18歳の融創(chuàng)はまだ「神々の黃昏」を経験していませんが、舵取りの孫宏斌さんは、「銃林弾雨」の中でもがいたことがあります。

孫さんが今年作った「成人式」は、「生きて、健康で生きている」という箴言書です。

何度も言って、また何度も壊しました?！弗欹些`を下げて、慎重に土地を取ってください」という確率は本當(dāng)です。

2017年に業(yè)界第4位、2019年に「販売ランキングに意味がない」という融創(chuàng)を叫ぶようになりましたが、過去數(shù)年間にわたる規(guī)模の追求は実際には減少していません。

しかし、今年の中から、融資コストを削減する目標(biāo)の下で、孫宏斌の口徑は「負(fù)債規(guī)模を下げなければならない。土地規(guī)模を下げなければならない。ひいては全體の規(guī)模を下げなければならない」とまで変えました。これを利用して三年ぐらいで會社の評価を投資レベルにしたいです。

「融資コストの引き下げ」と「安全」が孫宏斌によって行われた2021年中に投資家會で回答を繰り返したが、彼は「三道の赤い糸」が屆かなかったと強調(diào)した。會社は安全だという人はいない。これらの指標(biāo)を達(dá)成しなければならない。格付けを上げて、融資コストを下げる。

なにしろ8%の融資コストは比較的穏健型の不動産會社が依然として高位にあるのです。2020年上半期には3つの赤い糸の融合によって、半年で2つの線が緑に変わることができました。第3線は今年の中間業(yè)績の中で依然として基準(zhǔn)に達(dá)していません。

孫宏斌を借りれば、數(shù)年前の「負(fù)債降下」は負(fù)債規(guī)模を減らさない前提で自己資金を増やして負(fù)債率を下げることができます。これは融創(chuàng)の有利子負(fù)債規(guī)模と留保収益からも確認(rèn)できます。

融創(chuàng)が直面する最後のラインは、前受金の資産負(fù)債率を除いて、不動産企業(yè)の中での基準(zhǔn)達(dá)成率が最も低く、短期財務(wù)操作で達(dá)成するのも難しい。融創(chuàng)は第三條線の緑への転換が特に困難であり、全體の速度と債務(wù)規(guī)模を低下させなければならない。

會社はここ數(shù)年ずっと負(fù)債率をコントロールしています。負(fù)債の規(guī)模をコントロールするとは言っていません。土地の規(guī)模をこんなに低くしたこともないです。その原因は會社の市場に対する判斷です。孫宏斌さんによると、誰もが認(rèn)めるべきではないです。今は流動性に関心を持ち、誰が生きているかに関心を持っています。

資金と土地は不動産企業(yè)の命の綱である。三本の赤い糸は呪われています。これまでの高回転を束縛しています。將來の利益成長點はより多くの支出を抑えて、高格付けをして、融資コストを下げて、財務(wù)構(gòu)造を最適化するための道です。

「慎重に土地を持つ」という面では、上半期に集中供給市場での狂喜を経て、下半期には土地端での下降速度も見込まれます。

孫宏斌が定めた目標(biāo)は、下半期の権益取得地の販売比率が20%を占め、監(jiān)督層が定めた要求は40%である。

降速について話します

年間6400億元の販売目標(biāo)で計算して、融創(chuàng)の上半期は確かにいい成績書を渡しました。

上半期、融創(chuàng)の契約売上高は3208億元で、成長率は64%で、総売上高は業(yè)界のトップ4に位置しています。営業(yè)収入は958.2億元で、同23.9%上昇した。帰母純利益は119.9億元で、同9.4%上昇した。

粗利率については、2021年上半期の粗利率20.8%を記録し、前年同期の23%から2.2ポイント低下した。

成長した売上高は、バランスよく権益を創(chuàng)出し、持分を持って販売比率を占める役割を果たしています。

今年の上半期は、土地売卻比37.9%を獲得し、中央銀行の要求に近い40%の合格ラインとなった。下半期には、孫宏斌は持ち場の規(guī)模を適當(dāng)にコントロールし、持分の販売比率を20%まで下げたいです。彼は、下半期の融資市場全體、クレジット市場、販売市場の圧力は比較的に大きくて、もし融創(chuàng)が過去のようにどれだけのお金を持って、パートナーを通してまた土地を取ったら、借金率を下げて、融資コストを下げて、格付けを上げることは不可能だと言いました。

