疫病の後、不動産業(yè)界は微妙な変化が発生しました。土地市場は暖かさを取り戻す兆しが現(xiàn)れています。最近各地で土地の割増率や不動産価格が上昇しています。同時に、不動産企業(yè)は都市とプロジェクトの配置を調(diào)整しています。

土地市場に暖かさ回復(fù)の兆しが現(xiàn)れた。宋文輝撮影

不動産市場は暖かくなりましたか？多くの業(yè)界関係者が指摘しているように、不動産市場の窓口期間はすでに現(xiàn)れています。注目すべきのは、土地の不動産価格は上昇傾向を呈しています。例えば、5月7日の杭州土拍、建設(shè)華、遠(yuǎn)洋で競った祥符地塊は、コストが周辺プロジェクトより高いです。しかし、この土地市場の熱が市場の期待の変化を引き起こす可能性があります。

住宅企業(yè)はこの波の市場の回復(fù)コースを借りて車を追い越してもいいですか？千億規(guī)模の不動産企業(yè)がすでに動いています。グラムの瑞データによると、1-4月の百強(qiáng)の不動産企業(yè)全體の地上げ販売は0.35に上昇し、3月末より0.7上昇し、2019年の平均に回復(fù)した。各段々隊(duì)の不動産企業(yè)の持地意欲はそれぞれ異なった程度の上りがあります。その中のトップ21-30の不動産企業(yè)の地上げ販売比は上昇が最も顕著で、臺隊(duì)內(nèi)の濱江、竜光の持地は相対的に積極的です。このほか、恒大、碧桂園、緑城などの大不動産企業(yè)が土地を持つ動作が頻繁で、販売規(guī)模はこれらの不動産企業(yè)と明らかに差がある祥生です。土地を持つリズムも市場の周期と合致します。

5月13日、14日、祥生不動産はそれぞれ24.6億元と14.55億元で前後して寧波、合肥で土地を取って、5月に今なお、諸及びで持っている二つの地塊を含んで、祥生はすでに4枚の地塊を持って、総投資は49.42億元です。調(diào)査によると、1-4月、祥生は土地の商品価値を新たに増加して合計(jì)198.3億元で、同期比133.29%増加しました。

2019年に千億円の販売規(guī)模を?qū)g現(xiàn)したばかりの祥生は、上場企業(yè)ではないが、中から覗き込むこともできる。一輪の「冬眠期間」を経て、各不動産企業(yè)の投拓のリズムが加速し、土地を持つことは化率の高いコア都市を好む。データによると、今年に入ってから、トップ50の中半分の不動産企業(yè)が毎月持っている金額は50億元を超えています。

同研究院の首席アナリスト、張雄雄氏は、不動産企業(yè)がこの時期に積極的に土地を持って、高回転モデルを考慮して、年末までに販売を推して、今年の総販売金額を増やすことができると考えている。疫病の影響を受けて、不動産企業(yè)は今年業(yè)績補(bǔ)填に対する訴求が明らかになりました。資金が良い不動産企業(yè)に向かうには、まだ土地を持つ機(jī)會があります。価格競爭はそんなに激しくないです。この時、地歩を持って車を追い越し、市場地位を高める可能性が増えました。

全體の返済能力が低下した。

疫病の後、地方政府も土地市場上で開放的な態(tài)度を取っています。上海を例にして、4月21日に、上海の土地市場は第1回の土地宣介會を催して、浦東、嘉定、寶山と靜安の4つの區(qū)に関連して、土地の64宗を紹介して、前期の臨港線上で紹介した14枚の土地を加えて、建築面積が400萬平方メートルを超えることを計(jì)畫します。4月22日、上海は正式に「上海市の効果的な投資と安定した経済発展を拡大するための若干の政策措置」の通知を発行し、経営用地譲渡のテンポを速め、年度土地供給量を適切に増加させ、土地譲渡収入の手配と使用を加速させる。5月15日、上海で第二回土地宣介會が開催され、奉賢新城は計(jì)畫建築面積が77萬平方メートルを超える土地を出す予定です。

