從世界趨勢看，零售房地產(chǎn)正在從單一購物功能向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變。無論是小規(guī)模零售市場，還是超級購物中心，都在追求個性化設(shè)計和多功能作用，并力求成為一個混合項目或社區(qū)的中心。

　　零售房地產(chǎn)概念“浮出水面”

　　■中國城市化的進(jìn)展一定是未來20年經(jīng)濟發(fā)展的核心

　　■中國的零售市場越來越受國際市場的重視

　　■中國人喜歡城市化的生活

　　零售房地產(chǎn)是指用于零售、服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)和物業(yè)形態(tài)，具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的特點，主要代表形式有購物中心、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)主題商場等。

　　決定零售地產(chǎn)價值的核心因素有三個，一個是經(jīng)濟發(fā)展的水平，第二個是人口的增長，第三個資金的流動。隨著中國不斷加快城市化的進(jìn)程，人才不斷流入發(fā)展中的城市以及寬松的貨幣政策，必然會在未來的5~10年給中國的零售地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)帶來一個高速的發(fā)展。

　　對本報記者明確提出“零售房地產(chǎn)”概念，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示高度認(rèn)同和贊賞。他認(rèn)為，中國當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)的表述過于籠統(tǒng)，由于商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋了多種截然不同的物業(yè)形態(tài)，容易對開發(fā)商形成錯誤的引導(dǎo)，比如以購物中心為代表的“零售房地產(chǎn)”，體現(xiàn)為零售品牌通過租賃方式入場經(jīng)營，因此就需要實施復(fù)雜的商業(yè)管理和物業(yè)管理，包括營銷;而寫字樓則是提供公司辦公場所的物業(yè)形態(tài)，更為強調(diào)物業(yè)管理，這是造成很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只強調(diào)物業(yè)管理而忽視商業(yè)管理的一個重要原因。

　　對此，國際購物中心協(xié)會中國區(qū)首席代表許有為談到：“以往總把‘商業(yè)房地產(chǎn)’和‘零售房地產(chǎn)’混淆在一起。而現(xiàn)在，中國的開發(fā)商越來越專業(yè)，概念也越來越清晰。”

　　目前，做購物中心面臨的最大問題是招商的困難。許有為認(rèn)為，目前很多國際品牌都很重視中國市場，比如服裝和電器品牌等，他們都非常期望進(jìn)入到中國的購物中心。

　　談到招商問題，郭增利認(rèn)為，中國本土零售品牌，特別是服裝，一定要迅速了解購物中心的發(fā)展特點，逐步完善渠道策略，積極開拓購物中心通路，逐漸改變國內(nèi)購物中心租戶幾乎被國際服裝品牌壟斷的局面。

　　上海港匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長王裕強指出：“中國購物中心這幾年的發(fā)展速度比中國百貨業(yè)明顯要快一點。中國現(xiàn)在還有8億農(nóng)民，如果要中國成為世界發(fā)達(dá)國家，2億農(nóng)民就已經(jīng)足夠了，還有6億農(nóng)民要從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市，從一線到三線的城市人口將會有巨增，所以說零售房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常重要。”

　　中信資本控股有限公司高級董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部主管程驍遠(yuǎn)介紹：“實際上，中國的內(nèi)需占整個GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于亞洲金磚四國，金磚四國中最高的達(dá)到70%，最低的是50%。而中國則需要從37%拉升到50%這樣一個內(nèi)需占GDP的比例。因此，中國零售房地產(chǎn)發(fā)展的空間是相當(dāng)大的。”

　　零售房地產(chǎn)迎來“第二春”

　　■美國有3億城市人口，但是有4.9萬個購物中心;而中國有2億城市人口，卻只有不到2000個購物中心

　　■“保險資金”的進(jìn)入會強力助推中國零售地產(chǎn)快速發(fā)展，4萬億保險公司總資產(chǎn)的10%是可以投資到商業(yè)地產(chǎn)

　　■購物中心業(yè)態(tài)將會向大型或特定方向分工發(fā)展，尤其是二三線區(qū)域購物中心的發(fā)展會非常迅猛

　　在經(jīng)濟發(fā)展的中后期，隨著居民自住房比例的不斷提升，同時在小區(qū)環(huán)境不斷成熟，商業(yè)環(huán)境不斷完善的情況下，投資的拉動不斷地轉(zhuǎn)為消費需求，將會迎來第二輪商業(yè)地產(chǎn)的增值。從中長期的角度來看，中國商業(yè)房地產(chǎn)，包括零售房地產(chǎn)長期增值的優(yōu)勢應(yīng)該說是非常明顯，也非常明確的。

　　金融街控股股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理高靚認(rèn)為：“購物中心這種業(yè)態(tài)，可以把零售、餐飲、娛樂、健身、以及其它的消費融為一體，較傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)會更樂觀一些。另外，從市場的規(guī)模和容量來看，中國市場的發(fā)展有非常好的前景，比如說美國有3億的城市人口，但是它有4.9萬個購物中心;而中國有2億的城市人口，實際上購物中心的數(shù)量不到2000個，所以說今后發(fā)展的空間是比較大的，消費需求的帶動對整個市場規(guī)模的擴大有著非常大的帶動作用。{page_break}

