11月23日，A股文旅上市公司三湘印象發(fā)布公告稱(chēng)，公司控股股東三湘控股將其所持有的1.24億股進(jìn)行延期質(zhì)押，期限從2019年11月20日，延長(zhǎng)至2020年5月20日。

此前的11月12日，公司實(shí)控人黃輝質(zhì)押上市公司1.66億股，占其所持股份的93.89%，占公司總股本12.11%，用途為“自身生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。這也是黃輝首次質(zhì)押其個(gè)人直接持有的上市公司的股票。

截至目前，三湘控股及一致行動(dòng)人黃輝已經(jīng)質(zhì)押了4.6億股，占公司總股本比例的21.8%。

持續(xù)質(zhì)押股票的背后，是三湘印象文化演藝業(yè)務(wù)進(jìn)展不力。今年上半年，三湘印象的文化演藝業(yè)務(wù)營(yíng)收為2887萬(wàn)元，僅占公司整體營(yíng)收的2%。這家從2015年開(kāi)始實(shí)施“地產(chǎn)+文化”轉(zhuǎn)型的企業(yè)，文化業(yè)務(wù)的發(fā)展步伐顯然不及預(yù)期。

近年來(lái)，大量房地產(chǎn)企業(yè)向文旅業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，百?gòu)?qiáng)房企中，目前已有約6成涉足文旅產(chǎn)業(yè)。

雖然看上去很美，但在房企涉足的各個(gè)多元化領(lǐng)域中，文旅地產(chǎn)還不是房地產(chǎn)真正的“救命稻草”。

由于業(yè)務(wù)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)邏輯、商業(yè)模式等均不相同，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，“陣痛期”是每家房企都難以避免的階段，有些企業(yè)甚至未能渡過(guò)這個(gè)“關(guān)口”。

目前百?gòu)?qiáng)房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立了文旅集團(tuán)。-宋文輝攝

名人“加持”失效

三湘印象的前身為三湘股份，于2012年在深交所借殼上市。公司長(zhǎng)期以來(lái)的主業(yè)為房地產(chǎn)，但規(guī)模不大。2014年，三湘股份的合同銷(xiāo)售金額僅為15.92億元，當(dāng)年公司的營(yíng)收規(guī)模為12.7億元。

2015年，三湘股份宣布向“地產(chǎn)+文化”的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。為此，公司以19億元的價(jià)格收購(gòu)觀印象100%的股權(quán)，溢價(jià)達(dá)到18.64倍。公司的股票簡(jiǎn)稱(chēng)為“三湘印象”。

觀印象前身是由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導(dǎo)演發(fā)起的北京印象文化藝術(shù)中心，產(chǎn)品主要是以山水實(shí)景演出為賣(mài)點(diǎn)的《印象系列》歌舞劇。對(duì)于觀印象，當(dāng)時(shí)的報(bào)道充滿(mǎn)溢美之詞：“觀印象由 IDG等明星創(chuàng)投機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，是目前國(guó)內(nèi)最知名、最成功的旅游演出創(chuàng)作和版權(quán)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一。 其業(yè)務(wù)范圍主要涵蓋旅游文化演藝中的山水實(shí)景演出和情境體驗(yàn)劇兩類(lèi)，盈利模式為‘演出創(chuàng)作’+‘知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可’模式，主要收入來(lái)源于演出項(xiàng)目創(chuàng)作、維護(hù)收入，和演出票務(wù)收入分成。2014年觀印象未經(jīng)審計(jì)的營(yíng)業(yè)收入為 1.4億，凈利潤(rùn) 0.75 億。”

按照收購(gòu)約定，張藝謀自收購(gòu)重組完成之日起，在觀印象的服務(wù)期限不少于三年，并擔(dān)任三湘印象文化藝術(shù)總監(jiān)。張藝謀的聘任協(xié)議于2019年5月到期，此后未續(xù)約。

在19億資金中，三湘股份實(shí)控人黃輝出資10.31億，知名投資機(jī)構(gòu)IDG出了2億元，云鋒基金出了0.5億元，云鋒基金背后是馬云、史玉柱和劉永好等資本大佬。

