小売不動(dòng)産コンセプト「水面に浮かぶ」

■中國の都市化の進(jìn)展は、今後20年間の経済発展の核心に違いない。

■中國の小売市場はますます國際市場の重視を受けています。

■中國人は都會的な生活が好きです。

小売不動(dòng)産とは、小売業(yè)、サービス企業(yè)が経営する不動(dòng)産と不動(dòng)産の形態(tài)を指し、統(tǒng)一的な計(jì)畫と管理の特徴を持ち、主な代表形式はショッピングセンター、商業(yè)街、専門的なテーマデパートなどがある。

小売不動(dòng)産の価値を決定する核心要因は三つあります。一つは経済発展のレベルで、二つ目は人口の増加、三つ目の資金の流れです。中國が都市化のペースを速めるにつれて、人材がどんどん発展している都市や金融緩和政策に流れ込み、將來の5～10年は中國の小売不動(dòng)産、商業(yè)不動(dòng)産などに急速な発展をもたらすに違いない。

本紙記者に対し、「小売不動(dòng)産」という概念を明確に打ち出した。ショッピングセンター産業(yè)情報(bào)センターの郭増利主任は、高い評価と稱賛を表明しました。彼は、中國の現(xiàn)在の商業(yè)不動(dòng)産の表現(xiàn)は漠然としすぎて、商業(yè)不動(dòng)産は多種の異なっている不動(dòng)産の形態(tài)をカバーしているため、開発者に対して誤った誘導(dǎo)を形成しやすいと考えています。例えばショッピングセンターを代表とする「小売不動(dòng)産」は、小売ブランドがレンタル方式を通じて経営に入場することを表しています。そのため、複雑な商業(yè)管理と不動(dòng)産管理を?qū)g施する必要があります。

これに対して、國際ショッピングセンター協(xié)會の中國區(qū)首席代表の許有為氏は、「以前はいつも『商業(yè)不動(dòng)産』と『小売不動(dòng)産』を混同していた?，F(xiàn)在、中國の開発者はますます専門的になり、概念もますますはっきりしてきました。

現(xiàn)在、ショッピングセンターで直面している最大の問題は？しょうたい募集難しいです?，F(xiàn)在、多くの國際ブランドが中國市場を重視しています。服裝や電気製品のブランドなど、彼らは中國のショッピングセンターに入ることをとても望んでいます。

企業(yè)誘致の問題について、郭増利氏は、中國本土の小売ブランド、特に服裝について、速やかにショッピングセンターの発展特徴を理解し、徐々にルート戦略を改善し、積極的にショッピングセンターの通路を開拓し、國內(nèi)のショッピングセンターのテナントが國際アパレルブランドに獨(dú)占される局面を徐々に変えていくと述べました。

上海港匯不動(dòng)産開発有限公司董事長王裕強(qiáng)中國のショッピングセンターのここ數(shù)年の発展速度は中國の百貨業(yè)より明らかに速いです。中國にはまだ8億の農(nóng)民がいます。もし中國が世界先進(jìn)國になるなら、2億の農(nóng)民は十分です。また6億の農(nóng)民は農(nóng)村から都市に移動(dòng)します。一線から3線の都市人口は大幅に増加します。だから、小売不動(dòng)産産業(yè)の発展はとても重要です。

中信資本持株有限公司の高級取締役社長で不動(dòng)産投資部主管の程驍遠(yuǎn)氏は、「実際、中國の內(nèi)需はアジアのBRICsに大きく遅れており、BRICsの中で最も高いのは70%で、最も低いのは50%である。中國は37%から50%までの內(nèi)需がGDPに占める割合が必要です。そのため、中國の小売不動(dòng)産の発展の空間はかなり大きいです?！?/p>

小売不動(dòng)産は「第二の春」を迎えた。

■アメリカには3億都市の人口がありますが、4.9萬のショッピングセンターがあります。中國には2億都市の人口がありますが、2000のショッピングセンターしかありません。

■「保険資金」の進(jìn)出は中國の小売不動(dòng)産の急速な発展を強(qiáng)く後押しし、4兆元の保険會社の総資産の10%は商業(yè)不動(dòng)産に投資できる

■ショッピングセンターの業(yè)態(tài)は大型または特定の方向に分業(yè)して発展します。特に二、三線エリアのショッピングセンターの発展は非常に激しいです。

経済発展の中后期において、住民の住宅比率の向上に伴って、団地の環(huán)境がますます成熟し、商業(yè)環(huán)境が絕えず整っている狀況において、投資の牽引が絕えず消費(fèi)需求に転じ、第二次商業(yè)地產(chǎn)の増値を迎えることになる。中長期的な視點(diǎn)から見れば、中國の商業(yè)不動(dòng)産は、小売不動(dòng)産の長期的な増値を含む優(yōu)位性が非常に明確であり、非常に明確であるべきである。

金融街ホールディングス株式會社の常務(wù)副総経理は、「ショッピングセンターのこのような業(yè)態(tài)は、小売、飲食、娯楽、フィットネス、その他の消費(fèi)を一體化させ、伝統(tǒng)的な百貨店より楽観的である。また、市場の規(guī)模と容量から見ると、中國市場の発展は非常に良い見通しがあります。例えば、アメリカには3億の都市人口がありますが、4.9萬のショッピングセンターがあります。中國には2億の都市人口があります。実際にショッピングセンターの數(shù)は2000にも満たないので、今後発展の空間は比較的大きいです。{pageubreak}