「用心深く」「土地を取るな」と孫宏斌は何度か言ったことがあります。

これまでさかのぼると、2019年中の業(yè)績會でも、「下半期は土地を持っていない指標(biāo)」という言葉が出てきました。當(dāng)時、融創(chuàng)の土地備蓄はすでに2.13億平方メートルに達(dá)しました。その年の上半期に、泛海京滬の両宗地を125.53億元で買収し、67億元で新湖中寶の20余りの土地を接収しました。また、この說を発表した下半期には、40億元で長実集団の大連プロジェクトを引き継ぎ、152.69億元の大手筆で云南城投手のグローバルアセットバッグを買収しました。

ここ數(shù)年で唯一「用心深く」という言葉が実現(xiàn)された年は、2020年です。

2020年通年、中指研究院の統(tǒng)計によると、融創(chuàng)地の金額は695億元で、前年度に比べて30.5%大幅に減少し、新たに増加した貨物の価値は前の年より半近く減少した。

2021年3月、融創(chuàng)管理層は業(yè)績會で「より厳格に高い基準(zhǔn)で土地をコントロールする」と述べ、音が落ちたかと思うと、購入モードを開始した。

4月中旬、融創(chuàng)は99億元で広西本土の不動産企業(yè)彰泰の80%の株を買収しました。資産パッケージに南寧、桂林などの都市を含めて57のプロジェクトを開発しました。

難易度が高いと言われている集中供地市場では、融合は「続いて楽を奏でて踴ります」と選択しました。

6月末までに、同じく中指研究院の統(tǒng)計によると、合わせて83件を獲得した。

金融紙が発表した権益に基づいて土地の備蓄面積を計算しても、今年上半期の土地取得狀況は去年よりずっとひどいです。財務(wù)諸表によると、今年上半期の融創(chuàng)新増資土地備蓄は約1708萬平方メートルで、2020年上半期には1730萬平方メートルの増設(shè)しか公表されていないが、2018年と2020年の平均數(shù)から見ると、持分土地備蓄は新たに55%しか用意されておらず、つまり2020年上半期の権益土地備蓄面積は約951萬平方メートルに達(dá)すると試算されている。今年の55.7%だけです。

もちろん、今年の融創(chuàng)の注目度は排除しません。一部拡大されたものがあります。前の年に作られた地蔵の多くは買収合併市場から來ています。公開市場で土地を取るのはそれほど頻繁ではありません。

ここ二年は孫宏斌に対して「白衣の騎士」という名稱を使うことはめったにないですが、皆さんは融創(chuàng)がかつて買収合併市場で亂打したことを覚えています。

2017年、融創(chuàng)は萬達(dá)との「世紀(jì)取引」で有名になり、438.44億元で萬達(dá)13個の旅行プロジェクトの91%の株式を取得しました?；畎kな2019年に合併買収で得られた地蔵を溶かして年間の地蔵の50%を占めた。

監(jiān)督が厳しくなり、資金が引き締める大きな環(huán)境の下で、孫宏斌は買収合併の観點を2020年3月に変えました。彼は「2020年は不動産のシャッフル年で、合併の機會が増えるが、良い標(biāo)的は多くないので、會社の土地獲得は慎重で、お金を稼がない仕事はやりません?！?/p>

この論點は2021年8月末になって、さらに「現(xiàn)在の買収市場は存在しない」となりました。

孫宏斌氏によると、業(yè)界全體が融資を抑制し、負(fù)債を減少させる大きな背景において、企業(yè)ごとに負(fù)債総額の制限があり、問題が発生した會社は大量の貯蓄債務(wù)があり、買収後に貯蓄債務(wù)を買収し、企業(yè)の負(fù)債規(guī)模が超過した。今の市場の中で、すべての企業(yè)はどんな価格をつけるかに関わらず、5百億の借金を買収合併して消化できないで、すべての企業(yè)が負(fù)債の上限があるため、現(xiàn)在買収合併市場を収めるのは存在しません。彼は言った。

在房の不動産は買収合併の領(lǐng)域を収めて、孫宏斌に比べて更に高い発言権がある人がいません。しかし、溶創(chuàng)は確かに非常に慎重になりました。

ブルーレイの発展は2021年に流動性危機が発生した後、関係者は21世紀(jì)の経済報道記者に対し、融創(chuàng)もブルーレイに接觸したことがありますが、最終的には手を出していません。

難易度のアップグレード

山雨來たらんと欲する風(fēng)がビルに満ちる。土地端が速度を下げると表明した後、融創(chuàng)の最終目標(biāo)は負(fù)債の減少、融資コストの引き下げ、格付けの向上です。

