2002年拿地，2006年開始動拆遷，2010年底拆遷工作將基本結束—歷時8年，主體項目仍未開工，這一幕正在上海靜安區(qū)黃金地塊上演，這就是太古地產(chǎn)與香港興業(yè)國際共同打造的大中里項目。繼廣州太古匯9年“抗戰(zhàn)”后，太古地產(chǎn)征戰(zhàn)大陸商業(yè)地產(chǎn)似乎陷入了一個“持久戰(zhàn)”的怪圈。

　　大中里項目8年尚未完成拆遷 太古上海再陷持久戰(zhàn)怪圈

　　在太古股份有限公司的每一年財報中，上海的大中里項目面世的時間也一再被推遲，從2012年到2013年，如今，在今年8月份公布的半年報中，太古再度把這一項目首期竣工的時間推遲至2014年。

　　拿地四年始動遷

　　資料顯示，大中里始建于1925年，是目前上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫門里弄之一。太古地產(chǎn)的大中里地塊位于上海市靜安區(qū)南京西路的核心區(qū)域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰威海路，東靠青海路，總占地面積6.28萬平方米。

　　2002年底，香港興業(yè)使用權。香港興業(yè)國際副主席暨董事總經(jīng)理查懋成曾表示，希望借此在南京西路 “豎立地標”。

　　2006年底，通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，太古地產(chǎn)購入興業(yè)上海大中里發(fā)展項目50%權益，太古出價高達12.92億元。太古地產(chǎn)與香港興業(yè)成為上海大中里項目各占一半股份的并列大股東。

　　時代周報記者從一份《靜安區(qū)人民政府2010年重點工作項目化一覽表》發(fā)現(xiàn)，靜安區(qū)政府落實給靜安區(qū)建交委的重點工作之一就是“扎實推進大中里等項目建設”。

　　靜安區(qū)建交委副主任、區(qū)舊改辦副主任洪海明向時代周報記者表示，大中里基地動遷分二期實施。一期2006年8月1日全面啟動，到2008年底完成;二期2008年6月25日全面啟動，到2010年3月31日完成，共完成2919戶居民動遷。

　　據(jù)了解，二期動遷是目前靜安區(qū)拆遷規(guī)模最大、地段最優(yōu)、情況最復雜的舊區(qū)改造項目，先后經(jīng)歷了次貸危機的沖擊、舊改新老政策的交替、奧運會和新中國國慶60周年重要節(jié)點、房價不斷攀升等重重考驗。

　　記者實地探訪大中里地塊發(fā)現(xiàn)，目前該地塊已被圍墻廣告圍得死死，只有靠近吳江路附近的一棟小樓沒有拆除。

　　“這個動遷速度已經(jīng)不算慢，大中里整個項目開工最快可能也得到年底了，目前最后一部分動遷要配合世博和軌道交通13號線，世博會后再拆。大中里整個項目至少要造5年。”洪海明說。

　　而對于為何2002年拿地，2006年才開始拆遷，一直到目前拆遷工作仍未完成，香港興業(yè)國際和太古地產(chǎn)諱莫如深，截至發(fā)稿前始終沒有給予解釋。

　　“這個項目拖了多年，人也換了幾輪，原因復雜。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，“這個項目是興業(yè)早期出關系拿地，太古后期出錢。出錢的大頭是太古，所以現(xiàn)在是太古在主導這個項目。”

　　值得注意的是，與大中里地塊相隔不遠的就是曾經(jīng)聞名一時的“東八塊”地塊。2002年5月，當時有“上海首富”之稱的周正毅旗下的農(nóng)凱集團以零元地價，拿到了總占地近18萬平方米的“東八塊”開發(fā)權，由于土地轉讓和拆遷糾紛導致引發(fā)連環(huán)訴訟和舉報，2003年初，震驚海內(nèi)外的周正毅勾結政府官員腐敗案發(fā)，該地塊的動拆遷工作被擱置。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟稱，大中里地塊也屬于同一時期拿地，不排除涉及復雜的關系，所以拆遷被擱置，直到2006年才開始啟動拆遷工作。

　　項目或超預算

　　在香港興業(yè)國際與太古合作之初，雙方均曾高調(diào)宣稱，整個項目預計總投資將超過100億港元。

　　而對于這樣一個黃金地塊的拆遷，拖得越久無疑代價越高。臺灣房地產(chǎn)政策研究學會秘書長蔡為民向時代周報記者表示：“這樣的地塊，拆遷難度非常大，整個拆遷成本平均不會低于4萬-4.5萬元/平方米。”

　　2007年，查懋成在股東特別大會后對香港媒體表示，該集團與太古地產(chǎn)合作的上海靜安區(qū)大中里項目合作愉快。

　　但蔡為民指出，雙方合作要看當初香港興業(yè)國際跟太古談判的時候，有沒有把實際情況讓太古了解：“如果太古產(chǎn)生錯誤判斷，認為興業(yè)需要解決的只是資金問題，介入以后發(fā)現(xiàn)實際上不只是資金的問題，而是不知道還要投入多少的問題，那雙方之間可能就會有矛盾。”

　　2010年3月30日，香港興業(yè)國際與太古地產(chǎn)聯(lián)合宣布，與中國銀行達成協(xié)議，中銀將安排并承銷大中里項目不超過人民幣80億元的銀團貸款融資。

