2019年に不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールが絶えないが、50大都市の土地市場(chǎng)の総量は依然として新高値を記録し、一部の都市での販売収入は2000億を超えている。

注目すべきなのは、都市間の分化が明らかで、開(kāi)発者が次々と第二線(xiàn)に戻り、第三四線(xiàn)の土地市場(chǎng)が低迷していることです。

土地の供給と投資の変化は、將來(lái)の不動(dòng)産市場(chǎng)の供給と需給関係の変化を招く。深センの住宅の供給が不足しているほか、ほとんどの都市で供給のバランスが取れています。例えば、2019年に北京の不動(dòng)産市場(chǎng)が低迷しています。一つの大きな原因は競(jìng)合住宅の供給制限と在庫(kù)の大きさです。

全體として見(jiàn)れば、土地が高値を打ち出すことによって、新築住宅の価格が上がり、住宅価格が高くなる時(shí)代が去った。在房は不動(dòng)産を基調(diào)として、將來(lái)の住宅価格の上昇の空間はさらに圧縮されます。

市場(chǎng)の深刻な分化

中國(guó)の不動(dòng)産データによると、2019年に全國(guó)の50大都市の土地市場(chǎng)の総量は高止まりしていない。合計(jì)販売地は4.41兆元で、同19.33%上昇し、過(guò)去の記録を更新した。

一部の都市での販売地収入は2000億元を超えており、その中でも杭州が最も多く、2836億元に達(dá)しています。

その他は上海の販売地の1992億、広州の1864億、蘇州の1850億のようです。35都市の販売地はすでに500億を超え、過(guò)去の記録を更新し、68%の都市の土地販売額は前年同期比で上昇した。

中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏によると、2018年の厳格な土地管理に比べ、2019年の土地市場(chǎng)の制約が減少し、政策の微調(diào)整によって、開(kāi)発者の土地獲得の積極性が著しく向上し、第二四半期からずっと高位運(yùn)行狀態(tài)にあるという。

一部の企業(yè)の増分が増加したため、企業(yè)の地上げ意欲も明らかに高くなりました。特に第二段隊(duì)の不動(dòng)産企業(yè)の地上げが一番強(qiáng)いです。

2019年11月までに、前50社の不動(dòng)産企業(yè)が持っていた土地は2兆元を超え、2018年と比べて17%上昇し、過(guò)去の記録を更新しました。その中で、土地を持つ一番多いのは萬(wàn)科1570億、碧桂園1237億、保利964億で、土地を持つ500億を超える不動(dòng)産企業(yè)は9社に達(dá)しています。また、38軒の不動(dòng)産企業(yè)は200億元を超えています。

印象的なのは、2019年の土地市場(chǎng)で、一部の中央企業(yè)、國(guó)有企業(yè)が積極的または急進(jìn)的に表現(xiàn)しています。例えば保利、中海、越秀など、北京、広州、佛山などの都市で土地を持つのはかなり多いです。

しかし、不動(dòng)産市場(chǎng)全體は前の3年間と明らかに違っています。都市部の間にも明らかに分化されています。開(kāi)発者たちの興味は第二線(xiàn)に転じました。成約率は3ポイントアップしました。

それに対して、三四線(xiàn)の非上質(zhì)土地の価格設(shè)定と成約額には値下げと低迷が現(xiàn)れています。中原では、三四四線(xiàn)の一部の都市は不動(dòng)産市場(chǎng)をさらに微調(diào)整する政策を排除しないと考えています。

現(xiàn)在は市場(chǎng)全體が下り坂で、第二線(xiàn)の都市で土地を取って販売を高めることができます。利益は三四線(xiàn)の都市より大きいです。開(kāi)発者の一人が直言しています。

2019年の中で、第二線(xiàn)都市はかつて地価の上昇を迎えました。例えば、深圳の6月にいくつかの地王を撮影しました。一日の収入は200億元余りです。

しかし、下半期に入ってからは、融資ルートの引き締めが続いているため、不動(dòng)産企業(yè)の資金圧力が大きく、土地を持つ積極性が大幅に低下し、第二線(xiàn)のほとんどの地塊は低プレミアムで、さらにはゼロプレミアムで取引が成立し、全體のプレミアム率は10%以下となり、第三四線(xiàn)都市の市場(chǎng)熱はさらに下がり続けています。

全國(guó)から見(jiàn)れば、克而瑞データによると、2019年11月末までに全國(guó)300都市の土地市場(chǎng)の成約建築面積は23億平方メートルで、2018年同期より3.7%減少しています。前11月の成約量と去年の通年の出來(lái)高の差を考慮して、2019年の土地市場(chǎng)総量は2018年の水準(zhǔn)に達(dá)しにくく、下がる傾向が予想されます。

土地の売り上げの伸びも鈍化している。2019年11月末までに、全國(guó)300城の経営用地の成約金額は54169億元で、同10%増となり、2018年通年の16%に比べて明らかに縮小した。

これは主に2019年下半期の資本環(huán)境監(jiān)督がより厳しく、開(kāi)発者の資金調(diào)達(dá)が困難で、資金が比較的に緊迫しており、持地の情熱が低下しているためだと考えています。

