不動(dòng)産業(yè)に忘れ去られて久しい萬(wàn)通は、このところ「事件」で再び外の視野に入る。

メディアの報(bào)道によると、萬(wàn)通発展ホールディングスの株主である嘉華東方ホールディングス（集団）有限公司（通稱「嘉華東方」）はこのほど公安部門により立件されました。その原因は高利転貸の疑いがあり、事件に関わる資金の規(guī)模は數(shù)億元に達(dá)し、特大事件です。

3月23日、萬(wàn)通は終日休場(chǎng)します。しかし、當(dāng)日の夜、會(huì)社は公安部門の立件捜査のいかなる通知文書を受け取っていないと公告しました。メディア報(bào)道によると、持ち株株主に関する借入契約の紛爭(zhēng)などは上場(chǎng)會(huì)社と直接関係がなく、上場(chǎng)會(huì)社の支配権に影響を與えることはない。

3月24日早朝、萬(wàn)通は持ち株株主の嘉華東方がメディア報(bào)道による高利転貸行為が存在しないことを確認(rèn)したと発表しました。しかし、その日の終値までは、會(huì)社の株価は8.55%下落し、1株當(dāng)たり6.20元で引けた。

萬(wàn)通の発展の前身は萬(wàn)通の不動(dòng)産で、かつて有名な“不動(dòng)産の思想家”の馮倫が舵をとりました。しかし、2014年から馮倫は徐々に淡々となり、嘉華東方は2016年に大株主となり、再び支配権を奪回する。

上場(chǎng)會(huì)社にとって、嘉華東方は見知らぬ人ではない。萬(wàn)通の借殻上場(chǎng)の初めに、馮倫は資本運(yùn)営の手段を発揮して、嘉華の建設(shè)業(yè)からコントロール権を獲得して、嘉華の建設(shè)業(yè)はまさに嘉華の東方の前身です。10年後、嘉華東方の捲土重來(lái)は、董事長(zhǎng)王憶會(huì)――かつての失意者――會(huì)社の実際支配者となり、馮倫に2017年に徹底的に退出させた。

雙方の葛藤は十?dāng)?shù)年にわたり、萬(wàn)通の発展史を貫き、ある意味では株紛爭(zhēng)史にもなった。その中には欲望と利益、権謀と計(jì)算が混じり、再起する者もいれば、英雄の寂しいところもある。このような紛爭(zhēng)のためか、老舗の不動(dòng)産會(huì)社萬(wàn)通は不動(dòng)産の時(shí)代配當(dāng)に本格的に乗れず、かえって落ちぶれてしまいました。

本文は萬(wàn)通の発展過程の還元を通じて、その盛衰の脈絡(luò)と印を探し出したいと思います。

青萍の末

1994年秋、「萬(wàn)通六君子」は広西西山で會(huì)議を開きました。理念が合わないため、三年間協(xié)力した「六君子」が正式に分家しました。馮倫は「萬(wàn)通」ブランドを攜えて北京に帰り、不動(dòng)産の発展に専念しています。

早い年間、萬(wàn)通の発展は順調(diào)で、馮倫も會(huì)社の運(yùn)営を上場(chǎng)したいです。度量衡を重ねた後、彼は殼を借りることにした。その後、馮倫はパイオニアという上場(chǎng)會(huì)社を狙った。

パイオニアの株式は全部北京のパイオニアの食糧農(nóng)業(yè)の実業(yè)の株式有限會(huì)社と稱して、1998年に創(chuàng)立して、鄒平の食糧の油、鄒平の西王、延吉の辰、北京の順通の実業(yè)と中國(guó)の建築の第5工事局の第5建築會(huì)社（略稱“1局の5會(huì)社”）の5つの會(huì)社から共同で創(chuàng)立します。2000年に、パイオニア株式は上に上場(chǎng)しました。延吉吉辰の創(chuàng)始者の一人である王憶會(huì)は上場(chǎng)會(huì)社の副社長(zhǎng)を務(wù)めています。

2002年には、萬(wàn)通不動(dòng)産傘下の萬(wàn)通星河の株式を先導(dǎo)し、11.87%の持株比率で第4位の株主となった。2004年、萬(wàn)通不動(dòng)産導(dǎo)入戦略投資家タダグループ。資本金は拡張された萬(wàn)通を得て、一連の目まぐるしい資本運(yùn)営を通じて、前衛(wèi)株式の28.99%を累計(jì)管理して、大株主になります。

