“如果商戶不盈利，商場也不會靠收租金‘過活’”

　　母公司新燕莎控股進入上市公司西單商場體系、西單商場去年的銷售業(yè)績與經(jīng)營利潤增長均超過兩成，繼續(xù)在北京主流商場中位居前列，這些對業(yè)界頗有影響的焦點事件，似乎令金源新燕莎MALL的金源新燕莎MALL的戰(zhàn)略重頭戲。

　　繼續(xù)調(diào)品牌改環(huán)境

　　只用了短短3年就實現(xiàn)了盈利，金源新燕莎MALL打破了大型商業(yè)企業(yè)普遍面臨5-7年磨合期的商業(yè)規(guī)律。在日常運營費用和租金每年超過億元的情況下，金源新燕莎MALL的經(jīng)營利潤每年都保持20%的增長，超過國內(nèi)和北京零售市場的整體水平。去年，金源新燕莎MALL再次延續(xù)了這一增長態(tài)勢，商場銷售業(yè)績的經(jīng)營利潤再次實現(xiàn)超過兩成的增長。

　　拋開銷售業(yè)績不談，如果按照商業(yè)專家購物中心出租率超過85%才是一家成功商場的標準衡量，金源新燕莎MALL的商鋪出租率是100%，品牌開業(yè)率為98%。這一數(shù)據(jù)同樣在京城商場中位居前列。

　　盡管對于金源新燕莎MALL成功的秘訣，總經(jīng)理傅躍紅只是表示，在合適的時機開一家合適的購物中心。但事實遠非這般簡單，金源新燕莎MALL的成功背后，是該商場立足于實體運營，不斷強化這一優(yōu)勢的成果。

　　在傅躍紅看來，商場的經(jīng)營并不神秘，就是通過更加細致地研究消費者，從而向其提供合適商品的過程。從開業(yè)伊始，商場每3個月會做一次市場調(diào)研，了解顧客的消費習慣，并以此不斷調(diào)整賣場的規(guī)劃布局。同時，金源新燕莎MALL開始召開研討會，請教業(yè)內(nèi)專家和消費者，從他們的角度了解商場運營環(huán)節(jié)的不足。其中，最有趣的一次是“外國人眼中的金源新燕莎MALL”研討會，商場向外國人請教他們喜歡去購物中心購物的原因。

　　目前，時尚、休閑和家庭類消費已經(jīng)日趨主流，一些終端定位的男女正裝在市場中的表現(xiàn)已經(jīng)大不如前，金源新燕莎MALL今年將就這一趨勢，圍繞品牌調(diào)整做文章。

　　傅躍紅表示，金源新燕莎MALL今年將對店內(nèi)10%的品牌進行置換。事實上，提升娛樂、休閑業(yè)態(tài)的比例，是近年來商場的一項必修課。通過不斷調(diào)整，商場娛樂、休閑、餐飲的比重一直在上升，已經(jīng)由最初的不到20%提高到30%。

　　除了繼續(xù)提升品牌之外，金源新燕莎MALL還將在今年進行內(nèi)外部環(huán)境的改造。據(jù)悉，商場外部環(huán)境將由商場的物業(yè)方負責。而對于賣場氛圍的提升，傅躍紅告訴記者，商場將聘請知名的設計公司對商場的硬件環(huán)節(jié)進行重新設計。

　　內(nèi)功是運營的保證

　　業(yè)態(tài)、品牌更加貼近消費者需求以及環(huán)境的改善，可以使消費者親身感受，但商場的運營卻并非表面這般簡單。如何更好地服務商戶，使其能夠為消費者提供更優(yōu)質(zhì)的商品和優(yōu)異的服務，才是一家商場成敗的關鍵。

　　事實上，金源新燕莎MALL的成長并非一帆風順。在開業(yè)初期，由于經(jīng)營困難，為了能夠留住商戶，金源新燕莎MALL決定為先期入駐的600多個品牌實施培育期租金優(yōu)惠等政策。而且，即使面臨虧損，商場也沒有縮減物業(yè)服務的力量。從開業(yè)到現(xiàn)在，金源新燕莎MALL的清潔工、維修人員沒有減少一人。相反，商場還在不斷增加免費的服務項目。傅躍紅告訴記者，在開業(yè)前幾年，不少商戶都是按照7.5折、8.5折的優(yōu)惠政策繳納租金，隨著商場客流的提升，商戶銷售額的不斷增加，租金才逐漸回到正常水平。在傅躍紅看來，這意味著如果商戶不盈利，商場也不會靠收租金“過活”。

　　在商戶、消費者認可商場的背后，是經(jīng)營團隊不懈努力的結果。“更加國際化”，這是傅躍紅對于商場運營團隊的要求。盡管言簡意賅，但實現(xiàn)起來卻并不容易。傅躍紅認為，金源新燕莎MALL是一家大型購物中心，它的運營環(huán)節(jié)由品牌商、商場員工雙方組成，自己的工作就是將雙方“捏合”到一起。

　　值得注意的是，金源新燕莎MALL的運營團隊基本保持穩(wěn)定，每年人員的流動率不超過5%，這是企業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展的基石。其實，商業(yè)領域的誘惑很多，傅躍紅就曾多次拒絕來自國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)的邀請。掌門人的以身作則，顯然在潛移默化地影響著每一位員工。

　　事實上，金源新燕莎MALL對于員工的吸引力不止于此，對于傅躍紅而言，幫助員工的孩子聯(lián)系學校等私事，也成了她分內(nèi)的事情。她認為，商業(yè)服務業(yè)是極為本土化的行業(yè)，所以，每到過年、過節(jié)，商場都會為員工準備過節(jié)用品，包括米、面、糧、油等。而且，員工在商場工作經(jīng)常需要周末加班，金源新燕莎MALL還不定期地為他們發(fā)放電影票，讓其家屬前來賣場休閑。這些因素或許才是金源新燕莎MALL留住人才的秘訣。

　　人性化的管理帶來的是員工不斷用工作成績回報商場。據(jù)傅躍紅介紹，對于金源新燕莎MALL這家大商場而言，巨大的勞動量難以想象。

　　對新鮮事物保持關注

　　目前，北京商業(yè)進入了高速發(fā)展階段，眾多新品牌進入京城零售終端的同時，也帶來了不少新穎的營銷模式，微博營銷就是其中之一。

　　北京商場的微博熱潮始于去年。目前，繼中友百貨、君太百貨之后，新世界百貨、當代商城等京城主流商場大多已經(jīng)開通官方微博。在較早一批開通微博的商場中，朝陽大悅城的粉絲群超過1.3萬人，中友百貨、君太百貨和新世界百貨的粉絲數(shù)量也達到數(shù)千人。

　　對于零售領域出現(xiàn)的新動態(tài)，傅躍紅始終保持著高度關注。不過，就像對待目前發(fā)展得如火如荼的網(wǎng)購一樣，傅躍紅始終和這些非傳統(tǒng)商業(yè)運營的事物“保持距離”。