其母公司中糧集團(tuán)?，F(xiàn)在一般人很難想象，在國有企業(yè)的體制下，怎能做出大悅城這樣如此絢麗的產(chǎn)品?這樣的產(chǎn)品經(jīng)理應(yīng)該是什么樣的?這里不得不提及一位中國商界大佬寧高寧。

　　寧高寧在執(zhí)掌華潤時(shí)，曾將萬科、華遠(yuǎn)兩大地產(chǎn)公司收納入麾下，后期進(jìn)入中糧集團(tuán)，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，在涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后，又很快培育出大悅城這樣的潮爆的購物中心品牌。在王石、任志強(qiáng)兩位大佬的傳記中，都多次提到寧高寧。財(cái)經(jīng)界有本書叫《誰人不識寧高寧》，更是暢銷書。寧高寧以其卓越的商業(yè)眼光和領(lǐng)導(dǎo)能力，堪稱中國國有企業(yè)超級CEO。

　　在中糧的產(chǎn)業(yè)鏈布局中，大悅城無疑是其閃光的一個(gè)品牌，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界絕對屬于第一梯隊(duì)。

　　我們先用一組數(shù)據(jù)看看大悅城的業(yè)績。大眾點(diǎn)評網(wǎng)對大悅城已有的6個(gè)項(xiàng)目所在購物中心人氣排名數(shù)據(jù)如下：

　　天津大悅城：排名第1

　　煙臺大悅城：排名第1

　　上海大悅城：排名第3

　　朝陽大悅城：北京排名第6

　　西單大悅城：北京排名第10

　　沈陽大悅城：排名第14

　　從上述數(shù)據(jù)可見，大悅城有3個(gè)購物中心人氣評價(jià)在當(dāng)?shù)爻鞘信琶叭貏e是在上海這樣競爭激烈的市場，能排前三絕對非比尋常。

　　通過觀察大悅城的各種報(bào)道舉動(dòng)，筆者將大悅城的管理策略逐一梳理成如下十二大方面，做出如下研究筆記，供業(yè)界查找翻閱。筆者認(rèn)為做好購物中心的招商經(jīng)營，必須精通十八般武藝，只要有一樣不夠強(qiáng)，就會(huì)被武林高手們打下擂臺。

　　一、大悅城產(chǎn)品定位

　　大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”，其定位為時(shí)尚、流行、性感、潮流等多重年輕風(fēng)格，是現(xiàn)代大型Shopping Mall的杰出代表作。

　　大悅城的目標(biāo)客戶定位極其清晰，即定位于18到35歲的年輕人群體。

　　產(chǎn)品核心特色：“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”

　　二、核心商業(yè)經(jīng)營哲學(xué)

　　1、劇場論。

　　歸納如下：不同于所有購物中心，大悅城將商業(yè)經(jīng)營比作一場演出。消費(fèi)者是觀眾，商戶是演員，大悅城是劇場。

　　大悅城提到：“商戶就是演員，很多的演員組合在一起，表達(dá)一個(gè)主題，通過主題的敘述和表達(dá)，完成了大悅城對于年輕人生活方式的理解?！?/p>

　　2、客流論

　　大悅城對商業(yè)經(jīng)營的理解，更是深達(dá)商業(yè)的本質(zhì)。

　　大悅城提到：“商業(yè)地產(chǎn)商有一些是做地產(chǎn)，有的是做渠道，大悅城做的是人流和客流?？土髁恳恢笔俏覀冴P(guān)注的重點(diǎn)之一，更確切地說是有效的客流量，即我們目標(biāo)客群的客流量。所以大悅城不是單純的做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，更多的是經(jīng)營年輕人客流?！?/p>

