新型肺炎の流行を受けて、不動産市場はここ數(shù)年の「最悪のスタート」を迎えました。

3月16日、國家統(tǒng)計(jì)局が発表したデータによると、2020年1～2月に全國の住宅販売面積は8475萬平方メートルで、同39.9%減少した。このうち、住宅販売面積は39.2%減少した。商品室の売上高は8203億元で、同35.9%下落した。このうち住宅売上高は34.7%減少した。

2015年4月以來、全國のマンション（累計(jì)）の販売面積と売上高が初めて「雙降」した。また、他の関連データの増加速度も「斷崖式」が低下しています。

疫病の発生を考えると、この変化は意外ではない。主流の観點(diǎn)では、再生産と生活のリズムが徐々に軌道に乗ってきており、住宅購入の需要も徐々にスケジュールを上げてきており、市場は第2四半期に全面的に正常な水準(zhǔn)に回復(fù)する見込みです。

しかし、一部の不動産企業(yè)にとっては、短期流動性の制限が一連の連鎖反応をもたらしている。最近、一部の不動産企業(yè)は債務(wù)不履行の現(xiàn)象が発生しました。他にも多くの企業(yè)は賃下げや人員削減などの方法で対応しています。

複數(shù)の指標(biāo)「斷崖式」が下降

出來高の大幅な下落は、住宅価格の動きに一定の影響を與える。國家統(tǒng)計(jì)局のデータによると、今年2月、70の大中都市の住宅価格の上昇幅は著実に下がっている。その中で、第一線の都市の新築住宅の価格は前輪比フラットで、第二線都市と三線都市の住宅価格の上昇幅はいずれも0.1%で、1月よりやや狹いです。

突然やってきた新型肺炎の疫病狀況は不動産市場に著しい衝撃を與え、各地區(qū)の各部門は斷固として黨中央の疫病防止と経済社會の発展に関する政策?措置を?qū)g行し、直ちに一連の政策措置を打ち出し、不動産市場の持続的かつ安定した健康な発展を保障した。國家統(tǒng)計(jì)局の都市司首席統(tǒng)計(jì)師の孔鵬さんはこう解読した。

注意すべきなのは、統(tǒng)計(jì)された70の大中都市のうち、2月に19の都市の新築住宅が取引されなくなり、24の都市の中古住宅が取引されなくなりました。あるアナリストは、この割合は全國市場の狀況を見通しており、約1/4-1/3の都市が2月に取引が成立しないと予想しています。

販売のほかに、不動産企業(yè)の投資、融資、土地取得などの動きも全面的に鈍化し、複數(shù)の指標(biāo)に「斷崖式」が現(xiàn)れ、投資、資金源などのデータの増加速度は上昇から下降に転じます。

今年1-2月、全國の不動産開発投資は10115億元で、同16.3%下落した。同時(shí)期に、新たな建築面積と竣工面積はそれぞれ44.9%と22.9%減少した。

1-2月に、全國不動産開発企業(yè)の土地購入面積は1092萬平方メートルで、同29.3%下落した。土地取引価格は440億元で、36.2%下落した。

融資については、前の2月の不動産開発企業(yè)の所定の資金は2022億元で、同17.5%下落した。このうち、売上高の落ち込みを受けて、前金と前金の下落幅は23.9%に達(dá)した。

疫病の影響に対応するために、最近多くの都市が不動産市場の政策を微調(diào)整しています。例えば土地譲渡金の納付時(shí)間を延長したり、積立金の返済を遅延したり、稅金の支払いを延期したり、土地の供給を増大したりします。しかし、一部の都市の「托市」政策は「急進(jìn)的」すぎるとすぐに回収され、不動産政策が「一日観光」に縛られてしまう現(xiàn)象もあります。

これに対して、國家統(tǒng)計(jì)局の毛盛勇報(bào)道官は3月16日に「不動産は炒めない」と繰り返し表明し、「高品質(zhì)の発展を推進(jìn)する要求に基づき、不動産を短期刺激策としないことも明らかだ」と述べました。

