如何評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值?

　　經(jīng)常被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：這個(gè)鋪值多少錢?其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

　　商鋪屬于生財(cái)工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢，這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

　　我們?cè)谝粋€(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，比如衣物的檔次(平均單件價(jià)格)、每周的出貨量、顧客的種類等等。

　　一般而言，場(chǎng)地成本占其總成本的1/5至1/4.對(duì)于一個(gè)10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營(yíng)業(yè)額為430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營(yíng)業(yè)額對(duì)折，所對(duì)應(yīng)的單位營(yíng)業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場(chǎng)地成本、8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21024元/平方米。這里還沒(méi)有考慮稅收、空租、傭金等因素。

　　當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適用于成熟地區(qū)。對(duì)于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來(lái)的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡(jiǎn)單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會(huì)有大的差距。

　　評(píng)估商鋪的價(jià)格，也不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，因?yàn)榧幢闶峭瑯拥貐^(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營(yíng)種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。

　　什么是好的商鋪物業(yè)?

　　具有如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。

　　好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個(gè)意義上，一些甲級(jí)商廈的低層商鋪是最佳的商鋪，商業(yè)街帶來(lái)天然的人流量，甲級(jí)寫(xiě)字樓的大量人流代表高尚的消費(fèi)力量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長(zhǎng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。

　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位;同時(shí)，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心，后者如地鐵通道等。

　　人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等，值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多;商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門(mén)面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

　　現(xiàn)在，較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認(rèn)為，這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約，還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者的影響。無(wú)論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì)，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖。

　　商鋪的選擇是一個(gè)需要全方位考慮的問(wèn)題，創(chuàng)業(yè)者不能只關(guān)注于租金或是客流量，綜合考慮，你才能發(fā)現(xiàn)各方面的問(wèn)題，更能找到各方面都最合適的開(kāi)店地址。