當(dāng)時(shí)，印象系列歌舞劇風(fēng)頭正盛。觀印象被收購(gòu)時(shí)，原股東曾有業(yè)績(jī)承諾，觀印象2015年度、2016年度、2017年度和2018年度實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)分別不低于1億元、1.3億元、1.6億元和1.63億元。

資本市場(chǎng)對(duì)完成收購(gòu)后的三湘股份更是青睞有加。有券商就認(rèn)為，“三湘股份跨界文化演藝，可與地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)良好協(xié)同效應(yīng)，有助于提升未來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)能力和估值水平，同時(shí)三湘股份也是被市場(chǎng)忽略的京津冀一體化受益標(biāo)的，2015年起銷(xiāo)售有望進(jìn)入快增軌道，首次覆蓋給予‘強(qiáng)烈推薦’評(píng)級(jí)?！?/p>

但一路走下來(lái)，所謂的協(xié)同效應(yīng)似乎并未實(shí)現(xiàn)。公司公告顯示，這四年間，觀印象歸母凈利潤(rùn)分別為1.02億元、1.25億元、1.34億元、2761萬(wàn)元。除了2015年外，后面三年均未達(dá)到業(yè)績(jī)承諾。

針對(duì)文化演藝業(yè)務(wù)下滑，深交所曾在今年5月發(fā)函問(wèn)詢(xún)。對(duì)此，已經(jīng)更名的三湘印象回復(fù)稱(chēng)，“由于國(guó)家加強(qiáng)了地方政府性債務(wù)的相關(guān)管理政策，在2018年以后，政府投資意愿降低，由于觀印象主營(yíng)的文旅項(xiàng)目的投資主體大多為地方政府背景的投資平臺(tái)，宏觀環(huán)境變化對(duì)觀印象業(yè)務(wù)發(fā)展的影響較大，導(dǎo)致觀印象2018年簽約數(shù)量和在洽項(xiàng)目數(shù)量下降等。”

也即，隨著地方債務(wù)平臺(tái)管理的收緊，地方政府投資演繹的積極性也在下降，并進(jìn)而影響到觀印象的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。這期間，張藝謀一直擔(dān)任三湘印象文化藝術(shù)總監(jiān)一職，但也未能挽救公司業(yè)績(jī)的下滑。

據(jù)記者梳理，張藝謀導(dǎo)演制作的印象系列計(jì)有《印象·劉三姐》（廣西壯族自治區(qū)陽(yáng)朔）、《印象·麗江》（云南?。?、《印象·西湖》（浙江省杭州市）、《印象·海南島》、《印象·大紅袍》（福建省武夷山）、《印象·普陀》（浙江省舟山群島）、《印象·武隆》（重慶市武隆縣）、《印象·滇池》（昆明滇池西岸）、《印象·太極》（河南溫縣陳家溝）。早期的“印象”系列無(wú)論經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)反響都不錯(cuò)，《印象·劉三姐》官宣信息稱(chēng)，2004年3月20日首次正式在廣西桂林市上演，至2008年，《印象·劉三姐》已累計(jì)演出2000場(chǎng)次，觀眾高達(dá)300萬(wàn)人次，票房收入高達(dá)6億元。但越到后面似乎已逐漸式微，像《印象·滇池》2017年12月就已經(jīng)發(fā)布簽約啟動(dòng)制作消息，《印象·太極》也于2018年12月發(fā)布簽約啟動(dòng)消息。但據(jù)三湘印象2019年7月29日披露的半年報(bào)顯示，《印象·滇池》與《印象·太極》、《歸來(lái)遵義·長(zhǎng)征之路》、《最憶韶山?jīng)_》等作品尚在編創(chuàng)制作中。

在此期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了史上最強(qiáng)烈的升溫，但由于將精力主要放在文化演藝業(yè)務(wù)上，三湘印象的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也未能借機(jī)做大做強(qiáng)。

2018年，三湘印象僅有7個(gè)在售項(xiàng)目，分布在上海、杭州兩地，總銷(xiāo)售金額為27.89億元。2019年上半年，三湘印象的在售項(xiàng)目縮減為5個(gè)，銷(xiāo)售金額為21億元。且在今年上半年，三湘印象無(wú)新增土地儲(chǔ)備。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，以這樣的銷(xiāo)售規(guī)模，三湘印象的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎沒(méi)有做大的可能。如果文化演藝業(yè)務(wù)不能進(jìn)一步做大的話(huà)，公司的轉(zhuǎn)型可以說(shuō)是失敗的。

