不動産市場で一番寒いのは住宅ではなく、オフィスビルです。

今年に入ってから、一線の都市は広州を除いて、北京、上海、深センのオフィスビルの空室率は上升し続けています。

経済構造の調整と産業(yè)の変遷は、オフィスビルの空きスペースの根本的な原因であり、持続的に増加する供給量も、空き率を向上させ、一部地域の供給が需要に追いつかない。

複數(shù)の第三者機関関係者は、供給と需要が破斷され、オフィスビルが長い間調整される過剰狀態(tài)になると指摘しています。

もっと長い目で見てください。経済と産業(yè)の調整が進むにつれて、オフィスビル市場の春は何年後に來るかもしれません。

空室率上昇家賃負擔

戴徳梁行のデータによると、過去1年間、全國の第一線都市全體のオフィスビルの市場の空き率は上昇し、ここ10年の最高點に達し、現(xiàn)在は平均10%前後である。第二線都市のオフィスビルの平均空き率はより高く、平均は28%前後である。

家賃については、中國指數(shù)研究院の報告によると、2019年四半期に第一線の都市圏のオフィスビルの家賃の中で、25%は前期と同じ75%は上昇した。第二線都市圏のオフィスビルの家賃の中で、50%は前月比で上昇し、40.9%は前月比で下落した。

第3四半期末までに、北京大學のオフィスビルの平均家賃はそれぞれ389元、310元、178元、233元で、前年同期比2.5%増、-1.6%増、1.1%増、-3.7%で、第一線の都市の家賃は全體的に負擔されています。

ちなみに、一線の都市では、オフィスビルの空室率が內部分化が激しく、一番低いのは広州で、一番高いのは深圳です。

58安居客の『2019全國オフィス市場巨視的報告』のデータによると、2019年前の第3四半期に、北京、上海、深センのオフィスビルの空き率は13.8%、12.5%、21.2%で、それぞれ年末に比べて3.2%、2.4%、1.8%、広州オフィスビルの空き率は3.7%まで低下し続けている。

甲級オフィスビルの市場については、萊坊2019年第3四半期の報告データによると、広州甲級オフィスビル市場の第3四半期に新しいプロジェクトが交付されていません?，F(xiàn)在の保有量は570萬平方メートルで、全體の空き率は8%で、ループ比は1%下落しています。主なレンタル需要はTMT業(yè)界から來ています。珠江新城、天河北、越秀、アルペジオ州などの區(qū)域の空き率は10%以下です。

深センを見ると、先行モデルエリアの概念優(yōu)勢がありますが、主なレンタル需要もTMT業(yè)界です。市場の空き率は楽観できません。第3四半期の甲級オフィスビルの全體の空き率は21.3%に達しています。各細分市場の空室率は普通10%以上です。そのうち、前海は47%で、華強北は34.6%で、車公廟は30.8%で、高新園は24.9%で、福田センターは15.1%です。

今後3年間のオフィスビル市場の空き率も楽観できない。新規(guī)供給が増え続けているためだ。萊坊研究部は、広州甲級オフィスビル市場は今後3年間で約253萬平方メートルの新規(guī)供給を予定しており、アルペジオと金融都市のホットスポットエリアを中心に、アルペジオのインターネット本部などのプロジェクトが竣工して市に入るにつれ、空室率は徐々に上昇し、2020年にピークを達成した後、徐々に反落すると予想している。

深センでは短期的に市場の賃貸需要が縮小しつつあり、オフィスビルの新プロジェクトはまだ竣工しつつあります。第3四半期には、深センのA級オフィスビル市場は4つの新プロジェクトが竣工し、交付されました。主に福田と前海地域に位置し、貯蓄量は725萬平方メートルまで上昇しました。萊坊は2020年に深センだけで約120萬平方メートルの新プロジェクトが竣工して市に入る予定です。

これは長期の戦いである。

全國のオフィスビルの空室率が楽観できない狀況の下で、空室率のデータ分化の背後には、多重の影響要素がインターリーブされている。

張波分析によると、深センでは、P 2 P業(yè)界の総合整備で関連金融企業(yè)が撤退したほか、新規(guī)供給が大幅に増加したことがオフィスビルの空き率の上昇の要因となっている。広州では、空室率の持続的な低下は、賃貸料の低水準と、少ない新規(guī)供給によるものです。

新規(guī)供給が多く、深センのオフィスビルの空き率が高くなりました。第一太平デービス研究部の謝靖宇氏によると、深センは大量に増加した供給を押し上げて空室率を高め、少なくとも今後半年間で、より多くのオーナーがより大きな家賃譲歩や優(yōu)遇措置を提供する見込みで、深センオフィスビルの第四半期の賃貸料も下落する見込みです。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波氏も今年の全國オフィスビルの新開発面積の伸びはマイナスからプラスに転じ、開発者は積極的にオフィスビルの市場を開拓しているが、オフィスビルの工事の進捗は緩やかで、今後の十分な供給はさらに価格と家賃を抑える可能性があると述べた。

現(xiàn)段階では、全體的な経済下振れの大きな環(huán)境下で、高いレンタルコストの圧力に直面して、中小企業(yè)は慎重に拡大し、さらには家出までして、オフィスビルの需要は短期的には大幅に改善されにくい。

しかし、総じて多くの分析者は、これは長期的な戦いであり、一時的な損得だけを見てはいけないと考えています。

厳しい狀況の深センを例に、長期的に見て、萊坊中國戦略諮問部高級取締役の陳鉄東氏は、「サービス業(yè)が深セン産業(yè)構造に占める割合が引き続き上昇していることや、社會主義模範區(qū)の政策配當金が今後數(shù)年間、科學技術、通信、金融などの分野に次々と放出されることを考慮して、甲級オフィス市場は2020年以降、徐々に回復し、需要が回復すると予想される」と述べた。

歴史的に見ても、北京オフィスビルの前の低空室率は第三産業(yè)の急速な発展のおかげです。産業(yè)構造上、深センの第二産業(yè)は第一線の都市の中で最も高く、製造業(yè)からサービス業(yè)への転換に伴い、第三産業(yè)の比率が高くなり、オフィスビルの需要も高まる見込みです。

全體の市場の空き率は厳しいですが、第3四半期には深セン南山の高新園オフィスビル市場が活発で、核心ビジネスエリアの家賃の半分の水準によって、かなりの數(shù)の金融サービスと金融科學技術企業(yè)が進出してきました。

この前世國の魏理仕研究部も、2019年下半期以降には國內のオフィスビルはある程度回復すると予想しています。政策はより多くの元化されたオフィスビルの需要を誘導するため、例えば深セン前海などの地方政府が家賃補助政策で企業(yè)に支援を提供しています。

また、需要側にも注意すべき小さな変化があり、共同事務などの代替的な事務方式が誕生しています。

共同事務の概念が盛んになるにつれて、以前はA級のオフィスビルを負擔する力がなかった中小企業(yè)も入居する機會ができました。世邦魏理仕のデータによると、これまでWeworkでレシデントを発売した後、収益モデルが疑われていたが、2019年第1四半期末までに、共同事務所は北上深三大都市の市場浸透率は6%に達した。

張波氏は、このレベルでは、開発者や所有者が新たな企業(yè)空間解決策をもたらすことを考慮すれば、より多元的なオフィスビルの賃貸需要を満たすことができ、將來的にオフィスビルの空き率を下げることが期待されると考えている。