2020年上半期の不動(dòng)産市場(chǎng)は、まず抑揚(yáng)を抑え、「風(fēng)に乗って波を乗り切る」と言えます。

第一四半期に疫病の影響を受けて、不動(dòng)産市場(chǎng)は取引がほぼ氷結(jié)しました。4月から、金融緩和政策と地方緩和政策の下で、深セン、杭州などを代表とする不動(dòng)産市場(chǎng)の暖かさが春に戻り、5、6月の回復(fù)が強(qiáng)く、多城の住宅価格の上昇幅が大きい。

中央の長(zhǎng)期的な指導(dǎo)方針として、「不動(dòng)産は炒めない」という基調(diào)を守ります。7月に入り、杭州、東莞、寧波の三つのホットスポット都市で規(guī)制強(qiáng)化措置が導(dǎo)入されました。これらの都市の引き締めコントロールにもかかわらず、不動(dòng)産市場(chǎng)にとっては「かゆいところ」なのか、それとも効果的に溫度を下げるのか、業(yè)界ではまだ違っていますが、政策の衝撃に対する信號(hào)の意味はすでに明らかになりました。

下半期には、不動(dòng)産政策はより多くのヘッジ的な特徴が現(xiàn)れ、共に市場(chǎng)を安定させていくと予想されます。

部屋の価格が上がるのを加速する

中指研究院の報(bào)告によると、上半期の百城新築住宅の平均価格は前月より0.17ポイント上昇し、2月の最低水準(zhǔn)から、3月からは前月比の上昇幅が徐々に上昇し、6月の平均価格は15461元/平方メートルで、3.16%上昇し、上昇幅は前月より0.17ポイント拡大した。

その中でも第二四半期の住宅価格の上昇傾向が特に顕著である。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局によると、3月に70の大中都市の新築商品住宅の販売価格は前月比32都市で、4月には50都市に上昇し、5月には59都市に達(dá)した。中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏によると、上半期の不動(dòng)産価格の大部分の都市の累計(jì)は前年同期と比べて決して楽観的ではなく、1-6月のデータは最大橫ばいか微増だった。しかし5-6月のデータは確かに明らかに上昇しました。

6月に入ってから、活発な都市が多く、特に寧波、南京、成都、杭州などの都市が著しく回復(fù)しました。最も注目すべき武漢市場(chǎng)も明らかに安定志向の表れがあります。中指百城の住宅価格ランキングによると、6月の寧波の住宅価格の上昇幅は全國(guó)トップで、出來高も上位にある。

上半期、深センの不動(dòng)産市場(chǎng)は何回も全國(guó)のホットスポットになりました。深セン中原のデータによると、6月に深セン新房の住宅は3343セットで取引が成立し、前月比6.4%上昇した。成約面積は33.6萬平方メートルで、前月比は11.5%上昇した。中古住宅は4年ぶりに「萬戸割れ」し、6月には10554セットの契約が成立し、前月比は23.9%上昇し、2016年3月の牛市場(chǎng)水準(zhǔn)に戻りました。

中國(guó)不動(dòng)産産業(yè)協(xié)會(huì)のデータによると、深センの6月の中古住宅の平均価格は7萬臺(tái)を突破し、74929元/平方メートルに達(dá)し、平均価格は北に行くと20%以上、さらに隣の広州の2倍となり、昨年末より14.37%上昇した。

深圳を除いて、杭州は上半期で二番目に熱が高くなったスター都市です。上半期には、杭州市內(nèi)の新築住宅は68399セットで取引されました。総成約金額は203.3億元です。このうち、6月の出來高は19528セットで、3年間の新築住宅の月間最高値を記録しました。上半期の中古住宅は全部で4.3萬セットの出來高で、前年同期の4.14萬セットから4.02%上昇し、2019年下半期の3.96萬セットから8.77%上昇しました。

東莞はこの上昇都市の中で意外な一つです。4月以來、東莞の新築住宅、中古住宅の価格が軒並み値上がりし、成約量も高止まりしています。また、一部の団地の所有者が共同で「支配盤」を値上げし、濃厚な雰囲気を醸し出しています。

住宅価格の上昇の背後には、第一四半期の経済の下降圧力の下で、各地の政府が不動(dòng)産市場(chǎng)に対する規(guī)制を緩和した。中原の不動(dòng)産データによると、上半期の不動(dòng)産規(guī)制政策の累計(jì)回?cái)?shù)は304回で、基本的にはすべて緩縛がメインで、開発者の前売資金の監(jiān)督管理、人材の定住などの政策は、不動(dòng)産市場(chǎng)の回復(fù)と需要の參入を刺激した。

