作者介紹：陳偉，西柳中國商貿(mào)城運(yùn)營公司總經(jīng)理、石家莊藍(lán)海商業(yè)地產(chǎn)咨詢管理公司總經(jīng)理，曾成功操盤河北新源發(fā)商貿(mào)城等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　一個(gè)專業(yè)市場的成功開發(fā)，應(yīng)著重從開發(fā)商實(shí)力、政府政策、商業(yè)資源基礎(chǔ)條件、專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等五個(gè)方面加以重點(diǎn)考慮。無論哪一個(gè)方面出了問題，都將會(huì)對專業(yè)市場項(xiàng)目的成功啟動(dòng)產(chǎn)生直接的影響。

　　要素一:開發(fā)商實(shí)力

　　專業(yè)市場項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，同住宅項(xiàng)目的開發(fā)具有很大的不同，其更注重項(xiàng)目長遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也需要開發(fā)商能夠持續(xù)不斷地投入并進(jìn)行培育才可以形成旺市達(dá)到穩(wěn)定的局面，因此對開發(fā)商的實(shí)力也提出了更高的要求。

　　開發(fā)商的實(shí)力一方面指資金實(shí)力，包括其自有資金水平和融資能力。如果開發(fā)商的資金能力不足，一方面在項(xiàng)目運(yùn)作過程中就會(huì)過多得關(guān)注短期利益的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在后續(xù)的市場培育推廣期也有可能面臨資金不足，導(dǎo)致項(xiàng)目難以啟動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，開發(fā)商的實(shí)力也指其運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)營理念是否符合商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律和是否具有誠信意識(shí)，如果一個(gè)開發(fā)商仍然堅(jiān)持用開發(fā)住宅的手法操作專業(yè)市場項(xiàng)目，且在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中不能做到“言必行，行必果”，失信于商家，也將導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作無法長遠(yuǎn)，結(jié)合實(shí)踐操盤的案例來看，我認(rèn)為開發(fā)商的理念是否正確比其是否有資金實(shí)力更重要，是專業(yè)市場開發(fā)成功的關(guān)鍵，可以說一個(gè)專業(yè)市場的成功招商、組建、運(yùn)營、管理都與開發(fā)商的各項(xiàng)實(shí)力緊密相關(guān)。

　　因此，開發(fā)商實(shí)力包括開發(fā)商的資金實(shí)力、專業(yè)人員配置、資信狀況、經(jīng)營理念等。這其中重點(diǎn)是開發(fā)商資信水平和經(jīng)營理念，這對于項(xiàng)目能否經(jīng)得起時(shí)間和運(yùn)作過程的種種不確定因素的考驗(yàn)起到了至關(guān)重要的作用。

　　作為專業(yè)運(yùn)營公司，如果在同開發(fā)商的溝通過程中不能達(dá)成共識(shí)，開發(fā)商一味地強(qiáng)調(diào)短期資金回籠，對于項(xiàng)目的定位、招商組市及后期的運(yùn)營管理不能有一個(gè)清晰地思路，我個(gè)人認(rèn)為不予介入，因?yàn)檫@樣的項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)極大，且其產(chǎn)生的負(fù)面影響無論對于開發(fā)商的口碑，還是對于專業(yè)運(yùn)營公司的品牌形象都會(huì)產(chǎn)生極壞地負(fù)面影響。

　　要素二:政府政策

　　政府永遠(yuǎn)都是專業(yè)市場發(fā)展的“指向標(biāo)”。沒有政府的正確引導(dǎo)、長遠(yuǎn)規(guī)劃以及相關(guān)政策的扶持，即使其他各項(xiàng)因素都具備、項(xiàng)目的運(yùn)作也是“紙上談兵”，很難取得實(shí)質(zhì)性的突破。專業(yè)市場的成功開發(fā)與運(yùn)營，除了需要開發(fā)商自身做好相應(yīng)的各項(xiàng)配套設(shè)施以外，其它諸如交通、物流、金融、治安、餐飲、住宿、信息、勞動(dòng)力就業(yè)等各方面與市場的發(fā)展相關(guān)的各項(xiàng)配套均需要政府的投入與支持，因此，對于所開發(fā)的項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣欠衲軌蛴幸粋€(gè)較高的認(rèn)識(shí)將上述各項(xiàng)配套予以不斷完善和規(guī)范將至關(guān)重要。

　　同時(shí)，政府的支持更多的應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在上述外圍配套的完善以及宏觀政策的制定和長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，而不應(yīng)當(dāng)介入開發(fā)商對項(xiàng)目運(yùn)作的具體事務(wù)當(dāng)中來，否則將會(huì)造成“外行指導(dǎo)內(nèi)行，內(nèi)行不知所措”的尷尬局面，有些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)為了做好招商引資工作和對開發(fā)商的服務(wù)工作，體現(xiàn)政府的重視，提出了“保姆式服務(wù)”的理念，意思是全方位的為開放商做好服務(wù)。