供給が住宅価格に影響する

土地市場(chǎng)そのものから飛び出すと、また注目すべきのは地価に対する地価の伝導(dǎo)効果である。歴史上、「小麥粉は高いが、パンは高い」と何度も上演されていますので、地価は住宅価格の先導(dǎo)とされています。

一方、瑞統(tǒng)計(jì)によると、2019年の土地価格は2018年の価格下落の勢(shì)いを継続しておらず、全國(guó)300都市の土地成約不動(dòng)産価格は大幅な上昇を迎え、2396元/平方メートルに増加し、同13.7%上昇し、史上最高位に上昇した。

第二線(xiàn)では、大部分の都市は良質(zhì)な土地の供給を増加しました。例えば、北京には多くの無(wú)制限の宅地があり、深センの宅地の供給量も明らかに向上しています。

しかし、新築住宅市場(chǎng)と中古住宅市場(chǎng)の動(dòng)向から見(jiàn)ると、地価が住宅価格に與える影響は弱まっています。全體的に高価ではないため、市場(chǎng)の予想と判斷ロジックが変化しています。

中原は、2019年に土地の成約プレミアム率が大幅に減少し、客観的に住宅価格の上昇を抑制したと指摘した。

北京年內(nèi)の土地の平均成約プレミアム率はわずか9.4%で、2018年の14%を下回り、ここ數(shù)年の最低水準(zhǔn)となります。

合計(jì)50種類(lèi)の住宅地のうち、平均割増率は10.5%しかなく、18件が定価で取引され、合計(jì)で成約された商品室の住宅地は競(jìng)房の35個(gè)の土地のうち、割増率が0の土地は12個(gè)にも達(dá)しています。

全體的に、割増率も低下しており、2018年の15.8%から2019年の13.5%に落ち込み、同2.3ポイント低下した。第3四半期は不動(dòng)産企業(yè)の融資ルートの緊縮の影響で急激に下落し、下落幅が非常に顕著であり、四半期は基本的に下降の勢(shì)いを続けており、開(kāi)発者の用地の慎重度は大幅に向上した。

2019年の第4四半期までに、すべての都市の割増率はすでに10%を割りました。特に第一線(xiàn)の都市の割増率はすでに5%を割りました。ほとんどの地塊は基本価格で成約しています。

2020年の地価はさらに上昇しにくいと指摘した。2019年以來(lái)、いくつかの條件の良い土地は投資の見(jiàn)返り率が高くないため、誰(shuí)も申請(qǐng)しないで流れて撮影する現(xiàn)象が現(xiàn)れました。この影響で、供給を保証するために、政府は適當(dāng)に価格を下げて予想しています。資本市場(chǎng)の環(huán)境が弱まる見(jiàn)通しが続いているため、高融資コストで不動(dòng)産企業(yè)の土地取得に対する態(tài)度はさらに慎重になり、2020年には地価も上昇しにくい。

また、土地の供給構(gòu)造が次第に変化し、不動(dòng)産市場(chǎng)の需給関係を徹底的に変え、住宅価格の大幅な上昇を抑制することが期待されます。

最も典型的な北京のように、2018年6月10日から、合計(jì)で市の限定競(jìng)房プロジェクトは76件に達(dá)し、1000萬(wàn)平方メートルを超え、住宅の供給數(shù)は57344セットに達(dá)しました。平均ネット署名の平均価格は48615元で、ネット署名は249萬(wàn)平方メートルを完成しました。ネット署名の完成率は42%だけです。

大量のプロジェクトが集中して市に入って、市場(chǎng)の供給と在庫(kù)の増加をもたらしました。毎月のネット署名のデータから見(jiàn)て、北京はここ數(shù)ヶ月はすべて高位で、しかし同時(shí)に供給量はもっと大きくて、在庫(kù)は依然として滯積し続けて、競(jìng)房を制限してもすでに15ヶ月連続で供給が契約より大きい現(xiàn)象が現(xiàn)れました。

北京の住宅価格は2019年に明らかに下落しました。大量の新築住宅が客足を引いて、中古住宅市場(chǎng)は低迷が続いています。全體的に15%から20%下落しました。

より広い範(fàn)囲で見(jiàn)ると、住宅価格を安定させるために、重點(diǎn)都市でも昨年は土地の供給量が著しく増加しました。例えば広州、上海、深セン、南京などの土地の供給量は同期を超えています。2020年も高い地位を維持する見(jiàn)込みです。

昨年7月、「土地管理法」改正案の草案から「建設(shè)用地は國(guó)有でなければならない」と削除され、集団用地の市への立ち入りに関する法律上の障害を一掃し、土地の供給ルートもさらに多様化した。これは、將來(lái)主流都市の土地と家屋の供給がいずれも向上し、需給関係をさらに均衡させるという意味です。

2019年の不動(dòng)産市場(chǎng)は、深圳の年末に近い暑さで値上がりした住宅価格の上昇を除いて、他の大部分の都市は基本的に安定或いは小幅の下落を?qū)g現(xiàn)しました。