易居智庫センター研究総監(jiān)の厳躍進(jìn)氏によると、不動(dòng)産市場(chǎng)の上昇の主な原因は、資本金面の緩和によるもので、一部の都市では、投機(jī)的な雰囲気が強(qiáng)いという。深セン、杭州、東莞のような都市では、需給構(gòu)造が緊迫しており、住宅価格の上昇が予想され、価格制限制造が逆掛りになり、需要が拡大し、市場(chǎng)に悪循環(huán)が生じている。

多城緊縮コントロール

住宅価格の上昇圧力の下で、多くの地方政府が熱い不動(dòng)産市場(chǎng)に「水を差す」ことを始めた。

7月2日、杭州は率先して規(guī)制を強(qiáng)化し、「制限揺動(dòng)」を打ち出しました。つまり、1軒の住宅購(gòu)入家庭は同時(shí)に1つのプロジェクトの揺り號(hào)に參加するしかなく、「無房家庭」に傾いて、住宅源の保障比率は50%以下ではありません。

これらのニューディール政策は、投機(jī)家が市場(chǎng)に入ることを制限し、不動(dòng)産市場(chǎng)の溫度を下げることを目的としています。

同じ日、東莞も不動(dòng)産市場(chǎng)のコントロールを強(qiáng)化します?！覆粍?dòng)産価格」を中心に、同地區(qū)の新築住宅の価格は3ヶ月の値上がり幅が10%を超えてはいけません。そのほかにも、密閉して売り惜しみをしたり、內(nèi)部転名行為をしたりして、不動(dòng)産市場(chǎng)の投機(jī)を抑制します。

寧波はその後に続いて、7月6日夜、不動(dòng)産市場(chǎng)「十條」の新政策を発表しました。注意に値するのは、寧波はまた厳格にビルの地価を制御することを通じて、住宅価格の上昇幅を抑制します。

克而瑞氏は杭州、東莞の政策と比較して、寧波の政策範(fàn)囲は一番広くて、不動(dòng)産と地市をカバーしています。政策の割當(dāng)力も比較的大きいです。アップグレード、地価管理などいろいろな方面を制限しています。

杭州、東莞、寧波は上半期の住宅価格の上昇幅が大きく、不動(dòng)産市場(chǎng)が比較的に人気のある都市です。中央政府は「不動(dòng)産は炒めない」と繰り返し強(qiáng)調(diào)し、地方政府も「城の施策によって」規(guī)制に乗り出した。

厳躍進(jìn)氏によると、このいくつかの地方政策は現(xiàn)在の規(guī)制の方向付けを緊縮し、不動(dòng)産に対しては完全に刺激ではなく、一部のホットスポットがあり、住宅価格の高騰がある都市はレベルアップしてコントロールするという。投機(jī)などがあれば、政策の進(jìn)級(jí)と引き締めは大雑把だ。

しかし、張大偉氏はこれまでのところ、東莞、杭州の緊縮政策については、「かゆいところをかく」ことが多く、ただ揺動(dòng)番號(hào)、価格制限政策に対して調(diào)整しているだけで、市場(chǎng)の住宅購(gòu)入のてこに影響がないと考えています。効果は限定されると予想されます。特に杭州の新政策は市場(chǎng)にあまり影響がなく、下半期には引き続き高揚(yáng)する見通しです。

不動(dòng)産市場(chǎng)が最も人気のある深センでは、業(yè)界內(nèi)で規(guī)制が打ち出される見通しが強(qiáng)いが、政府部門はこれまで関連した動(dòng)きがない。住建部は7月初めに深圳に行って調(diào)査し、座談會(huì)を行いましたが、深圳の住建などの部門もコントロールをさらに強(qiáng)化するという情報(bào)がありませんでした。

最近導(dǎo)入されたいくつかの緊縮措置は主に市場(chǎng)の過熱を防ぐためであり、他のホットスポットの都市も追隨する可能性がありますが、大面積の緊縮が現(xiàn)れないはずです。後期の地方政策の登場(chǎng)は依然として緩やかな傾向にある。

中原は市場(chǎng)の動(dòng)きから見て、不動(dòng)産は日を見て食事をして、この“日”は信用政策で、信用の放水する大きい環(huán)境の下で、不動(dòng)産市場(chǎng)は引き続き高位の運(yùn)行を維持しますと指摘しています。

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