しかし、元の株主は甘んじて代替されたわけではない。2005年に、パイオニア株式の一部の元株主が共同で嘉華筑業(yè)を創(chuàng)立し、王憶會(huì)が會(huì)長(zhǎng)を務(wù)めました。嘉華築業(yè)は累計(jì)24.93%の株式を持っています。

2006年、馮倫は再び資本運(yùn)用の手腕を発揮した。一方、萬(wàn)通星河は一局の五社とその他の中小株主の株を買収して、嘉華の建設(shè)業(yè)から一部の株を買って、持ち株比率を増加します。

今回の操作後、萬(wàn)通星河の持ち株比率は60%に増加し、第一大株主の地位を安定させた。馮倫は會(huì)社の會(huì)長(zhǎng)と実際支配人になり、萬(wàn)通と泰達(dá)からの人選は取締役會(huì)の主流を占めます。また、パイオニアの株式は前後して萬(wàn)通パイオニアと萬(wàn)通不動(dòng)産に変更され、馮倫はさらに會(huì)社の「嘉華系」の色を除去しました。

嘉華筑業(yè)は第二の株主ですが、その株は7.18%まで希釈されています。2009年に二次市場(chǎng)の減少を通じて、嘉華建設(shè)業(yè)の株式は5%以下に減少しました。

馮倫時(shí)代

1959年に生まれた馮倫は、かつて中央黨校、中央宣伝部、國(guó)家體改革委員會(huì)、武漢市経委と海南省委に勤めていました。1991年に海に出て創(chuàng)業(yè)しました。馮倫善は思考して、出口は段になります。早い年間、江湖では王石、馮倫、胡さんを「不動(dòng)産三剣士」と呼んでいます。

馮倫さんは不動(dòng)産業(yè)界に新鮮な理念をたくさん持ってきました。2008年に、馮倫はケイトを?qū)W習(xí)の模範(fàn)として提出し、「濱海新區(qū)、米國(guó)モード、萬(wàn)通価値観」の発展戦略を提出し、5～10年の間で不動(dòng)産投資會(huì)社への転換を目指しています。その後、萬(wàn)通は戦略の中で「グリーン會(huì)社を作る」という項(xiàng)目を追加しました。

その中で、「濱海新區(qū)」は萬(wàn)通の地域戦略の重點(diǎn)を指し、投資家の泰達(dá)の資源の増加によるものである。「米國(guó)モード」は不動(dòng)産開発はそれぞれの専門會(huì)社が共同で完成するべきだと強(qiáng)調(diào)し、不動(dòng)産メーカーは投資融資の一環(huán)に専念し、軽資産化に向かうべきである。シンガポールの住宅企業(yè)のケイトは土地を置いて投資融資と資産の運(yùn)営で長(zhǎng)いことができて、米國(guó)のモードとある程度異なっていますが、しかしずっと軽資産の運(yùn)営の模範(fàn)とされています。

その後、萬(wàn)通は「開発會(huì)社」から「投資會(huì)社」への転換を始めました。2008年から、萬(wàn)通は相次いで工業(yè)用不動(dòng)産、商業(yè)用不動(dòng)産の分野で布石しています。その中で、2010年に共同で北京CBD核心區(qū)Z 3地塊を獲得し、萬(wàn)通発力商業(yè)用不動(dòng)産の重要な一歩となりました。同時(shí)に、馮倫も立體都市の概念を売り込み始め、數(shù)都市のレイアウトを決めました。2015年1月、萬(wàn)通不動(dòng)産はインターネット娯楽資産を買収する予定です。

馮倫の計(jì)畫によると、2013年から2015年にかけて、基金と直投などの新しい業(yè)務(wù)の業(yè)績(jī)は伝統(tǒng)的な不動(dòng)産開発業(yè)務(wù)を上回り、単獨(dú)で上場(chǎng)する予定です。

しかし、萬(wàn)通配置の新業(yè)態(tài)には投資収益周期が長(zhǎng)い問題があり、短期収益をもたらすことができず、ファンド業(yè)務(wù)の進(jìn)展がうまくいかず、萬(wàn)通の業(yè)績(jī)に影響を與えている。モデルチェンジ1年目の2009年には、萬(wàn)通不動(dòng)産の売上高と利益はいずれも腰を抜かされた。その後は徐々に回復(fù)しましたが、暖かくないまま成長(zhǎng)しています。2011年から2013年にかけて、萬(wàn)通不動(dòng)産の純利益はそれぞれ4.73億元、4.76億元、5.07億元です。