　　大家都知道房地產(chǎn)信托基金可以整合物業(yè)機構(gòu)，給開發(fā)商提供快速的回流資金，同時給房地產(chǎn)行業(yè)提供一個非常好的資本工具。房地產(chǎn)信托基金在中國呼之欲出，它對今后的零售房地產(chǎn)，包括商業(yè)房地產(chǎn)的擴大會將到一個本質(zhì)性的作用。這個巨大的市場我們很難想到，比如說在美國，這種房地產(chǎn)信托基金的市值是在1500億美元左右。用于房地產(chǎn)開發(fā)的約有170億美元。而現(xiàn)在中國的信托基金是零，所以說今后發(fā)展的空間是難以想象的。這樣一個市場規(guī)模，這樣一個創(chuàng)意的資金對于資本價值的提升，包括對于行業(yè)快速規(guī)范的發(fā)展將會起到一個積極的帶動作用。

　　同時，“保險資本”的進(jìn)入會給零售房地產(chǎn)，包括商業(yè)房地產(chǎn)會有一個非?？焖俚耐苿幼饔?。保險投資房地產(chǎn)具體的管理辦法已經(jīng)出臺了，4萬億保險公司的總資產(chǎn)，其中10%是可以用作商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的投資，10%相當(dāng)于4000億，這40000億相當(dāng)于中國物業(yè)總的市值，所以說占比是非常大的，這一部分的錢是不允許投資住宅項目開發(fā)的。同時這對于已經(jīng)進(jìn)入到成熟穩(wěn)定期的商業(yè)物業(yè)應(yīng)該說是更好的一個機會，所以從近期、中期、遠(yuǎn)期來講，零售房地產(chǎn)的前景應(yīng)該說都是非常好的。但是，有了好的經(jīng)濟發(fā)展前景，有了好的市場需求，也有了充裕的資金，現(xiàn)在我們需要研究如何為這個快速增長的市場提供一個專業(yè)管理的團隊，提升專業(yè)管理能力是急需解決的問題。”

　　“目前，大家達(dá)成一個共識就是在一線城市和一些大的中心城市，購物中心這種業(yè)態(tài)的發(fā)展會向大型或者是特定方向來分工發(fā)展，但是在二三線區(qū)域購物中心的發(fā)展會非常迅猛。”中信房地產(chǎn)股份有限公司副總裁禹來指出：“作為房地產(chǎn)來說處在特殊的時期，也就是國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，從我們自己的銷售數(shù)據(jù)來看，住宅的銷售受到很大的影響，這個與經(jīng)濟周期的零售行業(yè)是有關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)生一個巨大的轉(zhuǎn)變，就是我們的商業(yè)房地產(chǎn)附屬于住宅地產(chǎn)，或者是為住宅地產(chǎn)保駕護(hù)航這樣的一個階段已經(jīng)過去了。今后在相當(dāng)長的時間內(nèi)，商業(yè)房地產(chǎn)將會占據(jù)相當(dāng)重要的地位，甚至是主導(dǎo)的地位，或者說一個獨立的地位。

　　商業(yè)房地產(chǎn)，我們把它細(xì)分定義為零售房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)將會引起越來越大的影響?？上У氖牵F(xiàn)在現(xiàn)在大多數(shù)住宅房地產(chǎn)企業(yè)做商業(yè)房地產(chǎn)做得都不是太理想。我還是堅持一個觀點，我們是在中國做零售房地產(chǎn)，今后的市場會越來越大，零售房地產(chǎn)作為一個行業(yè)的地位也越來越重要，但是還會出現(xiàn)1/2的現(xiàn)象：購物中心需要蓋樓，蓋成了有1/2建不起來，建起來了的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)了有1/2經(jīng)營不好，這樣一個定律是由于中國特殊的現(xiàn)象造成的，這種現(xiàn)象給資本市場提供了一個很好的機會，資本市場將會對這種現(xiàn)象會進(jìn)行糾偏。從零售房地產(chǎn)這個市場來說，中國的零售房地產(chǎn)會非常巨大，但是前景也不容樂觀，這樣的情形給我們提供了一些機會，特別是國內(nèi)有實力的機構(gòu)提供了一些機會。同時，我預(yù)言今后在零售和商業(yè)地產(chǎn)將會有比較大的洗牌，這個洗牌同時會帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。”

　　天成企業(yè)集團董事長趙勇強談到：“中國人做購物中心一不怕沒錢，二不怕沒地方。中國人有自己的消費習(xí)慣，中國購物中心最大的消費者是在中產(chǎn)階級。在我們的價值體系里，中國有多少人在買LV，我們能夠看得見，也能夠算得出來。但是像H&M、ZARA等SPA品牌商，我認(rèn)為這是中國未來零售業(yè)發(fā)展的重點。因為LV這類品牌很尖端、很窄眾，如果要做大還是要是靠6~8億的工薪階層。

　　我現(xiàn)在形容我們的房地產(chǎn)團隊是軍閥割地。我們在學(xué)習(xí)的同時，要融入到當(dāng)?shù)?，了解?dāng)?shù)氐那闆r，了解當(dāng)?shù)叵M能力和水平，這樣的消費中心才是有滲透力的。購物中心不是蓋起來看的，購物中心是蓋起來使用的，而且能夠讓人感覺到中國30年的改革開放以后，我們的生活水平在提高，分享我們改革開放的成果。

　　其次，是要重視中國的文化，因為我們在做的時候，很容易崇洋媚外，老外都是對的，我們都是錯誤的。其實，中國有很多文化因素都可以植入到購物中心當(dāng)中去，我認(rèn)為一定要在學(xué)習(xí)當(dāng)中形成中國人自己的文化元素，了解中國的市場，為我們中國的老百姓建立2~3萬個購物中心，那才是是真正世界的、中國的購物中心。”