多くの業(yè)者は、今回の態(tài)度も疫病の影響が大きいにもかかわらず、不動産市場の規(guī)制政策は依然として大幅に緩和されないことを意味していると考えています。

債務(wù)不履行が発生する

最近、疫病の影響がだんだん弱まり、各地で再生産のリズムが加速し始め、不動産市場はだんだん暖かくなってきています。機(jī)関の統(tǒng)計(jì)データによると、3月以來、各地の不動産市場の週の成約規(guī)模は絶えず上昇している。

貝殻研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、この2週間のチェーン家の18都市での中古住宅の出來高はそれぞれ89.7%、64%増加したと指摘した。新たに増加した不動産源は昨年同期の60%前後に回復(fù)し、新規(guī)顧客（主にオンラインから）はすでに前年同期の水準(zhǔn)を上回っている。

彼は、疫病の発生は不動産市場に対する衝撃は短期的だと思っています。前期に積み上げた需要はより強(qiáng)く、オフライン活動の回復(fù)に伴い、將來の出來高は増加する見込みです。

58安居客不動産研究院分院の張波院長も、市場は第二四半期に全面的に正常な水準(zhǔn)に回復(fù)する見込みがあると考えています。このうち、大量の工事現(xiàn)場が復(fù)舊するにつれて、工事狀況は3月に徐々に正常なレベルに回復(fù)します。しかし、在庫が大きいので、不動産企業(yè)の土地取得意欲の回復(fù)にはまだ時(shí)間がかかります。

しかし、疫病による短期的な影響は依然として無視できない。

3月6日、上海清算所に開示された文書によると、新華連ホールディングスは當(dāng)日履行すべき2015年度の第一期中期手形は期限通りに元利を満額で支払うことができず、実質(zhì)的な違約を構(gòu)成している。「不動産＋文旅」は新華連ホールディングスの主な事業(yè)です。

3月9日、中信國安グループは、流動資金が逼迫しているため、約束の時(shí)間に応じて全額の資金を調(diào)達(dá)できなかったと発表しました?！?6中信國安MTN 001」は実質(zhì)的な違約となりました。

この二つの違約事例の出現(xiàn)には、企業(yè)自身の経営不振、資金難の要素があるが、新型肺炎の発生は重要な導(dǎo)火線に違いない。上海清算所に開示された文書によると、新型の冠狀ウイルス肺炎の疫病に対する不可抗力要素の深刻な影響を受け、新華連ホールディングスの所屬文化観光、商業(yè)小売、観光スポット、ホテルの飲食、石油貿(mào)易などの業(yè)務(wù)は重大な打撃を受け、1-2月に経営還付金が60億元を超えたことが減少した。

北京のある不動産企業(yè)関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、國內(nèi)でも國外でも現(xiàn)在の融資は比較的難しいとしています。もし市場の回復(fù)が遅いなら、引き続き債務(wù)の違約狀況が発生することを排除しません。

減給、リストラも同様に発生しています。21世紀(jì)の経済報(bào)道によると、新冠の疫病の影響に対応するために、複數(shù)の住宅企業(yè)が賃下げによって運(yùn)営コストをコントロールしています。ある20強(qiáng)の不動産企業(yè)は最近大幅な人員削減を開始しました。販売、運(yùn)営、企畫などの職位は全部関連しています。いくつかの中小企業(yè)は同様に人員削減の動きがあります。

前述の不動産會社関係者によると、多くの不動産企業(yè)はすでに復(fù)職しましたが、「販売を本とする」不動産において、市場の成約の回復(fù)が依然として企業(yè)の資金チェーンを決定しているということです。彼はこの疫病の中で、不動産企業(yè)は「全身で退く」ことができないと考えています。一部の小企業(yè)は淘汰を加速させ、大中型の不動産企業(yè)も第一四半期と上半期の業(yè)績低下の結(jié)果に直面します。

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