　　三、標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)組合

　　潮流零售，餐廳、特色街區(qū)、冰場以及童趣樂園、家庭型的品牌

　　四、空間營造策略

　　1、把超過50%的建筑空間留給消費(fèi)者

　　大悅城一般體量較大，在12-20萬m2，并且會(huì)把超過50%的建筑空間留給消費(fèi)者，經(jīng)營面積約50%。比較典型的有每個(gè)大悅城的中庭空間、觀光梯、飛天梯以及大悅城帶給消費(fèi)者的空間意境，比如西單大悅城6層的玫瑰園、煙臺大悅城的愛悅灣主題，這些都是大悅城建筑給消費(fèi)者帶來的體驗(yàn)。

　　2、空間設(shè)計(jì)植入主題元素

　　剛開業(yè)火爆的煙臺大悅城空間設(shè)計(jì)主題突出海洋元素，結(jié)合扶梯的設(shè)計(jì)，營造直飛云霄、回望大海的意境，成為山東首座海景飛天梯，實(shí)現(xiàn)景觀效應(yīng)和客流噴淋效應(yīng)。

　　3、打造中庭經(jīng)濟(jì)

　　上海大悅城的中庭在3樓，挑空15米高，玻璃幕墻采光。在這樣的中庭下，為各種時(shí)尚商業(yè)活動(dòng)搭設(shè)了理想的舞臺。

　　4、細(xì)節(jié)空間處理

　　大悅城還在包括座椅、花壇等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上都努力照顧到年輕人希望更私密、專屬小空間的需求，座椅不是像辦公室那種規(guī)規(guī)矩矩的座椅，而是受年輕人歡迎的有創(chuàng)意、有設(shè)計(jì)感的座椅，在空間感上讓年輕人覺得這是我的專屬領(lǐng)地。

　　五、大數(shù)據(jù)的系統(tǒng)

　　1、打通消費(fèi)數(shù)據(jù)渠道

　　在大悅城創(chuàng)建伊始，對POS系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)就非常重視，也花了很多的心血。目前幾個(gè)大悅城的數(shù)據(jù)分析我都可以看到，當(dāng)天每個(gè)品牌的銷售情況我都可以看到?！?/p>

　　2、大數(shù)據(jù)掌控銷售規(guī)律

　　朝陽大悅城的數(shù)據(jù)來源主要有三個(gè)，POS機(jī)系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)及消費(fèi)者調(diào)研。任何一筆收入都進(jìn)入POS機(jī)系統(tǒng)，而CRM系統(tǒng)主要是與人關(guān)聯(lián)，便于對客戶進(jìn)行研究。至于消費(fèi)者調(diào)研，主要是海量的調(diào)研問卷及定期的小組座談，深度訪談。

　　大悅城以人臉識別系統(tǒng)為基礎(chǔ)，識別捕獲不同年齡，性別消費(fèi)者的行動(dòng)路徑，以及購買行為后。針對這個(gè)巨大的數(shù)據(jù)，我們進(jìn)行了半年的研究，求出了在購物中心里當(dāng)消費(fèi)者面臨一個(gè)岔路口時(shí)他的行走選擇模式。以及任何兩個(gè)品牌向鄰時(shí)，銷售的相互影響趨勢。這個(gè)課題的研究成果最大價(jià)值是開發(fā)了一個(gè)系統(tǒng)。對一個(gè)還沒建設(shè)的新項(xiàng)目，可以通過在圖紙上的調(diào)整能直接看到各個(gè)商戶的銷售變化，以及客流的變化。我們就可以知道那個(gè)商戶和那個(gè)商戶放在一起是最有力的，他們這樣組合后客流會(huì)如何變化，哪里會(huì)出現(xiàn)客流空白，哪里客流密集。

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　　大悅城八大系統(tǒng)：收銀系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)、MIS系統(tǒng)、租戶管理、現(xiàn)場管理、消費(fèi)者調(diào)研、客流統(tǒng)計(jì)、車流統(tǒng)計(jì)?？土鹘y(tǒng)計(jì)目前已經(jīng)可以做到購物中心每個(gè)時(shí)段男女比例、年齡范圍等，準(zhǔn)確率可達(dá)到90%;在十大系統(tǒng)下的支持下，大悅城主要進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘工作。每個(gè)大悅城配備6-10名左右數(shù)據(jù)分析員，通過收集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分析店鋪經(jīng)營能力，租金升降等，這些都大大提高了決策的準(zhǔn)確性與高效性。

