多個(gè)購物中心百貨面積縮水加強(qiáng)購物體驗(yàn)

　　“購物中心去百貨化”,有人說是趨勢(shì),有人認(rèn)為是偽命題,在爭論不休的時(shí)候,事實(shí)會(huì)幫助我們做出正確的判斷。近日,在諸多百貨出現(xiàn)關(guān)店的同時(shí),曾經(jīng)以強(qiáng)勢(shì)主力店姿態(tài)入駐購物中心的模式也在經(jīng)受考驗(yàn),有成熟購物中心縮水原本百貨的面積,也有新興購物中心不再引進(jìn)大型百貨店。受訪業(yè)內(nèi)人士坦言,只是賣東西的百貨,無法像體驗(yàn)業(yè)態(tài)給購物中心“旺場(chǎng)”,如何加強(qiáng)購物體驗(yàn)是未來應(yīng)考慮的問題。

　　現(xiàn)象

　　百貨瘦身加碼體驗(yàn)業(yè)態(tài)

　　“購物中心是否要去百貨化”,業(yè)內(nèi)龍頭已開始考慮這個(gè)問題。近日,有媒體報(bào)道稱,萬達(dá)在福建的兩個(gè)項(xiàng)目將于年底開業(yè),而值得注意的是,兩家廣場(chǎng)中的萬達(dá)百貨都將“瘦身”至4個(gè)樓層。公司表示,瘦身緣由是適應(yīng)城鎮(zhèn)消費(fèi)力進(jìn)行調(diào)整,也為增加一些體驗(yàn)業(yè)態(tài)。這一舉動(dòng)從側(cè)面印證了此前萬達(dá)廣場(chǎng)欲減少零售業(yè)態(tài)的傳聞;就在去年萬達(dá)還對(duì)外宣布,2014年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)(不包括萬達(dá)百貨)將全面取消服飾業(yè)態(tài)。

　　就在上周,廣州某百貨公布消息,在下一個(gè)合同期內(nèi),位于某成熟購物中心內(nèi)的百貨主力店面積將縮減,同時(shí)對(duì)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。對(duì)此,該成熟購物中心表示,空出的面積將用于興建場(chǎng)內(nèi)的海洋館等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

　　事實(shí)上,很多新興的購物中心已不再將大型百貨看得那么重要了。新快報(bào)記者了解到,如位于番禺的荔園新天地,主力店包括麥德龍超市、金逸影城、永旺莫莉幻想兒童樂園、百樂門宴會(huì)中心等,卻未增設(shè)大型百貨;而在天河區(qū)的東方寶泰內(nèi)有永旺超市(內(nèi)含百貨業(yè)態(tài))、無印良品等零售商,也沒有大型百貨店;在海珠區(qū)的樂峰廣場(chǎng)也僅引進(jìn)了包含百貨業(yè)態(tài)的永旺超市。

　　“沒有大型百貨店,購物中心也能生存下來,這與以前的思維完全不同,這源于消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。”一位購物中心負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　困境

　　實(shí)體零售疲軟百貨難攬客

　　消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是因?yàn)殡娚虒?duì)實(shí)體零售的沖擊,近年來國內(nèi)諸多百貨同質(zhì)化嚴(yán)重, 受電商沖擊的實(shí)體零售已被認(rèn)為缺乏競爭力。根據(jù)艾瑞咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù),2013年中國網(wǎng)絡(luò)購物市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到1.85萬億元,增長42.0%,約占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.8%。

　　在網(wǎng)上銷售的沖擊下,大型零售企業(yè)銷售增速呈明顯下降趨勢(shì)。據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,今年1月至4月,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2422.14億元,同比增長10.1%,同比增速下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額2112.23億元,增速分別為10.6%和6.8%,同比也有所下降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),今年大型零售企業(yè)銷售仍將呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì),增長速度會(huì)繼續(xù)放緩。

　　“百貨同質(zhì)化,又比網(wǎng)購價(jià)格高,只是賣東西根本無法吸引到客流。”一位從業(yè)從員將百貨店形容成購物中心的“雞肋”,“大型百貨好像不能少,但確實(shí)無法像體驗(yàn)業(yè)態(tài)一樣招攬客流,生意不好時(shí)無法旺場(chǎng);等生意好了,百貨主力店承租面積大、租金低又成為提高利潤的負(fù)擔(dān)。”

　　有分析提到,購物中心井噴式發(fā)展,為了旺起來,先要活下來,越來越多管理方發(fā)現(xiàn),引入溜冰場(chǎng)、電影院、兒童樂園等,遠(yuǎn)比大型百貨帶來的客流多,為短期內(nèi)集客的考慮,很容易作出犧牲大型百貨的選擇。