轉(zhuǎn)型坎坷多

三湘印象的轉(zhuǎn)型路徑，帶有一定的個(gè)案性質(zhì)。但近些年來(lái)，向文化、旅游領(lǐng)域進(jìn)行轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不少。其中，除了文旅行業(yè)迎來(lái)機(jī)遇期以外，房地產(chǎn)容易作為文旅項(xiàng)目的載體，也使這種轉(zhuǎn)型具有理論上的可行性。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中，已接近60%的企業(yè)涉足文旅產(chǎn)業(yè)，其中，約10家以上的企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立了文旅集團(tuán)。萬(wàn)達(dá)、恒大、融創(chuàng)、綠城、碧桂園在內(nèi)的多家龍頭房企，都已先后布局文旅地產(chǎn)，萬(wàn)科則成立了冰雪事業(yè)部。

但和三湘印象類(lèi)似，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房地產(chǎn)公司普遍遇到了各自不同的困境。

在龍頭房企中，萬(wàn)達(dá)的文旅業(yè)務(wù)一度做到最大。2013年至2017年，萬(wàn)達(dá)曾頻繁拿下文旅項(xiàng)目大單，布局廣州、重慶、成都、青島、哈爾濱等多個(gè)熱點(diǎn)城市，以及桂林、西雙版納等旅游城市。2016年，躊躇滿(mǎn)志的王健林甚至叫板迪士尼，要讓“迪士尼20年在中國(guó)不盈利”。

2017年，萬(wàn)達(dá)的流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)。作為應(yīng)對(duì)，萬(wàn)達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售予融創(chuàng)，作價(jià)438.44億元。同期，萬(wàn)達(dá)旗下的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假村等文旅項(xiàng)目也被出售。

直到2019年，從危機(jī)中逐漸恢復(fù)的萬(wàn)達(dá)再度涉足文旅業(yè)務(wù)。但其獲取項(xiàng)目的區(qū)位和質(zhì)量均不如以前。

另一家曾轉(zhuǎn)型文旅的公司中弘股份，則最終未能從失利中走出。

中弘股份以北京的商住項(xiàng)目起家，2010年借殼登陸A股后啟動(dòng)全國(guó)化布局，公司在吉林、浙江、海南、云南等地獲取的項(xiàng)目均為文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流支撐文旅業(yè)務(wù)，成為中弘股份的主要模式。

2017年3月，北京先后出臺(tái)調(diào)控樓市的“317新政”和“326新政”。市場(chǎng)大受影響，商住市場(chǎng)更是跌入冰點(diǎn)。中弘在北京的項(xiàng)目不僅未能獲得銷(xiāo)售現(xiàn)金流，而且陷入退房風(fēng)波。

由于缺乏現(xiàn)金流的支持，從2017年下半年開(kāi)始，中弘的部分項(xiàng)目出現(xiàn)欠薪、停工等現(xiàn)象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅項(xiàng)目尤其嚴(yán)重，涉及多個(gè)資管計(jì)劃違約。同時(shí)，中弘于2017年獲取海南的文旅項(xiàng)目“半山半島”，很快陷入產(chǎn)權(quán)漩渦，不僅令中弘陷入司法糾紛，而且未能對(duì)業(yè)績(jī)帶來(lái)貢獻(xiàn)。

此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所恢復(fù)，但由于文旅項(xiàng)目前期投入資金量大、回報(bào)周期長(zhǎng)，中弘的資金鏈仍然緊張。中弘股份前員工曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，其在海南的商品房項(xiàng)目完成銷(xiāo)售后，總部就會(huì)迅速把錢(qián)劃走，用于文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這也導(dǎo)致一些商品房項(xiàng)目出現(xiàn)欠款現(xiàn)象。

公告顯示，2014年至2017年，中弘股份的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流一直為負(fù)。

2018年，中弘三次嘗試重組、轉(zhuǎn)讓股份等方式進(jìn)行自救，但一直未果。這也影響到公司的股價(jià)表現(xiàn)。同年9月13日至10月18日，中弘股價(jià)連續(xù)二十個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)均低于股票面值