　　8月5日，太古公布的半年報顯示，上半年集團實現(xiàn)凈利潤139.47億港元，同比增長3.3倍，其中地產(chǎn)部門實現(xiàn)盈利24.63億港元，同比增長33.2%。集團債務凈額較去年底增加56.76億元，至373.48億元，資本凈負債比率上升1.3個百分點，至22%。

　　而上半年太古甚至準備拆分太古地產(chǎn)上市，借以融資。5月3日，太古地產(chǎn)開始招股，準備發(fā)售9.1億股股份，招股價20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。但5月6日晚，太古發(fā)布公告稱，由于市況惡化，公司已取消旗下地產(chǎn)子公司太古地產(chǎn)有限公司規(guī)模30.9億美元的IPO計劃。

　　蔡為民表示，運作大中里項目，開發(fā)商必須具備雄厚的資金實力。加上拆遷費用，整個項目投資肯定會超過100億港元，保守估計不會低于150億港元。“項目的進程要看拆遷和融資過程。太古地產(chǎn)分拆沒有成功，融資上會有壓力，要看太古后期怎么運作資本。”

　　除了拆遷成本等因素外，雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩認為，配套規(guī)劃的修改、保護文物建筑的平移、石門一路的改造等均造成了大中里項目的拖延。

　　事實上，大中里項目已經(jīng)先期動工的就是保護建筑—原民立中學的移位工程。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，該移位工程需耗資近千萬元：“此后還要進行修復，這棟保護建筑產(chǎn)權歸政府，但移位要由開發(fā)商出地，意味著開發(fā)商要少掉很大一部分地，而且政府不可能白送給你經(jīng)營。”

　　住宅改商業(yè)之謎

　　根據(jù)此前香港興業(yè)國際的公告，大中里項目將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店，總建筑面積29.1萬平方米。太古接手該項目后，將住宅項目取消，規(guī)劃成一個由三幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業(yè)地產(chǎn)項目。建成的地鐵13號線將直達大中里項目;而地鐵2號線、13號線及12號線將在項目周圍的路段實現(xiàn)地下連通，形成換乘樞紐。

　　至于為何太古將規(guī)劃修改，是否意味著太古在項目中處于主導地位?大中里物業(yè)有限公司調(diào)研及拓展經(jīng)理張曼利向時代周報記者表示，興業(yè)國際與太古處于平等地位，一起開發(fā)，沒有誰占主導地位。同時，張曼利稱無法回答記者的提問：“目前整個工程還在前期階段，可以公開的只有年報，沒有更多信息做進一步披露。”

　　蔡為民則稱：“不用去猜就知道，這是政府要求的，靜安區(qū)就7平方公里多的地，原本批出來的住宅用地，現(xiàn)在全都要求改為商業(yè)用地。不是說太古不愿意做住宅，而是靜安區(qū)政府要創(chuàng)造樓宇經(jīng)濟，因此要把住宅改為商業(yè)。”

　　“住宅非常好賣，這個地方開價8萬-10萬/平方米都不成問題，住宅取消了，這部分回款就有大問題了。” 蔡為民認為規(guī)劃更改的影響 “短空長多”，“而商業(yè)主要以持有為主，大中里那個地段肯定是做成6星級的，相當高檔，物業(yè)持有至少7成以上，短期之內(nèi)需要的運轉資金非常龐大，但一旦運轉起來，整個地段可以打造得比新天地更具規(guī)模、更繁榮，商業(yè)價值理論上是與日俱增的。”

　　查懋成此前就曾透露，引入太古地產(chǎn)后，大中里項目的銷售策略有所改變，計劃將全部物業(yè)出租作長線投資。

　　廣州太古匯的翻版{page_break}

　　2001年，太古地產(chǎn)在廣州設立了第一個大陸地區(qū)的代表處，同時也開始投資在內(nèi)地的第一個項目—廣州太古匯。項目位于天河商圈的核心地段，初時規(guī)劃總占地近3萬平方米，項目總面積25萬-30萬平方米，為綜合商業(yè)發(fā)展項目。初定于2006-2007年落成，但該項目至今仍未正式開業(yè)。

　　其間，該項目建筑面積增加到約45萬平方米，總投資追加到46億元，太古地產(chǎn)持有該項目股權也由55%增至97%，項目落成時間也一再更改，太古最新的預計是，商場部分將于年底落成，其余部分則于2011年落成。

　　大中里項目儼然與廣州太古匯同樣波折。太古2010年半年報顯示，大中里項目預計將在2014年分階段啟用，因為配合附近地鐵工程以及上海世博會期間工程需暫停而有所推延“大中里2014年要租的話，很難低于12-15元/平方米，目前恒隆泰的平均租金為8-10元/平方米。”蔡為民預計。

　　目前，上海靜安區(qū)南京路商務區(qū)，梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場組成的“金三角”最富盛名。以這個“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉里中心二期、南京西路1788號已經(jīng)陸續(xù)開工或竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”;向東，大中里項目將憑借其龐大的體量獨撐一方。

　　戴德梁行商業(yè)部董事陳浩向時代周報記者表示，目前南京路商務區(qū)的高端寫字樓的空置率低于5%，會德豐等推出以后，短期內(nèi)空置率可能被拉升至15%左右，市場需要一個消化的過程。但從三到五年來看，南京路可以再推出的甲級寫字樓基本沒有了，大中里與這些樓宇錯位競爭，壓力也不會太大。