荷花池升級(jí)改造打造“萬千集”，原有商家想就地發(fā)展，不愿搬遷;成都國際商貿(mào)城，招商艱難，沒有人氣;成都國際時(shí)尚中心，正在大規(guī)模建設(shè);同質(zhì)化血拼，還是差異化尋找出路，考驗(yàn)著三大項(xiàng)目開發(fā)商智慧。

　　成都突現(xiàn)三大服裝市場，問題重重

　　日前，記者獲悉，有開發(fā)商要在彭州打造成都國際時(shí)尚中心，定位很高，體量巨大。記者疑惑，彭州位于成都郊縣，在這里打造如此巨大體量的高端服裝市場，世界著名服裝品牌會(huì)入駐嗎?國內(nèi)服裝品牌會(huì)入駐嗎?如果沒有國內(nèi)外著名品牌入駐，又怎么吸引成都市區(qū)的消費(fèi)者到這里消費(fèi)?

　　位于北部新城的成都國際商貿(mào)城，作為荷花池服裝市場調(diào)遷的主要承接地，目前招商艱難，生意慘淡，成都國際時(shí)尚中心項(xiàng)目又有何高招能順利實(shí)現(xiàn)招商，讓市場能健康發(fā)展?

　　荷花池升級(jí)改造后，將打造檔次更高超大型服裝產(chǎn)業(yè)綜合體——萬千集，并推出了吸引原有商家入駐的諸多政策，收效顯著 。成都國際時(shí)尚中心、成都國際商貿(mào)城又將如何面對具有得天獨(dú)厚優(yōu)勢的萬千集的競爭?

　　本刊記者歷時(shí)15天采訪調(diào)查，力求撥開迷霧，看清成都國際時(shí)尚中心、成都國際商貿(mào)城和萬千集三大服裝市場真相，在險(xiǎn)境中辨明機(jī)會(huì)，給三大項(xiàng)目投資商、以及廣大的服裝經(jīng)營商戶以幫助。

　　成都國際時(shí)尚中心的野心

　　據(jù)媒體報(bào)道，由華茂打造的成都國際時(shí)尚中心項(xiàng)目占地1200畝，一期項(xiàng)目330畝，集休閑、購物、商務(wù)、辦公為一體的大型郊區(qū)化體驗(yàn)式休閑購物中心;并喊出“成都時(shí)尚名片”、“跨國時(shí)尚中心”、“ 亞洲規(guī)模最大的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)城”等口號(hào)，提出“一年見成效，兩年成規(guī)模，三年成標(biāo)桿”跨越式發(fā)展。

　　成都國際時(shí)尚中心的“雄心壯志”，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示懷疑，從事房地產(chǎn)行業(yè)十余年的媒體人林信炳得知這一項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)表示此項(xiàng)目選址彭州這么偏遠(yuǎn)的郊區(qū)必死無疑。業(yè)內(nèi)資深人士朱州認(rèn)為郊區(qū)化休閑購物商業(yè)模式固然是全球商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)發(fā)展必然趨勢之一，然而“必然要搞”和“現(xiàn)在適合搞”中間差著十萬八千里，不顧實(shí)際情況地盲目與世界接軌，難保不會(huì)導(dǎo)致自己的商業(yè)列車重重出軌。”

　　實(shí)地查看該項(xiàng)目總體規(guī)劃，由一軸九區(qū)五商街、一河八景四廣場構(gòu)成。包括國際奢侈品牌館、日韓品牌街區(qū)、歐美品牌街區(qū)、中國名牌直銷區(qū)、品牌總部區(qū)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、休閑娛樂區(qū)等功能區(qū);威尼斯水街、維多利奧廊街、托斯卡納大街，威尼斯運(yùn)河、白鹿宮、紡車摩天輪等商業(yè)體。項(xiàng)目定位時(shí)尚產(chǎn)業(yè)城，將以時(shí)尚為驅(qū)動(dòng)，將商業(yè)、辦公、旅游、休閑、展覽、演繹、發(fā)布、餐飲、會(huì)議、交通等生活空間建立成相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)城。