対照的に、2013年の萬(wàn)科の純利益は151億元に達(dá)しました。

2014年、萬(wàn)通の業(yè)績(jī)が急転直下し、純利益は9763.91萬(wàn)元まで減少し、同81%減少した。2015年、萬(wàn)通の純損失は6.12億元で、同1457.78%下落した。

業(yè)績(jī)の変動(dòng)も馮倫の権威を挑戦させた。ある萬(wàn)通のベテラン社員は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対し、馮倫の構(gòu)想について、管理層はずっと異なっている意見を持っています。業(yè)績(jī)の変動(dòng)が大きくなるにつれて、このような相違はますます明らかになり、主に立體都市プロジェクトに集中しています。また、ニューヨークと臺(tái)北など海外プロジェクトの見通しも問われています。

彼は數(shù)年間の萬(wàn)通ホールディングス（萬(wàn)通不動(dòng)産親會(huì)社）の株主総會(huì)で、馮倫も何度も文句を言っていましたが、自分のモデルチェンジ構(gòu)想は十分な支持を得られていませんでした。

もし馮倫が十分な支持を得られたら、萬(wàn)通のモデルチェンジは成功できますか？歴史は仮定していないで、現(xiàn)実的な情況は、萬(wàn)通の管理層の変化とその他の外部の原因に従って、初期の多くのモデルチェンジプロジェクトはすべて推進(jìn)していません。娯楽資産の買収のニュースが流れてから半年後には終了となり、立體都市プロジェクトは未解決となりました。2015年には萬(wàn)通はニューヨーク世界貿(mào)易センターからレンタルをキャンセルしました。2018年には萬(wàn)通は北京CBDコアエリアZ 3ブロックを脫退しました。

権力戦爭(zhēng)

2014年8月8日、萬(wàn)通不動(dòng)産は2014年度第5回臨時(shí)株主総會(huì)を開催し、取締役會(huì)を改組した。會(huì)議で新しい取締役會(huì)のメンバーリストが発表されました。萬(wàn)通不動(dòng)産の元會(huì)長(zhǎng)の許立、総経理の雲(yún)大俊及び副社長(zhǎng)の鄭沂が交替されました。また、元取締役の孫華氏が席を外し、取締役會(huì)の席は7人から6人に減った。

今回の改組後、「馮倫系」を代表するのは姚鵬だけです。このため、今回の會(huì)議は「馮倫系」の撤退と「嘉華系」の復(fù)帰と見なされています。その後9月19日に「嘉華系」の江泒毅が會(huì)長(zhǎng)に選ばれました。

実際、馮倫が舵を取っていたこの10年間、「嘉華系」は一度は支配権を失いましたが、離れていません。いつでも機(jī)會(huì)を見て反撃します。

萬(wàn)通の不動(dòng)産業(yè)績(jī)が低迷した2014年、嘉華建設(shè)業(yè)は嘉華東方と改名した。この年、嘉華東方は萬(wàn)通不動(dòng)産の親會(huì)社萬(wàn)通持株を3.3億元で購(gòu)入し、泰達(dá)グループに次ぐ二株主となり、その後も増え続けています。2016年、嘉華東方は萬(wàn)通ホールディングス76.48%の株式を持ち、大株主となった。

同年、嘉華東方はまた非公開発行の方式を通じて、萬(wàn)通の不動(dòng)産の株式を35.66%まで増やして、大株主になります。これにより、直接的かつ間接的に株式を保持することにより、嘉華東方は上場(chǎng)會(huì)社の支配権を再び奪回し、嘉華東方董事長(zhǎng)の王憶會(huì)も、萬(wàn)通不動(dòng)産の実際支配者となった。

今回の「反撃」は素早く徹底しており、腕は當(dāng)時(shí)の萬(wàn)通星河の入主に劣らない。本物の推し手として、王憶會(huì)はすでに“身を隠します”の數(shù)年になりました。2002年から、任期終了後の王憶會(huì)は上場(chǎng)會(huì)社の取締役會(huì)にいませんでしたが、彼は嘉華築業(yè)の會(huì)長(zhǎng)を務(wù)めていました。

王憶會(huì)は1954年に生まれました。露出は多くなく、外からはその行動(dòng)様式についてよく知られていません。しかし、今回の「反撃」から見ると、忍耐力とタイミングの把握は並大抵ではない。