不動(dòng)産信託ファンドは不動(dòng)産機(jī)関を統(tǒng)合し、開発者に快速なリフロー資金を提供するとともに、不動(dòng)産業(yè)界に非常に良い資本ツールを提供することが知られています。不動(dòng)産信託は中國で出たいと言っています。これは今後の小売不動(dòng)産に対して、商業(yè)不動(dòng)産の拡大を含めて本質(zhì)的な役割を果たします。この巨大な市場は、例えばアメリカでは、この不動(dòng)産信託ファンドの時(shí)価総額は1500億ドルぐらいです。不動(dòng)産開発に使われるのは約170億ドルです。今の中國の信託ファンドはゼロですから、今後の発展の空間は想像できません。このような市場規(guī)模は、資本価値の向上に対する創(chuàng)意的な資金であり、業(yè)界の急速な規(guī)範(fàn)の発展に積極的な牽引役を果たすことができる。

同時(shí)に、「保険資本」の進(jìn)出は小売不動(dòng)産にも與えられます。商業(yè)不動(dòng)産を含めて非常に速い推進(jìn)作用があります。保険投資不動(dòng)産の具體的な管理方法はすでに登場しました。4兆保険會社の総資産の10%は商業(yè)不動(dòng)産資産の投資として使えます。10%は4000億に相當(dāng)します。この40000億は中國の不動(dòng)産総市場価値に相當(dāng)します。同時(shí)に、これはすでに成熟した安定期に入った商業(yè)用不動(dòng)産にとって、より良い機(jī)會と言えます。だから、最近、中期、長期的には、小売不動(dòng)産の見通しは非常に良いと言えます。しかし、良い経済発展の見通しがあって、良い市場の需要があって、十分な資金がもあって、今私達(dá)はどのようにこの急速に成長する市場のために専門の管理チームを提供するかを研究しなければならなくて、専門の管理能力を昇格させるのは解決しなければならない問題です。

「現(xiàn)時(shí)點(diǎn)では、現(xiàn)場の都市と大きな中心都市で、ショッピングセンターという業(yè)態(tài)の発展は大型または特定の方向に分業(yè)して発展するという共通認(rèn)識が得られましたが、二、三線地域のショッピングセンターの発展は非常に激しいです?！怪行挪粍?dòng)産株式有限公司の禹來副総裁は、「不動(dòng)産としては特殊な時(shí)期、つまり國が不動(dòng)産に対するマクロコントロールであり、私たち自身の販売データから見ると、住宅の販売は大きな影響を受けており、これは経済周期のゼロ販売業(yè)界と関係がある。不動(dòng)産に大きな変化が生じたのは、私たちの商業(yè)用不動(dòng)産が住宅地に付隨しているか、あるいは住宅地の保護(hù)のために護(hù)衛(wèi)しているかという段階がすでに過ぎています。今後はかなり長い間、商業(yè)用不動(dòng)産はかなり重要な地位を占め、さらには主導(dǎo)的な地位を占め、あるいは獨(dú)立した地位を占めます。

商業(yè)用不動(dòng)産については、小売り不動(dòng)産として細(xì)分化して定義しており、不動(dòng)産業(yè)界ではますます大きな影響が出てきます。殘念なことに、今はほとんどの不動(dòng)産企業(yè)が商業(yè)不動(dòng)産を作るのはあまり理想的ではないです。私達(dá)はやはり一つの観點(diǎn)を堅(jiān)持します。中國で小売不動(dòng)産を作るので、今後の市場はますます大きくなります。小売不動(dòng)産は業(yè)界としての地位もますます重要になります。しかし、また1/2の現(xiàn)象が現(xiàn)れます。ショッピングセンターはビルを建てなければなりません。小売不動(dòng)産のこの市場から言えば、中國の小売不動(dòng)産はとても巨大ですが、見通しも楽観できないです。このような狀況は私達(dá)にいくつかの機(jī)會を提供してくれました。特に國內(nèi)の有力機(jī)関はいくつかの機(jī)會を提供してくれました。同時(shí)に、今後は小売業(yè)と商業(yè)不動(dòng)産に大きなシャッフルがあると予言しています。このシャッフルは同時(shí)に不動(dòng)産業(yè)界全體の構(gòu)造の変化を牽引します。

天成企業(yè)グループの趙勇強(qiáng)會長は「中國人はショッピングセンターを作ります。中國人は自分の消費(fèi)習(xí)慣を持っています。中國ショッピングセンターの最大の消費(fèi)者は中産階級です。私達(dá)の価値體系の中で、中國のどれぐらいの人がLVを買っていますか？私達(dá)は見えます。計(jì)算できます。しかしH&M、ZARAなどのSPAブランドのように、これは中國の將來の小売業(yè)の発展の重點(diǎn)だと思います。LVというブランドは先端的で狹いので、大きくするなら6～8億のサラリーマンが頼りです。

今私達(dá)の不動(dòng)産チームは軍閥割地であると言います。私たちは勉強(qiáng)しながら、現(xiàn)地に溶け込み、現(xiàn)地の狀況を知り、現(xiàn)地の消費(fèi)能力とレベルを知ることができる。このような消費(fèi)センターは浸透力がある。ショッピングセンターは蓋をして見たのではなく、ショッピングセンターは蓋をして使っています。そして中國の30年の改革開放後、生活水準(zhǔn)が向上し、改革開放の成果を分かち合います。

その次に、中國の文化を重視するので、私達(dá)がする時(shí)ため、外國にこびやすくて、外國人はすべて正しいです。私達(dá)はすべて間違いです。実は、中國には多くの文化要素がショッピングセンターに植えられています。勉強(qiáng)の中で中國人自身の文化要素を形成し、中國の市場を理解し、私たち中國の庶民のために2～3萬のショッピングセンターを建設(shè)しなければならないと思います。それこそ本當(dāng)の世界、中國のショッピングセンターです。