しかし、不動産企業(yè)の前で一番大きな問題はやはりキャッシュフローです。上海チェーン家市場研究部のベテランアナリスト、楊雨蕾氏によると、不動産開発投資の伸びはさらに回復(fù)し、下落幅は前の値より4.4%縮小した。國內(nèi)での再生産に伴い、新たな著工と土地購入はいずれも回復(fù)し、新たな著工の減少幅は前の値より8.8ポイント狹いが、工事の増加率は前の値よりほとんど変化していない。一方、住宅販売の伸びも次第に好転し、商品室の販売面積は前の値より7%縮小し、売上高は前の値より6.1%縮小した。4月の単月の住宅販売面積の下落幅は前の値より12ポイント狹い。5月にはさらに修復(fù)の余地があると予想される。しかし、不動産企業(yè)の所定の位置にある資金の下落幅も縮小し、前の値より3.4%縮小しました。その中で、固定金と前金の18.9%が下落し、個人の住宅ローンは5.4%下落しました。

4月のデータは販売が妨げられていることを示しており、不動産企業(yè)はより大きな経営圧力と資金圧力を受けている。張宏さんが言っているように、資金、地蔵は住宅企業(yè)がカーブして車を追い越すことができるかどうかの重要な要素です。2019年の年報データを通じて、住宅企業(yè)は今年中に短期債の返済リスクがあることが分かります。総合同策研究院と億翰智庫のデータは、2019年末までに60軒のランキング入りした不動産企業(yè)の現(xiàn)金短期債の平均は1.49で、比較的良好である。その中で、現(xiàn)金の短債は1を超える企業(yè)に比べて44社あり、7割を超えています。現(xiàn)金の短債は1を下回る16社で、3割を占めています。

全體的に見ると、販売規(guī)模が増加した不動産企業(yè)の現(xiàn)金短期債務(wù)は比較的に高く、例えば龍湖、中海など、より強(qiáng)い短期債務(wù)返済能力を持っている。龍湖は4.38倍で首位を占めています。その次は越秀不動産、遠(yuǎn)洋グループです?，F(xiàn)金の短期債務(wù)は平均3倍を超えています。それぞれ4.23と3.61です。しかし、一部の不動産企業(yè)の現(xiàn)金短債比は1以下で、例えば金茂、富力、恒大、泰禾、現(xiàn)金短債比はそれぞれ0.93、0.62、0.61、0.25となっており、貨幣資金は短期の有利子負(fù)債を完全にカバーできない。

また、大規(guī)模な不動産企業(yè)の融資先での優(yōu)位性は、より良い債務(wù)構(gòu)造を制御することができます。短期債務(wù)の比率を合理的な期間に抑えることで、短期債務(wù)の負(fù)擔(dān)を抑制します。しかし、不動産企業(yè)の通貨準(zhǔn)備の一部は制限された資金では使えません。制限された資金の規(guī)模が高すぎると、不動産企業(yè)の短期債務(wù)返済能力に圧力がかかります。

現(xiàn)金短期債の減少には二つの理由があります。通貨資金は増加速度の減速に直面し、住宅企業(yè)の短期債務(wù)と小幅な増加に直面しています。

したがって、不動産企業(yè)の販売回収を加速し、積極的に土地取得に參加することは、財務(wù)構(gòu)造の最適化を?qū)g現(xiàn)するための有効な手段である。2019年には、百強(qiáng)の不動産企業(yè)の総貨物の販売規(guī)模は42兆元に達(dá)しました。その中、10強(qiáng)の不動産企業(yè)の総在庫は18兆元に達(dá)し、百強(qiáng)の総商品価値の4割以上を占めています。しかし、市場のバンド調(diào)整の時期に、不動産企業(yè)の投資戦略も微妙に変化しました。多くの不動産企業(yè)は意識的に現(xiàn)金準(zhǔn)備を増やし、有利子負(fù)債の規(guī)模の抑制を重視している。2020年の疫病発生によって、不動産企業(yè)の販売が難問になり、第一四半期のトップ200の不動産企業(yè)の累計(jì)売上高は前年同期と比べて減少し、さらに現(xiàn)金回収の伸びを制限しました。