　　趨勢(shì)

　　百貨積極轉(zhuǎn)型求突圍

　　購物中心仍然需要零售業(yè)態(tài),但是否需要百貨卻讓人疑惑了,這是因?yàn)榘儇浀纳虡I(yè)模式需要改變。百貨的同質(zhì)化導(dǎo)致了競爭力低,每家百貨品牌都大致相仿,在“東西好賣”的年代,只要品牌全就能有優(yōu)勢(shì);然而“躺著賺錢”的時(shí)代過去了,競爭激烈加劇利潤攤薄,百貨“二房東”的模式受到了考驗(yàn)。

　　“購物中心自己也可以引進(jìn)品牌。”上述購物中心負(fù)責(zé)人表示,擁有零售業(yè)態(tài)的方法變多了,再加上快時(shí)尚品牌的開店,大型百貨已沒有吸引力。

　　百貨公司已意識(shí)到危機(jī),開始轉(zhuǎn)型。去年廣州本土百貨中,包括廣州友誼、摩登百貨均有門店轉(zhuǎn)型奧特萊斯,完善價(jià)格結(jié)構(gòu);同時(shí),各百貨又積極“觸電”,廣百百貨的“廣百薈”、摩登百貨推出“摩登網(wǎng)”,廣州友誼更在今年初高調(diào)宣布“全渠道”戰(zhàn)略,旗下“友誼微百貨”APP已上線。

　　盈石集團(tuán)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為,百貨可以從三方面應(yīng)對(duì)困難,比如增加自營比例,模仿國外的高端精品百貨連卡佛等賣手制的模式;或者借鑒購物中心優(yōu)勢(shì),增強(qiáng)體驗(yàn)性;此外,利用實(shí)體店在黃金地段的優(yōu)勢(shì),線上線下聯(lián)動(dòng),利用O2O實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)也是發(fā)展之路。

　　■行家指路

　　找準(zhǔn)定位科學(xué)運(yùn)作 中型零售物業(yè)具四大投資優(yōu)勢(shì)

　　雖然受整體供應(yīng)大增和電商沖擊,廣州零售物業(yè)的租金增幅正在放緩,但隨著廣州市中心成熟商圈可投資大型零售項(xiàng)目的日益減少,不少投資者將眼光轉(zhuǎn)向了新興商圈的大型零售項(xiàng)目。來自仲量聯(lián)行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),在廣州市中心的成熟商圈內(nèi),一些規(guī)模在1萬-3萬平方米的中型零售地產(chǎn)項(xiàng)目,如果能運(yùn)用先進(jìn)的開發(fā)理念對(duì)其進(jìn)行包裝,打造成有特色的零售商業(yè)項(xiàng)目,也能夠在市場(chǎng)上找到生存空間,足以為投資者帶來可觀的投資回報(bào)。

　　仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松為投資者們總結(jié)出市中心中型零售地產(chǎn)項(xiàng)目的投資四大優(yōu)勢(shì):

　　一、相比購物中心,投資總價(jià)不高,對(duì)投資者資金要求相對(duì)較低。如一棟三層住宅裙樓,單層面積5000平方米,總面積即1.5萬平方米,項(xiàng)目投資總價(jià)僅3億至4億元,遠(yuǎn)低于購物中心動(dòng)輒20億-30億元的投資額。2013年,廣州零售物業(yè)市場(chǎng)錄得的兩宗交易均超過20億元,分別是荔灣區(qū)的西城都薈,交易額26億元;白云區(qū)白云綠地中心二期商場(chǎng),交易額22億元。

　　二、投資回報(bào)時(shí)間較快。相對(duì)傳統(tǒng)購物中心,中型零售地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)時(shí)間較快,投資回報(bào)也更有吸引力,對(duì)于資金規(guī)模不大的投資者,是更好的選擇。

　　三、擁有成熟的配套和穩(wěn)定的消費(fèi)群。此類項(xiàng)目往往位于成熟商圈內(nèi),交通便利,周邊設(shè)施成熟完善,此外,由于項(xiàng)目周邊擁有大量居住人口或辦公人群,足以形成支撐零售物業(yè)的穩(wěn)定的消費(fèi)群體。相比新興商圈,商場(chǎng)項(xiàng)目的培育周期更短。

　　四、開發(fā)運(yùn)營方式更靈活。此類項(xiàng)目由于總面積不大,相對(duì)大型購物中心,在調(diào)整商場(chǎng)定位、商戶組合、租賃策略方面更加靈活,更容易適應(yīng)隨時(shí)變動(dòng)的市場(chǎng)形勢(shì)。