紅星商業(yè)對外承接的資產(chǎn)管理服務(wù)項目，合作年限一般設(shè)定在15-20年。除了獲得管理分成，紅星商業(yè)更看中增值部分，包括物業(yè)租金在原基礎(chǔ)的上漲，和物業(yè)在市場的價值增值。

　　問題來了，紅星商業(yè)實操經(jīng)驗并不多，房企如何能確信，紅星商業(yè)能保證商業(yè)資產(chǎn)的有效管理與增值呢?

　　紅星商業(yè)的答案是，用模塊化管理，節(jié)省開發(fā)成本、提升開發(fā)效率。

　　以招商選址為例，紅星商業(yè)有綜合型購物中心和社區(qū)型購物中心兩種產(chǎn)品，并由設(shè)計團隊和投建團隊打造7個模型，也可理解為包括業(yè)態(tài)設(shè)計和建筑設(shè)計的7個“盒子”。拿到模型，紅星商業(yè)的員工選擇項目時只要符合模型條件就能向下一步推進。如果不符合，除非項目特別優(yōu)質(zhì)再上會，否則放棄。

　　商業(yè)定位模塊由紅星商業(yè)投資發(fā)展部負責(zé)，服務(wù)周期60個工作日，包括市場調(diào)研分析和項目商業(yè)定位。

　　前者涵蓋城市宏觀研究、城市商業(yè)研究、項目立地研究、競爭格局研究、消費者研究、租戶研究。后者涵蓋商圈界定客群定位、項目主題定位、檔次定位、整體商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)占比規(guī)劃、各業(yè)態(tài)概念定位、租金預(yù)測。

　　籌建部、信息部和物業(yè)部，則負責(zé)項目設(shè)計與工程咨詢模塊，包括建筑方案、幕墻、廣告、LOGO、景觀、內(nèi)裝、泛光照明、機電方案、智能化方案、建筑及機電施工圖設(shè)計、交通動線及導(dǎo)視、廣場及室內(nèi)導(dǎo)視、電梯參數(shù)，以及主力店、非主力店工程技術(shù)條件、機電點位預(yù)留提資、內(nèi)裝設(shè)計提資、機電工程設(shè)計提資、商管辦公用房條件、隔墻及玻璃隔斷等。另外，驗收方面也細分到土建施工、幕墻施工、內(nèi)裝施工等15條具體內(nèi)容。

　　紅星商業(yè)更愿意從土地階段介入，最好不是已建好或在建的商場，這能避免前期規(guī)劃設(shè)計的盲點和失誤。而依靠模塊化管理，圖紙交到設(shè)計單位手中后，一眼便知門前設(shè)計多少綠化，通道多寬，鋪面多深、扶梯多大等。設(shè)計建造標準通用后，設(shè)計團隊要達到標準才能提交，具體問題可在權(quán)責(zé)部門內(nèi)解決。

　　張華容舉例稱，招商冰場，等對方簽字，再打造空間確定冰場多大多寬多厚，至少半年時間。因為模塊化管理，紅星商業(yè)可以不等簽字，讓施工和設(shè)計單位先打造冰場空間，這個空間符合國家標準和冰場的通用標準。將來，只需按照標準招商冰場，租戶接單一定能夠操作?！扒岸螘r間還在深化關(guān)于影院設(shè)計的建造標準，讓租戶都能來接單?！?/p>

　　這些基礎(chǔ)問題全部通過后，最終方案才會提交到高層和老板手中，這樣便節(jié)省了流程和時間。而高層們需要判斷的，僅有與成本、空間、交通組織相悖的優(yōu)化問題。尤其是得房率，“基本面滿足后，我們最后審的都是得房率。”