中央堅(jiān)持“房住不炒”的政策導(dǎo)向，并部署實(shí)施以“三道紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管制度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯由此發(fā)生深刻變化。

2021年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)保持回升向好的總體態(tài)勢(shì)。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，但是與過(guò)去相比，機(jī)遇和挑戰(zhàn)都有新的發(fā)展變化。外部環(huán)境依然復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)也正在發(fā)生巨變：焦慮情緒與企業(yè)內(nèi)部重構(gòu)交織。

時(shí)間會(huì)說(shuō)話，走過(guò)光陰的長(zhǎng)廊，那些善于在風(fēng)浪中抓住發(fā)展機(jī)遇、堅(jiān)定方向的企業(yè)，或許才能越走越遠(yuǎn)。據(jù)記者觀察，大房企不僅在疫情防控阻擊戰(zhàn)中充分彰顯了擔(dān)當(dāng)與作為，近兩年，它們還頻頻對(duì)外釋放出聚焦轉(zhuǎn)型、改革、創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)、風(fēng)控等關(guān)鍵信息。進(jìn)入新的歷史階段，大企業(yè)在時(shí)代洪流中將擔(dān)當(dāng)怎樣的角色？

日前，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)，多次提及“穩(wěn)增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型、謀發(fā)展”。2020年，綠地準(zhǔn)確把握“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了核心業(yè)績(jī)?nèi)嬲鲩L(zhǎng)，并在改革上實(shí)現(xiàn)新的突破。今年以來(lái)，綠地緊緊圍繞“為未來(lái)五年發(fā)展開好局、起好步”要求，穩(wěn)健布局“十四五”，持續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。

大企業(yè)擔(dān)當(dāng)

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》（簡(jiǎn)稱《21世紀(jì)》）：過(guò)去一年行業(yè)經(jīng)歷了密集調(diào)控，房企的生存模式也發(fā)生了變化，“十四五”期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將有哪些新特點(diǎn)，新機(jī)遇有哪些？

張玉良：綜合而言，一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，并將逐步改變過(guò)去那種“兩頭在外”的“世界工廠”發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而依托統(tǒng)一的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

二是城鎮(zhèn)化的新階段。隨著城鎮(zhèn)化率越過(guò)60%的臺(tái)階，我國(guó)逐漸進(jìn)入“深度城鎮(zhèn)化”階段。比如，在空間形態(tài)上，將更加注重發(fā)揮中心城市和城市群的帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代都市圈。在政策導(dǎo)向上，將更加注重推進(jìn)“人”的城鎮(zhèn)化，加快轉(zhuǎn)移人口市民化。

三是擴(kuò)大內(nèi)需的新階段。我國(guó)有14億人口，人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元，中等收入人口超過(guò)4億，是全球最具潛力的內(nèi)需市場(chǎng)。我國(guó)將堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，全面促進(jìn)消費(fèi)，拓展投資空間，打造強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

四是科技革命的新階段。新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革方興未艾，以5G、人工智能等為代表的前沿技術(shù)正在快速突破，并向各行各業(yè)滲透。比如，推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)深度融合，已經(jīng)成為上上下下的一致共識(shí)。

五是行業(yè)發(fā)展的新階段。與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，房地產(chǎn)、基建等行業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了新階段。特別是房地產(chǎn)，商業(yè)模式正在發(fā)生深刻變革，“金融屬性”下降，“制造業(yè)屬性”上升，大干快上的“杠桿紅利”逐漸減退，精耕細(xì)作的“管理紅利”逐漸凸顯。

《21世紀(jì)》：在這個(gè)周期里，大企業(yè)將擔(dān)任什么角色？該負(fù)擔(dān)什么樣的行業(yè)職責(zé)？

張玉良：行業(yè)龍頭企業(yè)，始終要走在時(shí)代的最前列，積極響應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向，努力探索行業(yè)發(fā)展新模式，將自身的發(fā)展與國(guó)家導(dǎo)向、行業(yè)趨勢(shì)、社會(huì)需求密切結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值和企業(yè)發(fā)展的雙豐收。