これは評価指標(biāo)の改善、全體的な資産構(gòu)造の改善、全體的な投資と地歩の調(diào)整を含むシステム的なプロジェクトです。

「三本の赤い糸」は上半期の純負(fù)債率86.6%を記録し、現(xiàn)金の短い債務(wù)は1.11に比べて、前受金を除いた資産負(fù)債率は76%で、最後の一つは基準(zhǔn)に達(dá)していない。

孫宏斌は、融創(chuàng)後の戦略はより安全で、より余裕があり、より長期的で、より価値があると言っています。融資コストを現(xiàn)在の8%から5%まで下げるのは簡単ではないです。

融製の「レバレッジ降下」も初めてではない。

2015年に雨潤、緑城、佳兆業(yè)の買収を試みて失敗した後、2016年、融創(chuàng)は純負(fù)債率を76%から直接に208%に引き上げ、地蔵は168%伸び、相次いで萊蒙國際6プロジェクトのすべての持分を買収し、連想される不動産業(yè)務(wù)を買収し、時代城プロジェクトを買収することを反発しました。

2016年第4四半期、融創(chuàng)は公開市場で土地を持つことを一時停止すると発表しました。しかし、2017年に萬達(dá)の資産売卻に遭遇したため、星耀五洲プロジェクト、華城の富力60%株などを合併して買収し、融創(chuàng)の純負(fù)債率は空前の394%に達(dá)しました。

2019年から、融創(chuàng)は本格的に「レバレッジダウン」を日程に上げ始めました。しかし、その頃の「レバレッジダウン」は、実際に負(fù)債規(guī)模を下げるのではなく、自己資金を増やすことで負(fù)債率を下げるものでした。

windデータを調(diào)べたら、融創(chuàng)の有利子負(fù)債規(guī)模は、2017年と2019年に激増した狀況があり、それぞれ前年度の1128億元から2193億元に上昇し、2294億元から3232億元に上昇した。

2020年以來、「レバレッジダウン」のスローガンの下で、全體の有利子負(fù)債の規(guī)模は増加していませんが、効果的に減少することができませんでした。このデータは2020年末と2021年の間にそれぞれ3034億元と3036億元です。

孫宏斌の「自己資金を増やして負(fù)債率を下げる」という言い方に沿って、融創(chuàng)近年の純負(fù)債率は大幅に減少しており、その純利益が大幅に増加したおかげで、毎年の配當(dāng)率が上昇していません。

ここ數(shù)年、融創(chuàng)の純利益は大幅に上昇した。2017年の純利益は2016年の27.71億元から131.64億元に急増し、2020年には423.5億元に増加した。

しかし、記者はここ數(shù)年の配當(dāng)データを調(diào)べたところ、2016年の配當(dāng)比率40.52%以降、2017年から2020年まで、毎年の配當(dāng)比率は20%前後で維持され、それぞれ20.47%、21.95%、20.53%、22.02%であった。

加減法の下で、融創(chuàng)に多大な資本留保を貢獻しました。2017年から2020年までに、融創(chuàng)の純資産はそれぞれ438億元、568億元、831億元、1256億元で、今年上半期は1284億元に増加しました。

そこで、一つの純負(fù)債率の減少の軌跡が浮かび上がりました。2017年中、融創(chuàng)の純負(fù)債率は259.9%で、年末に20.3%にまで下がりました。2018年末に149.4%に下げました。2019年と2020年の金融による純負(fù)債率指標(biāo)はそれぞれ139.3%、96%である。2021年上半期はまた86.6%まで下がり続けています。

しかし、これは「融資コストの引き下げ」と「格付けの引き上げ」に比べてまだ距離があります。

孫宏斌によると、現(xiàn)在は融資コストの引き下げ、信用格付けの向上を第一に位置付けており、この二つの目標(biāo)はいずれも融資の前にあり、負(fù)債率、負(fù)債規(guī)模、持地規(guī)模はいずれも下げなければならないという。下げないと、融資のコストが下がりません。

「三つの赤い糸」の下で、孫さんは現(xiàn)在の戦略を示しています。規(guī)模を三つの赤い糸の中に置く適當(dāng)な規(guī)模にすることです?！敢?guī)模を少し縮小するか、それとも伸びていないかは正常で、規(guī)模を市場全體に適応させるべきです?！?/p>

一番若いですが、業(yè)界トップ4に急浮上した不動産企業(yè)として、今回は本當(dāng)に規(guī)模を二次的に位置付けますか？「融資コストを下げ、格付けを上げる」道は、どれぐらいの道のりが必要なのかは未知數(shù)です。

孫さんはこの時間が三年ぐらいか、もう少し多くしてほしいです。

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