　　針對其規(guī)劃藍(lán)圖業(yè)內(nèi)人士用了一句簡短的話語來概括——“規(guī)劃藍(lán)圖很豐滿、現(xiàn)實(shí)情況太骨感”。占地1200畝的購物中心成都乃至全國從未有過，要多少人多大的購買力來支撐成了最現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問題;現(xiàn)在出一個(gè)城花上一個(gè)小時(shí)很正常，更何況距離成都30余公里的彭州，實(shí)際到達(dá)時(shí)間與理論到達(dá)時(shí)間是第二大現(xiàn)實(shí)問題;項(xiàng)目拿什么來與具先天優(yōu)勢的傳統(tǒng)商圈、城市綜合體來抗衡?產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢、購物時(shí)間成本……成了第三大現(xiàn)實(shí)問題;奢侈品區(qū)、奧特萊斯區(qū)拿什么來與仁恒置地廣場、美美力城、時(shí)代奧特萊斯抗衡?其貨源渠道優(yōu)勢是做奢侈品最頭痛的問題，這些因素夠成了第三大現(xiàn)實(shí)問題。

　　看看項(xiàng)目進(jìn)度也存在問題，“一年見成效，兩年成規(guī)模，三年成標(biāo)桿”是否是在搞“大躍進(jìn)”?首先從目前的施工看，一期項(xiàng)目330畝的建設(shè)就需要近一年的時(shí)間;其次項(xiàng)目目前并沒有開售，項(xiàng)目物業(yè)自持多少?哪些物業(yè)出售也是一個(gè)迷。

　　再看看招商，狀況也令人擔(dān)憂。據(jù)本刊記者調(diào)查了解，眾多品牌并沒有邁出實(shí)質(zhì)性的一步與該項(xiàng)目簽約入駐，大部分品牌都還在洽談中。

　　據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，前期與該項(xiàng)目達(dá)成戰(zhàn)略合作的主力商戶大連東北亞品牌交易中心已不再入駐。大連東北亞品牌交易中心有限公司四川區(qū)招商總監(jiān)也透露，到目前并沒有跟進(jìn)該項(xiàng)目。“痛失這個(gè)實(shí)力派奢侈品運(yùn)營商，對該項(xiàng)目來說可謂是斷臂之痛，”某知情人士比喻到。

　　據(jù)媒體報(bào)道，奢侈品集團(tuán)PPR主席、首席執(zhí)行官弗朗索瓦-昂利•皮諾日前表示，2013年將停止古馳(Gucci)品牌在中國的門店擴(kuò)張。而就在不久前，奢侈品牌王國路易•威登(LVMH)的掌門人Bernard Arnualt也放出信號(hào)，稱將不會(huì)在中國二、三線城市繼續(xù)開店。與此同時(shí)，英國老牌博柏利(Burberry)、世界三大奢侈品集團(tuán)之一的歷峰(Richemont)都聲稱要放緩在中國的擴(kuò)張。至于幾大一線品牌是否會(huì)選擇彭州這個(gè)項(xiàng)目，記者從幾大一線品牌那獲知，LV、Gucci明確表示不會(huì)在此開店。

　　失去幾大世界一線奢侈品牌之后，項(xiàng)目其奢侈品區(qū)又拿什么來“奢侈”呢?全國營銷聯(lián)盟副主席李蔚解釋道：“時(shí)尚中心白鹿宮內(nèi)的奢侈品館匯聚世界頂級(jí)奢侈品，主要以展覽館的形式呈現(xiàn)，向成都訴說服裝、鞋帽、箱包、皮具、首飾、鐘表、汽車、手機(jī)等國際頂級(jí)奢侈品的過去、現(xiàn)在和未來。”從其話語間，我們發(fā)現(xiàn)所謂奢侈品區(qū)并非奢侈品售賣區(qū)，而是一個(gè)展覽館而已;與世界時(shí)尚文化的接軌也只是展覽的接軌。