これはこの土地市場の暖かさを説明するのに難しくないです。注目すべきは、規(guī)模優(yōu)勢の下で、品質(zhì)向上のために、頭部の不動産企業(yè)の投資ロジックが靜かに変化していることです。明らかな変化は、住宅企業(yè)の増産の道が分化し始めたことである。大手不動産企業(yè)は融創(chuàng)、世茂なども積極的に買収合併を行い、低コスト規(guī)?；螔埓螭驀恧?。構(gòu)造を調(diào)整して、リズムを調(diào)整して、配置を調(diào)整して、積極的に開拓して持つルートは穏健に蓄えて、典型的に緑地、華潤のようです。華潤の土地購入の総土地の保管価格が一気に上昇し、2017年末から20位は急速に2019年12位に上昇し、2年間の地蔵価格はほぼ倍になりました。緑の地は高速鉄道の新市街戦略を固めて、優(yōu)良品質(zhì)の配置の核心の3、4線、土地の商品を保管する価値は同時期に比べて上げ幅が50%を超えます。総土の貯蔵サイクルから見て、先導(dǎo)住宅企業(yè)は次第に「狂おしい買いだめ地」の悪循環(huán)から抜け出して、平均化サイクルは2年連続で下落し、2017年末の4.81年から2019年末の3.98年まで減少した。

在庫上昇還付圧力

業(yè)界関係者は不動産企業(yè)の短期債務(wù)返済の圧力を不動産企業(yè)の棚卸資産の上昇に帰結(jié)しているので、今回の土地譲渡において、不動産企業(yè)が都市を通じて倉庫を補(bǔ)充し、倉庫を調(diào)整する動作も明らかである。

國信証券の一部の研報によると、企業(yè)は規(guī)模の増加、収益の増加を望んでおり、コスト削減によって実現(xiàn)するのは難しい。在庫投資を増やすしかない。

國信証券のアナリストによると、多くの不動産企業(yè)の2019年のフリーキャッシュフローの改善の本當(dāng)の原因は現(xiàn)金回収後の在庫再投資の減少であり、不動産企業(yè)の拡張意欲の低下の表れであり、これも多くの不動産企業(yè)が今後1～3年の販売増速の自然減速を意味している。

TOP 10の不動産企業(yè)が2019年に新たに増加した土地の保管狀況を見ると、中海地産の第一線の都市では最大21%を占め、また、中海市は経済発展が良い都市で土地を持つ割合は小幅に増加している。二線都市の中で最も多くの地蔵が増加し、77%を占め、二線都市の比率も上昇した。保利の発展、緑地などは過去一年に三四線都市で多くの土を追加し、華潤の買い入れは主に強(qiáng)三線都市をめぐっています。

実際、多くの大企業(yè)、特に千億規(guī)模の不動産企業(yè)はすでに在庫問題を意識しています。不完全な統(tǒng)計(jì)によると、碧桂園、融創(chuàng)、緑地、華潤の4軒の不動産企業(yè)の土蔵去化周期は異なった程度に上昇して、その中の緑の表現(xiàn)は著しいです。2019年に全國地市の下振れを背景に、緑地逆市が広がり、特に二線核心都市の比率が高くなり、落子上海董家渡、天津貿(mào)易港などの大規(guī)模プロジェクトがあり、総土貯蔵去化周期も2018年末の3.45年から5.2年まで大幅に上昇した。

