日前，紅星家具集團(tuán)旗下的廣東弘敏企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司受讓融創(chuàng)持有的金科股份11%的股權(quán)，價(jià)格為47億元。此舉不僅暫時(shí)解除了金科多年來(lái)的股權(quán)危機(jī)，也給雙方的合作帶來(lái)想象空間。

      紅星家具集團(tuán)的實(shí)際控制人車(chē)建興、車(chē)建芳，正是知名家居品牌紅星美凱龍的創(chuàng)始人。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在2009年，車(chē)建興旗下的“紅星帝國(guó)”就開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)。如今，除對(duì)金科的股權(quán)投資之外，“紅星系”橫跨住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、精裝修等多個(gè)領(lǐng)域。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2019年紅星地產(chǎn)的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到601億，排名第58位?！凹t星系”的商業(yè)地產(chǎn)品牌愛(ài)琴海，則已經(jīng)進(jìn)駐全國(guó)80多個(gè)城市。

      相比之下，作為“老本行”的家居業(yè)務(wù)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入164.69億元。雖然取得了15.7%的增幅，但在業(yè)務(wù)比重上，明顯不及房地產(chǎn)，且其中還有近半數(shù)來(lái)自于自營(yíng)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，“房地產(chǎn)才是紅星美凱龍真正的主業(yè)?！?/p>

作為一個(gè)隱形“地主”，紅星美凱龍的地產(chǎn)版圖有多大？其投資房地產(chǎn)的邏輯是什么？

橫跨多個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域

作為目前中國(guó)最大的連鎖家居運(yùn)營(yíng)品牌創(chuàng)始人，車(chē)建興于1986年開(kāi)始創(chuàng)辦家居作坊。1996年開(kāi)創(chuàng)了家居商城連鎖經(jīng)營(yíng)模式后，紅星美凱龍開(kāi)始快速發(fā)展。

2015年6月，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（美凱龍家居）在香港掛牌上市，2018年1月，美凱龍家居在上交所上市。美凱龍家居也成為家居業(yè)首家登入A+H股的上市公司。

      工商信息顯示，美凱龍家居的控股股東為紅星美凱龍控股集團(tuán)，這是車(chē)建興旗下的旗艦公司。但在紅星美凱龍控股集團(tuán)旗下，上市公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)僅占一小部分，最大的業(yè)務(wù)板塊是上市體系之外、從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，即紅星地產(chǎn)。

官方信息顯示，紅星地產(chǎn)成立于2009年，確定了BSH（開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售+持有）的開(kāi)發(fā)模式。2013年，紅星地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)品牌紅星商業(yè)，從事城市綜合體及購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛(ài)琴海集團(tuán)”作為新的商業(yè)管理品牌。

     近些年，依托經(jīng)營(yíng)家居門(mén)店和自建家居商場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，紅星地產(chǎn)在各地獲取大量商業(yè)用地和綜合類(lèi)用地，這也有力促進(jìn)了其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

官方信息顯示，目前，愛(ài)琴海購(gòu)物公園已經(jīng)布局80多個(gè)城市，在多家機(jī)構(gòu)評(píng)出的商業(yè)地產(chǎn)品牌榜單中，愛(ài)琴海穩(wěn)居前20。

住宅業(yè)務(wù)方面，紅星地產(chǎn)已打造出住宅產(chǎn)品線(xiàn)紅星天鉑。近幾年，通過(guò)單獨(dú)或聯(lián)合拿地的方式，紅星地產(chǎn)獲取大量住宅用地。目前，紅星地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)已布局50多個(gè)城市。

根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2015年紅星地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)145.1億元的銷(xiāo)售金額，排名第69位。到2019年，紅星地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá)到601.1億元，排名升至第58位。

紅星美凱龍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的興趣，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)上。2019年8月，紅星美凱龍控股成立并在上海宣布成立子品牌“美凱龍愛(ài)家”，正式進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。據(jù)介紹，紅星美凱龍已篩選出100家門(mén)店，并預(yù)計(jì)會(huì)在三個(gè)月內(nèi)落實(shí)百家門(mén)店。

另外，紅星美凱龍?jiān)?016年12月投資商業(yè)地產(chǎn)O2O公司好租科技，持股2.26%，但公司已在2020年撤出這筆投資。

逆勢(shì)布局“上游”

       在紅星美凱龍傳統(tǒng)的家居連鎖經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理獲得的收入，也是其重要的收入來(lái)源。

公告顯示，截至2019年末，美凱龍家居經(jīng)營(yíng)87家自營(yíng)商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積774萬(wàn)平方米。另有250家委管（委托管理）商場(chǎng)，12家通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)的家居商場(chǎng)。在美凱龍家居去年實(shí)現(xiàn)的164.69億元收入中，自營(yíng)商場(chǎng)的租賃及管理收入為77.99億元，占比47.4%。

有上海房地產(chǎn)界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“紅星美凱龍作為一家傳統(tǒng)的家居賣(mài)場(chǎng)，本身有很強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)屬性。如果通過(guò)其業(yè)務(wù)占比來(lái)看，這就是一家房地產(chǎn)企業(yè)”。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，作為房地產(chǎn)的下游行業(yè)，近幾年，家居行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，利潤(rùn)被攤薄，且業(yè)績(jī)?nèi)菀壮霈F(xiàn)波動(dòng)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并拓展收入來(lái)源，很多公司開(kāi)始將業(yè)務(wù)向上下游延伸。

近幾年，紅星美凱龍也沿著這一邏輯進(jìn)行布局。

      自2015年以來(lái)，紅星美凱龍就先后投資兒童家居O2O品牌酷漫居、智慧停車(chē)品牌停簡(jiǎn)單、VR家裝平臺(tái)打扮家等企業(yè)，力圖打通下游。

在行業(yè)上游，紅星美凱龍與房地產(chǎn)的“捆綁”不斷加深。從2014年10月開(kāi)始，紅星美凱龍為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供部分產(chǎn)品的集采供應(yīng)，探索精裝修業(yè)務(wù)。2016年，紅星美凱龍擬通過(guò)與知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店等的合作，將精裝修業(yè)務(wù)進(jìn)一步做大。

前述與金科的股權(quán)合作，也被認(rèn)為有助于雙方在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，以及生活服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）投資運(yùn)營(yíng)、文商旅等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的深入合作。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，考慮到房地產(chǎn)與家居的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性，這種“捆綁”無(wú)可厚非。但需要注意的是，在本輪牛市過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。對(duì)于規(guī)模尚未做大，且又缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。此外，房地產(chǎn)的上下游行業(yè)也會(huì)難免受到影響。

大公國(guó)際此前的一份報(bào)告指出，紅星地產(chǎn)較多土地儲(chǔ)備位于三線(xiàn)及以下城市，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，由于部分三、四線(xiàn)城市存在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、人口外流以及房地產(chǎn)供過(guò)于求等現(xiàn)象，若公司不能準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位以及把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，則會(huì)面臨一定去化風(fēng)險(xiǎn)。

       2019年末，紅星美凱龍旗下的首家愛(ài)琴海購(gòu)物公園——北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園宣布，將于2020年2月29日終止?fàn)I業(yè)。今年4月初，經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)變動(dòng)，昆明廣福路愛(ài)琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目被金科接手。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，紅星美凱龍旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大，且重資產(chǎn)比重不小。在行業(yè)下行，疊加新冠肺炎疫情的影響下，整體收益率和現(xiàn)金流都難免受限。因此，除進(jìn)一步提升開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力外，未來(lái)公司的資產(chǎn)騰挪恐怕不可避免。