　　大家試想，把自己定位為“保姆”，那開發(fā)商就是“主人”。你能否做到事事都聽“主人”的呢?雙方之間的角色能否清晰界定呢?事實(shí)證明，在合作過程中出現(xiàn)了很多的問題。因此，各地政府在市場開發(fā)建設(shè)過程中一定要把握好自己的角色定位，不要出現(xiàn)角色模糊的情況。

　　要素三:商業(yè)資源條件

　　中國的專業(yè)市場多為自發(fā)形成基礎(chǔ)上的規(guī)范引導(dǎo)而成，因此，一個(gè)地方是否具有專業(yè)市場形成所應(yīng)具有的商業(yè)資源條件將會(huì)影響招商組市的難易程度以及后期培育的投入狀況。

　　所謂的商業(yè)資源條件，就是指當(dāng)?shù)厥欠窬哂心骋活惖漠a(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢或商品集散優(yōu)勢，只有具備相應(yīng)基礎(chǔ)的條件下，才可以以此為基礎(chǔ)不斷延伸、培育擴(kuò)大市場的占有率和市場規(guī)模，形成有競爭優(yōu)勢的專業(yè)市場。知名的專業(yè)市場如中國義烏小商品城、常熟招商城等都具有這方面的明顯特征。

　　否則，在沒有商業(yè)資源商業(yè)基礎(chǔ)條件下進(jìn)行專業(yè)市場的開發(fā)將是對開發(fā)商實(shí)力的極大挑戰(zhàn)，往往會(huì)形成空殼市場的局面。因此開發(fā)商不要只看重專業(yè)市場的盈利能力盲目的拿到一塊地就上專業(yè)市場的開發(fā)項(xiàng)目，一定要分析自己的地塊是否具備相應(yīng)的條件，如果沒有，請慎重啟動(dòng)，我們建議專業(yè)市場的開發(fā)應(yīng)該是在原有基礎(chǔ)上的創(chuàng)新提升，不提倡創(chuàng)造。

　　要素四:專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì){page_break}

　　專業(yè)市場作為商業(yè)地產(chǎn)的一種主要形式，其運(yùn)營管理需要專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作，而專業(yè)市場客戶群體的多樣性、復(fù)雜性以及流通的規(guī)模性等特點(diǎn)，又決定了專業(yè)市場的運(yùn)營管理同傳統(tǒng)意義上的購物中心、零售百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)具有很大的不同，因此在運(yùn)作專業(yè)市場項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商一定要冷靜地審視自己的團(tuán)隊(duì)當(dāng)中是否具有專業(yè)素養(yǎng)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，如果沒有，就應(yīng)當(dāng)考慮借用“外腦”，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力將決定項(xiàng)目的軟實(shí)力的高低，軟實(shí)力的高低將影響項(xiàng)目的發(fā)展是否具有足夠的后續(xù)力量和長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　目前很多開發(fā)商過于自信自己的實(shí)力，認(rèn)為專業(yè)市場的運(yùn)作只要采用“低租金”甚至“零租金”就可以有把握的招商組市成功甚至啟動(dòng)成功，這是完全錯(cuò)誤的想法。專業(yè)運(yùn)營管理，是從前期調(diào)研定位、招商組市、銷售、啟動(dòng)、調(diào)整、推廣等一系列環(huán)節(jié)的整合，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初對于后續(xù)的運(yùn)營管理體系就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行周密安排部署。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將導(dǎo)致項(xiàng)目的運(yùn)作出現(xiàn)問題。

　　西柳中國商貿(mào)城項(xiàng)目通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商組市取得了非?；鸨某煽?，但專業(yè)團(tuán)隊(duì)撤出后，開發(fā)商自己運(yùn)營在啟動(dòng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了管理不到位的問題，從而造成項(xiàng)目沒有正常運(yùn)營，后來專業(yè)團(tuán)隊(duì)再次介入，運(yùn)用專業(yè)的運(yùn)營管理，通過二次啟動(dòng)才又將項(xiàng)目救活，期間一年沒有商戶入住經(jīng)營所造成的損失不說自明。因此，開發(fā)商一定要重視專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的作用，等到必須繳納“高昂學(xué)費(fèi)”時(shí)，對企業(yè)的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生致命打擊。

　　要素五:規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，有其自身的特點(diǎn)和要求，其繁忙的物流、人流等特點(diǎn)決定了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)在動(dòng)線、安全性、便捷性、通透性等方面更好地體現(xiàn)出“人性化”“便捷性”的理念和風(fēng)格。

　　在“實(shí)用性”和“美觀性”二者之間，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)和突出“實(shí)用性”的特點(diǎn)，否則將會(huì)直接影響商家的正常入住經(jīng)營，嚴(yán)重影響招商組市的成功及后期運(yùn)營管理當(dāng)中的矛盾。

　　上述5點(diǎn)，在開發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目的過程中，一定要進(jìn)行綜合考量和評估，不要在沒有詳細(xì)調(diào)研和專業(yè)論證的前提下盲目地上項(xiàng)目，以免給企業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重的損失。