　　六、大悅城如何經(jīng)營餐飲

　　1、大悅城餐飲基本情況數(shù)據(jù)

　　(1)2012年5個(gè)大悅城352個(gè)餐廳，平均一個(gè)大悅城餐廳都會(huì)在50~70家左右;2013年底達(dá)401家餐廳，個(gè)數(shù)增長13.9%，面積增長18.7%，銷售額增長40.9%

　　(2)大悅城餐飲面積占比29%，貢獻(xiàn)24%銷售額。

　　2、餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　大悅城將餐飲業(yè)態(tài)分成兩個(gè)大類，10個(gè)小類，經(jīng)過精心培育，這些連鎖餐飲店在大悅城里出現(xiàn)了很多全國銷冠的店鋪

　　3、餐飲品牌規(guī)劃思路

　　(1)了解市場、確定餐飲定位

　　(2)精準(zhǔn)客群，劃分客單價(jià)區(qū)間

　　(3)細(xì)分口味，覆蓋全面豐富

　　(4)把握調(diào)性，與項(xiàng)目完美結(jié)合

　　4、餐飲品牌組合有四原則：

　　(1)臨近原則：同客單價(jià)品牌臨近

　　(2)領(lǐng)頭羊原則：同菜系同口味品牌中優(yōu)選市場影響力高的銷冠品牌

　　(3)共享原則：品牌組合與購物中心零售、娛樂、服務(wù)等業(yè)態(tài)共享

　　(4)創(chuàng)新原則：鼓勵(lì)餐飲企業(yè)創(chuàng)新

　　大悅城里最具代表性的餐飲品牌：外婆家、雕爺牛腩

　　5、大悅城對餐飲租戶的支持策略：

　　(1)會(huì)員團(tuán)購

　　(2)節(jié)日營銷

　　(3)大眾點(diǎn)評

　　(4)團(tuán)購儲值卡

　　(5)定向客流邀約

　　(6)移動(dòng)支付

　　(7)店員管理培訓(xùn)

　　七、線上推廣策略

　　1、首先建立廣泛的線上平臺，完善基本配置

　　建立APP端、微信端、官網(wǎng)等渠道，電子會(huì)員卡功能，完成平臺的全覆蓋。

　　目前的線上平臺資源成果是：大悅城打通了整個(gè)會(huì)員的平臺，有84萬人的會(huì)員，有200萬微博和微信粉絲。

　　2、精準(zhǔn)營銷

　　在此基礎(chǔ)上，大悅城啟動(dòng)了名為“購物籃計(jì)劃”的精準(zhǔn)營銷，將會(huì)員分為21個(gè)層級，為每一個(gè)層級推送完全不同但與之相應(yīng)的信息。通過“綜合云數(shù)據(jù)中心”為客戶提供更加精準(zhǔn)的個(gè)性化營銷，管理層也能及時(shí)掌握每家商戶的銷售業(yè)績以及市場狀況。

　　會(huì)員從一開始辦卡到使用，每月的消費(fèi)額不同，購買商品差異，通過大數(shù)據(jù)可以分析出會(huì)員的行為習(xí)慣，從而在某一時(shí)間推送給會(huì)員某品牌的優(yōu)惠券、O2O活動(dòng)或者藝術(shù)沙龍等精準(zhǔn)信息，從而實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)背后的精準(zhǔn)化營銷。

　　八、O2O戰(zhàn)略

　　1、朝陽大悅城與銀泰網(wǎng)聯(lián)手合作的線下體驗(yàn)店。線上客流引導(dǎo)、線下商品體驗(yàn);線下消費(fèi)下單、