　　至于其招商進(jìn)展究竟如何?本刊記者曾多次要求采訪該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，該項(xiàng)目媒體對接人則說：“現(xiàn)目前階段招商問題不便于接受采訪。”在記者的追問下，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示“尚在洽談中”。從話語間，本刊記者判斷該項(xiàng)目招商存在巨大阻力，之后記者在一知情人士那得到證實(shí)，成都國際時(shí)尚中心招商已啟動(dòng)很久，但具體招商進(jìn)展并不樂觀。

　　項(xiàng)目成敗除了定位、招商之外，能否長期生存得看其團(tuán)隊(duì)后期運(yùn)營管理水平。成都華茂錦業(yè)建設(shè)投資有限公司由彭州服裝行業(yè)商會(huì)骨干企業(yè)——成都茂良皮革有限公司、成都誠鑫皮革服裝有限公司和成都金豪邁皮革服裝有限公司聯(lián)合成都工投集團(tuán)的下屬企業(yè)成都海聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于2008年11月28日投資成立。記者經(jīng)過多方打探發(fā)現(xiàn)以上幾家公司均未有過大型郊區(qū)化商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，去年成都工投集團(tuán)董事長戴曉明被紀(jì)檢部門帶走接受調(diào)查期間，檢舉揭發(fā)他人多條違紀(jì)線索一事，對該公司的影響幾何還有待考證。

　　至于成都國際時(shí)尚中心的高姿態(tài)大步調(diào)，有業(yè)內(nèi)人士曾指出該項(xiàng)目存在以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

　　第一、中國城市化進(jìn)程到現(xiàn)在總共才幾十年時(shí)間，大多數(shù)一二線城市都還在舊城改造，一些三線城市甚至剛剛起步。城市不斷變大、人口不斷集中，這樣的主流發(fā)展軌跡與郊區(qū)化商業(yè)模式背道而馳。

　　第二、由于諸多因素，郊區(qū)商業(yè)體的商品和服務(wù)價(jià)格未必比城區(qū)商業(yè)便宜，有的甚至更高。價(jià)格缺乏明顯的比較優(yōu)勢，消費(fèi)客群難以形成忠誠度。

　　第三、郊區(qū)化與繁華商業(yè)區(qū)的對峙必定是持久戰(zhàn);占有先天地利和人氣優(yōu)勢的傳統(tǒng)百貨、城市綜合體的自我升級(jí)與郊區(qū)商城的較量還將長期并存，改變大多數(shù)城市居民的消費(fèi)習(xí)慣和出行方向絕非一日之功。

　　第四、市民前往郊區(qū)商業(yè)體的實(shí)際到達(dá)時(shí)間和理論時(shí)間相差太遠(yuǎn)，經(jīng)常不得不面對穿越城區(qū)的漫長跋涉和擁堵，購物休閑樂趣大打折扣。

　　第五、較之以往的shopping mall和城市綜合體，體驗(yàn)式休閑購物商業(yè)模式更加考量開發(fā)商的差異化定位能力、文化植入能力、品牌營銷能力和長期運(yùn)營能力，并且需要充沛的金融資本和良好的招商質(zhì)量作為后備支持。

　　第六、中國商業(yè)地產(chǎn)向來習(xí)慣一窩蜂，相互抄襲，大干蠻干，缺乏獨(dú)創(chuàng)和文化精神。

　　針對如此大體量的綜合體，銳理數(shù)據(jù)的郭潔也表示擔(dān)憂，她說：“我不是很看好該項(xiàng)目。至于未來發(fā)展如何還得看彭州家紡服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如何，在此基礎(chǔ)上如何向時(shí)尚文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)過度?項(xiàng)目的文化植入與招商運(yùn)營是關(guān)鍵”。