展望未來(lái)五年的發(fā)展，核心是要做好“三個(gè)新”，即：把握新發(fā)展階段，落實(shí)新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局。大企業(yè)更要精準(zhǔn)把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、擴(kuò)大內(nèi)需、科技革命、行業(yè)發(fā)展等的新階段發(fā)展特點(diǎn)，全面貫徹落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展、改革創(chuàng)新、協(xié)同發(fā)力、擁抱科技、守住安全底線等核心新發(fā)展理念，著力構(gòu)建在行業(yè)地位、產(chǎn)業(yè)、資本化等層面新的格局，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展達(dá)到新的高度和厚度。2021年，龍頭企業(yè)也要從錨定未來(lái)五年的戰(zhàn)略設(shè)想出發(fā)，確保實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，為未來(lái)五年發(fā)展開好局、起好步。

《21世紀(jì)》：“十四五”期間，綠地管理目標(biāo)是怎么樣的？將如何推進(jìn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？

張玉良：“十四五”期間，綠地將著力構(gòu)建新發(fā)展格局，使企業(yè)發(fā)展達(dá)到新的高度和厚度。統(tǒng)籌把握內(nèi)外部環(huán)境，未來(lái)五年綠地上下將全面貫徹落實(shí)五方面的發(fā)展理念。一是高質(zhì)量發(fā)展；二是改革創(chuàng)新；三是打造產(chǎn)業(yè)“生態(tài)圈”，形成“1+1>2”的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)；四是擁抱科技；五是守住風(fēng)控底線。

綠地將著力做精做細(xì)運(yùn)營(yíng)管理，持續(xù)釋放“管理紅利”。聚焦房地產(chǎn)、基建、金融、消費(fèi)等業(yè)績(jī)突出的重點(diǎn)行業(yè)，聚焦有空間、有潛力的成長(zhǎng)性重點(diǎn)區(qū)域，聚焦競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)足的重點(diǎn)單位，提高資源使用效率。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是三個(gè)主要層面，包括一是新的地位格局，我們有一個(gè)“一十百千萬(wàn)”的目標(biāo)，分別是主業(yè)發(fā)展一流、內(nèi)在動(dòng)力十足、躋身世界百?gòu)?qiáng)、打造千億級(jí)軍團(tuán)、形成萬(wàn)億級(jí)營(yíng)收。二是新的產(chǎn)業(yè)格局，形成“地產(chǎn)提質(zhì)量、基建上水平、消費(fèi)擴(kuò)規(guī)模、金融數(shù)字化、協(xié)同增動(dòng)能”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)格局。三是新的資本化格局，進(jìn)一步推進(jìn)資本化戰(zhàn)略，形成“集團(tuán)公司二次混改、重要業(yè)務(wù)分拆上市”的基本格局。

綠地綜合經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)邏輯

近年來(lái)，順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)性變革的趨勢(shì)，綠地優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?？偟乃悸肥牵涸陟柟谭康禺a(chǎn)等原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)發(fā)展仍然處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，但機(jī)遇和挑戰(zhàn)都有新的發(fā)展變化，綠地將如何走？

《21世紀(jì)》：綠地去杠桿已取得哪些階段性成果？接下來(lái)的去杠桿措施有哪些？

張玉良：在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面高質(zhì)量增長(zhǎng)的同時(shí)，綠地加大力度主動(dòng)去杠桿，成為房企高效去杠桿的“綠地樣本”。上半年，綠地主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，降負(fù)債取得超預(yù)期成果。綠地積極適應(yīng)以“三道紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎管理制度，落實(shí)既定的路線圖、時(shí)間表，推進(jìn)降負(fù)債、去杠桿、優(yōu)結(jié)構(gòu)工作，現(xiàn)金短債比紅線提前達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，凈負(fù)債率指標(biāo)穩(wěn)步較快回落，也將盡快提前達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，超預(yù)期完成既定降負(fù)債階段目標(biāo)。截至2月底，綠地“三年三步走去杠桿”計(jì)劃提前階段性達(dá)標(biāo)，在穩(wěn)健應(yīng)對(duì)春節(jié)前后付款高峰的同時(shí)，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過(guò)1，“一道紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃整整提前一個(gè)多季度。截至6月底，有息負(fù)債總額較今年初再降347億元，自去年推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來(lái)，累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過(guò)1011億元；凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降62個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。另一方面，綠地穩(wěn)健按期足額償還境內(nèi)外公開資本市場(chǎng)到期債務(wù)本息總計(jì)近200億元人民幣及約4.72億美元，并加大相關(guān)債券回購(gòu)注銷力度，已回購(gòu)美元債券共計(jì)約6000多萬(wàn)美元。