また、祥生を例にとって、碧桂園、恒大継続重倉三四線都市との論理が異なるところは、祥生が今年3～5月に7つの地塊を追加し、それぞれ杭州、溫州、寧波などの都市に位置しています。

張宏氏の分析によると、祥生が入った都市から見ると、回転速度の高い都市が中心となっている。一方、祥生は規(guī)?；涡枰ⅳ?、一方では高回転を通じて、返金を加速し、資金圧力を低減する表現(xiàn)でもある。最近、祥生は杭州で40億余りの土地を投資して、深耕配置のような二線都市を作っています。これは千億規(guī)模の後で都市、プロジェクト構(gòu)造の最適化をします。第二線の都市の回転速度は遅いですが、利潤を作ることができます。三四線の都市の利潤は圧力を負(fù)擔(dān)しますが、規(guī)模の増加を促進(jìn)できます。張宏氏は、浙江企業(yè)として、祥生氏は市場の敏感度がかなりあり、上場需要もレバレッジとこのような機(jī)會を利用して、いくらかの土を貯める動作を推進(jìn)していると指摘した。

不完全な統(tǒng)計(jì)によると、2019年から現(xiàn)在まで、祥生は二線と新二線の都市の済南、寧波、紹興、溫州、蕪湖、嘉興、臺州で合計(jì)19の項(xiàng)目を獲得しています。地蔵構(gòu)造から見ると、祥生の第二線都市での地蔵比率は75%を超えている。

「歩量」の土地を回避するために、祥生は土地の品質(zhì)を向上させ、10萬平方メートルぐらいの小規(guī)模な土地を持つ傾向があり、資産回転率を向上させます。例えば5月12日に、祥生の約6.52億元の価格は紹興諸及びの恒大悅瓏府西側(cè)の宅地に位置しています。101ラウンドの競売価格で、プレミアム率は約18.1%です。土地の譲渡面積は約7.24萬平方メートルで、床価格は約5000元/平方メートルです。恒大悅瓏府5月の平均価格は1.25萬元/平方メートルで、祥生地元の販売予想利潤は少なくとも20%ぐらいあります。

祥生の最近の傾向から見れば、長江デルタ地區(qū)の持地窓口期間はすでに到來しており、この地區(qū)の土地取得に集中しているのも市場リスクとチャンスの共存の表れである。疫病の特殊な段階の「洗禮」を経て、大部分の企業(yè)は都市の発展周期を見直すようになりました。資源、人口が集中する都市の優(yōu)位性はさらに拡大され、長江デルタ、東部沿海の第二線都市は不動産市場で迅速に回復(fù)し、政策がよく、良質(zhì)な土地面での回復(fù)態(tài)勢がより顕著になりました。

一方、長江デルタには多くの強(qiáng)い都市人口の導(dǎo)入が進(jìn)んでおり、発生後の市場回復(fù)が加速し、脫化率の向上に貢獻(xiàn)しています。一方、ホットスポットの都市は杭州、寧波、南通、蘇州などの土地の割増率が速く、持ち家企業(yè)は利益の痛みに直面しています。5月7日に杭州で5枚の地塊を譲渡した結(jié)果、プレミアム率はいずれも20%以上になりました。その中で、濱江、銀城はそれぞれプレミアムブロックの2枚の地塊を撮影しました。一部のメディアは、今年以來、杭州市內(nèi)の住宅地の平均販売利益率は5.3%だったと推計(jì)していますが、この5つの土地の平均予想販売利益率は4.49%と0.81%減少しました。

業(yè)界関係者は、手持ちの現(xiàn)金が十分で、短期の債務(wù)返済能力を備えている不動産企業(yè)は、思い切ってこの土地の倉庫補(bǔ)充の機(jī)會に注ぎ込む?；丐甑坤颏筏栖嚖蜃筏ぴ饯工嗓Δ?、これらの住宅企業(yè)の製品の製造能力と現(xiàn)地市場の変化を見ます。

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