あるブローカーは、嘉華東方が再び上位になり、その年の萬(wàn)通星河の入主と手口が驚くほど似ていると分析しています。いずれも「二級(jí)市場(chǎng)定増＋盟友各個(gè)撃破」です。歴史は再び巡りますが、物は人ではありません。王憶會(huì)以外に、嘉華東方の取締役會(huì)の中で、鄒平西王の岳山だけが當(dāng)時(shí)の盟友です。

その後は「馮倫系」の脫退です。2011年に會(huì)長(zhǎng)を辭任してから、馮倫は上場(chǎng)會(huì)社でいかなる職務(wù)を擔(dān)當(dāng)しません。2017年、馮倫は萬(wàn)通から持ち株を離れ、萬(wàn)通に別れを告げました。許立、雲(yún)大俊、鄭沂などの萬(wàn)通の老臣は2014年に上場(chǎng)會(huì)社から離任しました。姚鵬は2018年に出発した後、「馮倫系」は萬(wàn)通から完全に消えました。

王憶會(huì)は2017年に馮倫を引き継ぎ、萬(wàn)通ホールディングス會(huì)長(zhǎng)となり、2019年には王憶は萬(wàn)通不動(dòng)産會(huì)長(zhǎng)となる。

馮倫さんの失敗は、舵取りをしている間に業(yè)績(jī)が悪い要素があり、相手に乗ずる機(jī)會(huì)があるということですが、外から見れば、彼も確かに運(yùn)が悪いです。

2015年、天津泰達(dá)は保有する萬(wàn)通持株を譲渡し、正式に脫退しました。泰達(dá)は2004年に萬(wàn)通との提攜を開始し、一度は萬(wàn)通ホールディングスの大株主となりました。財(cái)務(wù)投資者の役を演じたほか、泰達(dá)は萬(wàn)通のために天津浜海新區(qū)の多くの資源を?qū)毪筏蓼筏?。タイダは長(zhǎng)い間、馮倫の盟友として存在してきた。

タイダの脫退の原因については、諸説ありますが、萬(wàn)通の業(yè)績(jī)がよくないとタイダが退意したと言われています。もう一つの説は意外と関係がある。2014年4月19日夜、60年前の天津泰達(dá)投資持株有限公司の劉恵文會(huì)長(zhǎng)が事故死した。劉恵文は萬(wàn)通が天津泰達(dá)に導(dǎo)入したキーパーソンで、彼はこの世を離れて、タイダの退出を加速したかもしれません。

しかし、実際の理由はどうであれ、2016年に嘉華東方が萬(wàn)通持株の株式を大幅に増加した時(shí)、馮倫側(cè)は盟友不足で力が弱く、最終的にコントロール権を失った。

失われた20年

後の馮倫時(shí)代、萬(wàn)通は引き続きモデルチェンジの道を続けます。2017年1月、王憶會(huì)は保有している萬(wàn)通不動(dòng)産の34%の株式を中植系傘下の北京中融鼎新投資管理有限公司に譲渡しようとしています。2018年7月に、萬(wàn)通不動(dòng)産は31.7億元で恒星電源の合計(jì)78.284%の株式を取得し、重金屬が境界を越えて新しいエネルギーを転換する予定です。2020年3月、萬(wàn)通ホールディングスは天津天海サッカークラブを引き継ぐと発表しました。しかし、様々な理由でこれらの試みは失敗しました。

2020年、萬(wàn)通不動(dòng)産は「新城市科學(xué)技術(shù)＋生活総合運(yùn)営サービス業(yè)者」をモデルチェンジ目標(biāo)とし、同時(shí)に不動(dòng)産業(yè)務(wù)を収縮し、「不動(dòng)産化に行く」ことを開始した。その年の8月、萬(wàn)通の不動(dòng)産は正式に名を変えて萬(wàn)通に発展して、“不動(dòng)産”の2字はすでに跡が見えませんでした。

実際、2019年から萬(wàn)通は新たな土地備蓄が少なく、逆に傘下の不動(dòng)産プロジェクトを次々と販売しています。在房の不動(dòng)産分野において、萬(wàn)通の唯一の進(jìn)歩は2019年3月に工業(yè)用不動(dòng)産大手のプロスを?qū)毪工毪长趣扦ⅳ搿?/p>