綠地正圍繞六大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債去杠桿，主要包括：一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是聚焦成長(zhǎng)性地區(qū)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量。三是根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏。四是加快銷售資金回籠，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。

《21世紀(jì)》：綠地大基建已經(jīng)成為綠地房地產(chǎn)外另一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)，為什么要發(fā)展大基建？

張玉良：綠地大基建已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)之外又一個(gè)千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)板塊。這是綠地順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)性變革的趨勢(shì)，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的結(jié)果。綠地發(fā)展總的思路是：在鞏固房地產(chǎn)等原有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營(yíng)，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，更好服務(wù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。綠地大基建的發(fā)展是因應(yīng)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化及基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的歷史性機(jī)遇而來(lái)的。

目前，綠地基建營(yíng)收已僅次于六大央企建筑公司，擁有1000億級(jí)成員企業(yè)1家、500億級(jí)成員企業(yè)2家，初步形成全國(guó)化經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。2020年，綠地正式組建了“大基建集團(tuán)”，作為引領(lǐng)基建產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)公司，注冊(cè)資本200億元。綠地將以此為契機(jī)，全面提升基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，力爭(zhēng)三年內(nèi)躋身全國(guó)行業(yè)前五。展望“十四五”，到2025年，綠地大基建集團(tuán)將進(jìn)入“ENR全球/國(guó)際承包商250強(qiáng)”前列，躋身全國(guó)領(lǐng)先、最可信賴的萬(wàn)億級(jí)、科技型、綜合性投資建設(shè)服務(wù)集團(tuán)。

不止大基建，綠地“重要業(yè)務(wù)分拆上市”也是公司“十四五”期間的重要資本化布局，就是要對(duì)消費(fèi)、金融等題材相對(duì)較好、條件相對(duì)成熟的業(yè)務(wù)板塊，實(shí)施股份制改造，推動(dòng)分拆上市，目前相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。

《21世紀(jì)》：為什么要做跟投？

張玉良：推進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投機(jī)制，主要針對(duì)新落地的項(xiàng)目，事業(yè)部和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)按照一定比例出資跟投。

推動(dòng)項(xiàng)目跟投，是公司推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)行業(yè)的長(zhǎng)期性、趨勢(shì)性變化的重要舉措，將推動(dòng)地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。以實(shí)施項(xiàng)目跟投制為“牛鼻子”，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，優(yōu)化管控架構(gòu)和工作流程，推動(dòng)系統(tǒng)性變革，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力。全面實(shí)施跟投改革，有利于提升項(xiàng)目運(yùn)作效能，落實(shí)利益捆綁，增強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的股東意識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目公司最大程度開源節(jié)流、最大程度提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、最大程度提升股東回報(bào)率；有利于優(yōu)化上下管控架構(gòu)，調(diào)整集團(tuán)、事業(yè)部、項(xiàng)目公司的權(quán)責(zé)劃分，優(yōu)化考核體系，推動(dòng)管理資源下沉。

《21世紀(jì)》：新的游戲規(guī)則下，公司如何“換倉(cāng)”？

張玉良：“雙集中”本質(zhì)上是中央房地產(chǎn)調(diào)控分類管控思路的升級(jí)，也是在土地環(huán)節(jié)重要的分類管控具體手段。控制土地價(jià)格進(jìn)而平穩(wěn)房?jī)r(jià)預(yù)期，也是分類調(diào)控的關(guān)鍵思路。通過(guò)集中供應(yīng)、擴(kuò)大供應(yīng)有效管控市場(chǎng)預(yù)期、平穩(wěn)市場(chǎng)情緒，有利于從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)和“房住不炒”。

目前，“雙集中”的政策效果正在逐步顯現(xiàn)。近期幾個(gè)重要城市的集中供地情況看，不同城市冷熱不均，也出現(xiàn)了部分土地房企利潤(rùn)空間被壓縮的情況。

面對(duì)新的調(diào)控措施，關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變投資方式，要繼續(xù)審慎投資、精準(zhǔn)投資。結(jié)合公司資源狀況和改革方向，靈活應(yīng)對(duì)。