前兩年連續(xù)井噴的房地產(chǎn)美元債，在今年前７個(gè)月明顯放緩，房企的融資重心轉(zhuǎn)向了境內(nèi)。究其原因是今年境內(nèi)流動(dòng)性寬松，房企選擇了更低成本的融資途徑，資本成本都有所下降。

融資寬松對(duì)今年償債壓力大的房企來說是一個(gè)好消息，除此之外，目前部分房企的銷售額也在加快回升。受此影響，房企償債壓力有所減輕。

但在“借新還舊”的債務(wù)循環(huán)模式下，房企的資金壓力減輕是相對(duì)的，他們?nèi)匀恍枰獙ふ腋嘣娜谫Y通道，不斷降低資金成本。

轉(zhuǎn)向境內(nèi)融資

海通國際數(shù)據(jù)顯示，截至7月末中國房企今年共發(fā)行128筆美元債，發(fā)行總額405億美元，較去年同期發(fā)行的552億美元下降了26.6%。

其中7月單月發(fā)行23筆，與去年同期相若，發(fā)行規(guī)模71億美元，同比減少14億美元。

此前的4月，受到全球新冠肺炎疫情的影響，投資人恐慌性大量拋售，房企海外債甚至出現(xiàn)“零發(fā)行”，雖然隨后連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)增長，但7月份房企海外發(fā)債仍處于負(fù)增長區(qū)間。

與海外情況不同，今年3月起隨著國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在金融流動(dòng)性的加強(qiáng)下，房企境內(nèi)的融資環(huán)境逐漸得到改善，境內(nèi)發(fā)債一度成為房企融資的主要形式，房企整體融資利率水平走低。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，TOP50房企境內(nèi)發(fā)債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發(fā)債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。

以陽光城為例，今年4月發(fā)行規(guī)模12億元債券，票面利率為6.95%，之后又發(fā)行規(guī)模8億元債券，票面利率為7.30%。保利地產(chǎn)也發(fā)行總額6億元、利率為3.49%的中期票據(jù)。

整體來看，今年上半年境內(nèi)債券融資成本最低的一筆為萬科發(fā)行的10億元人民幣債券，利率低至2.56%。其他債權(quán)融資和中期票據(jù)的境內(nèi)融資成本基本也都在5%以下。

上半年，房企境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升12個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)62%，境外融資規(guī)模僅占比38%。

而在進(jìn)行新融資的同時(shí)，房企也試圖降低之前的高成本融資。其中，萬科在6月3日就決定下調(diào)2017年公司債券（第一期）的票面利率，存續(xù)期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。

4月28日，華夏幸福也調(diào)整2018年發(fā)行公司債“18華夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集團(tuán)亦有類似動(dòng)作，只是由于爭議太大，最終該計(jì)劃未成行。

不只這些房企，近期，受債券市場融資環(huán)境寬松的影響，多只債券在回售時(shí)選擇下調(diào)票面利率，截至目前，發(fā)行人在債券進(jìn)入回售期時(shí)選擇下調(diào)票面利率共有480次。

貝殼研究院認(rèn)為，2020年上半年境內(nèi)融資利率從2月起一直保持低位，境內(nèi)金融環(huán)境適度寬松，利率低位將促使部分房企借此機(jī)遇進(jìn)行債務(wù)置換，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本。

而對(duì)于房企美元債的供需情況，海通國際證券董事總經(jīng)理環(huán)球資本市場部主管陳藝認(rèn)為，發(fā)改委對(duì)于房企發(fā)行一年期債券監(jiān)管不嚴(yán)格，長年期只要借新還舊都會(huì)正常批，供應(yīng)不會(huì)有特別大的影響。并且，由于全球流動(dòng)性寬松，全世界資產(chǎn)能有比較好收益的就是中資房地產(chǎn)，違約率較低，回報(bào)率也不錯(cuò)，所以越來越多的錢會(huì)流向中資房地產(chǎn)。

此外，陳藝指出，國內(nèi)利率環(huán)境上半年在上漲，下半年不排除國內(nèi)降息的可能性，如果降息就會(huì)極大的緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力，對(duì)于下半年的發(fā)行是一件好事。

“借新還舊”式償債　

融資環(huán)境寬松，讓大部分房企稍微松了口氣?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月份百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額9386.4億元，同比增速高達(dá)25.7%，創(chuàng)今年4月份回正以來新高。超七成百強(qiáng)房企業(yè)績同比上漲，且多在20%以上。

寬松的融資環(huán)境加之銷售情況轉(zhuǎn)好，房企的償債能力相對(duì)提升，壓力有所減小。但不可忽視的是大力發(fā)債、高額融資背后的“借新還舊”模式下，房企的資金鏈今年仍面臨大考。

彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企海外債務(wù)到期規(guī)模達(dá)到294.65億美元，折合人民幣2039.83億元。

除海外債務(wù)外，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年房企信用債到期規(guī)模為2095.7億元，ABS全年償還總規(guī)模達(dá)到了2287億元，超過信用債和海外債規(guī)模。

全年海外債務(wù)、信用債和ABS合計(jì)到期規(guī)模6422億元，多家房企到期債務(wù)破百億，如萬達(dá)、碧桂園、綠城、綠地中國、龍湖、新城、雅居樂等。

泰禾是需要還債的眾多房企中的一家，但7月至今，泰禾已有兩筆債券違約。上半年泰禾和億達(dá)兩家房企遭惠譽(yù)下調(diào)至RD評(píng)級(jí)。

下半年房企償還債務(wù)的壓力尤為大。貝殼研究院的報(bào)告稱，下半年房企債券融資償還將迎高峰期，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元，同比增長58%。

國金證券報(bào)告顯示，2020 年8-12月，房地產(chǎn)信用債到期總量為1765.77億元，另外有 1724.07億元債券進(jìn)入回售期，到期規(guī)模與進(jìn)入回售期的債券規(guī)?；鞠喈?dāng)。與前期相比，地產(chǎn)債到期回售規(guī)模有所增加，下半年償債壓力較大。

從月度分布看，下半年地產(chǎn)債到期高峰期主要集中在8月及9月，進(jìn)入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模月度分布相對(duì)較平均，9月和12月規(guī)模略高，需要關(guān)注階段性償還壓力上升帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來2-3年債務(wù)置換和融資需求將不斷增大。2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億元與3000億元。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)也顯示，未來五年，房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)3萬億元左右，從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)大中華區(qū)房地產(chǎn)評(píng)級(jí)聯(lián)席主管及高級(jí)董事陳以文認(rèn)為，未來6個(gè)月仍有違約增加的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些周轉(zhuǎn)慢、大股東財(cái)務(wù)狀況差信托貸款融資依賴比較高的企業(yè)。

鄭俊英認(rèn)為，短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降是最重要的三個(gè)信用風(fēng)險(xiǎn)。其中，資本市場債券與信托貸款的風(fēng)險(xiǎn)高于銀行貸款，而開發(fā)商的投資、拿地態(tài)度對(duì)杠桿比例有著直接影響，存在一定違約風(fēng)險(xiǎn)，但一般公司在這個(gè)環(huán)境下都會(huì)放慢買地的速度，降低成本。