現(xiàn)在、萬(wàn)通の重點(diǎn)は株式投資の領(lǐng)域にあり、會(huì)社はいくつかの持分ファンドに參加し、直接または間接的に數(shù)十社の企業(yè)の株式を保有しています。

伝統(tǒng)的な不動(dòng)産業(yè)務(wù)はすでに縮小し盡くした。2019年、萬(wàn)通が発展した不動(dòng)産の販売規(guī)模は8.27億元だけであり、2020年上半期の販売規(guī)模は3.4億元である。在房の不動(dòng)産界はほとんど「ハエ級(jí)」になっています。

その影響で、萬(wàn)通の業(yè)績(jī)は再び「陣痛」を引き起こした。2020年の業(yè)績(jī)予報(bào)によると、萬(wàn)通の帰母純利益は4000萬(wàn)元から6000萬(wàn)元と大幅に下落した。

様々な原因のために、老舗の不動(dòng)産會(huì)社は中國(guó)不動(dòng)産の20年余りの「黃金時(shí)代」を失ってしまいました。多くの後から來(lái)る者が次から次へと大きくする時(shí)、萬(wàn)通はほとんど業(yè)界の“小さい透明さ”になります。

馮倫さんは在任中、會(huì)社の発展を反省したことがあります。2014年4月、北京大學(xué)國(guó)家発展研究院でMBAクラスで彼は言いました。この時(shí)萬(wàn)通は依然としてお金を儲(chǔ)けますが、萬(wàn)通の革新はなくなりました。そして徐々に、安全は企業(yè)最大の目標(biāo)となりました。萬(wàn)通は「窒息式死亡」を開始しました。

革新しても、萬(wàn)通は本當(dāng)に歩みを踏み出していないようです。根本的な原因はやはり保守的です。萬(wàn)通ホールディングスの2013年年報(bào)の會(huì)長(zhǎng)挨拶で、馮倫さんは「今日から見ると、このような模索と把握を経て、保守的すぎる面もあると思います。例えば、負(fù)債率が低すぎて、実際には會(huì)社の転換に新たな増分資源を注入するのが足りないです。

中國(guó)企業(yè)資本連盟の柏文喜副理事長(zhǎng)は、馮倫が退出する前に、萬(wàn)通の発展の軌道は深く馮倫の個(gè)人の性格の印を打って、つまり思考と革新に長(zhǎng)じて、しかし戦略の上であまりに慎重で保守的ですと思っています。

彼は21世紀(jì)の経済報(bào)道記者に対して、馮倫は「92派」に屬し、1990年代の海南省で創(chuàng)業(yè)したが、同じく海南省の1990年代初期の「房災(zāi)」の中で非常に幸運(yùn)な「逃亡者」であると語(yǔ)った。これらの企業(yè)家は慎重で余裕があって冒険が足りないので、內(nèi)陸の不動(dòng)産市場(chǎng)の何度もの上昇の機(jī)會(huì)を失いました。

彼は、馮倫時(shí)代の萬(wàn)通企業(yè)戦略から見れば、明らかに革新能力が高く、投拓の面では保守的すぎて、大膽に財(cái)務(wù)レバレッジを使ったり、高回転速度を押したりする勇気がないので、同行者に追い越され、機(jī)會(huì)的な會(huì)社に成り下がっていると考えています。対照的に、いくつかの戦略的で粗い企業(yè)が大きくなり、その過程で戦略管理レベルと企業(yè)運(yùn)営レベルが徐々に向上している。

そのため、どのように業(yè)界の大勢(shì)に対する判斷とルートの選択をしっかりと行いますか？

馮倫の考えはあまりにも先行していて、その時(shí)代には「不遇な時(shí)代」になっているという見方もあります。馮倫の提唱する凱徳のモード、今なお多くの開発者に規(guī)準(zhǔn)としてあがめられて、多元化の配置と緑色の不動(dòng)産も業(yè)界の発展の方向です。馮倫は財(cái)務(wù)の安全性に対して強(qiáng)調(diào)して、更に“3本の赤い糸”の下の監(jiān)督管理の要求に符合します――上場(chǎng)してから、萬(wàn)通の資産負(fù)債率はずっと80%を上回っていないで、ここ2年は更に35%以下で維持します。

これらはもう重要ではないです。今の萬(wàn)通の発展は在房の不動(dòng)産市場(chǎng)の再生の機(jī)會(huì)を完全に失ってしまいました。

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