2002年に土地を持って、2006年に動地解體を開始しました。2010年末に解體作業(yè)はほぼ終了します。8年間にわたって、主體プロジェクトはまだ著工していません。このシーンは上海靜安區(qū)の黃金地塊で上演されています。

大中のプロジェクトは8年まだ立ち退きが完了していません。

太古の株式會社の毎年の財務(wù)報告では、上海の大中里プロジェクトの登場時期もたびたび延期されています。2012年から2013年にかけて、今年8月に発表された半年報の中で、太古は再びこのプロジェクトの第1期の完成を2014年に延期しています。

土地を手にして4年間立ち退きを始めた。

資料によると、大中は1925年に建てられました?，F(xiàn)在上海市內(nèi)に保存されている最も完備した規(guī)模の大きい石庫門里弄の一つです。

太古の土地の大中里地塊は上海市靜安區(qū)南京西路の核心區(qū)域に位置し、北は南京西路、西は石門に沿って、南は威海路に隣接し、東は青海路に近く、総敷地面積は6.28萬平方メートルである。

2002年末、香港で事業(yè)を興す。

2006年末、株式の売買とローンの販売を通じて、太古の土地購入興業(yè)上海大中里発展プロジェクトの50%の権益を獲得し、太古の出価は12.92億元に達した。

太古の地產(chǎn)と香港興業(yè)は上海大中のプロジェクトの半分ずつの株式を占める大株主となった。

時代の周報記者は「靜安區(qū)人民政府2010年重點仕事項目化一覧表」から、靜安區(qū)政府が靜安區(qū)建設(shè)委員會に実施した重點業(yè)務(wù)の一つは「大中等プロジェクト建設(shè)を著実に推進する」ということを発見しました。

靜安區(qū)建交委員會の副主任、區(qū)舊改弁副主任の洪海明氏は、大中里基地の移転は二期に分けて実施されると、時代周報の記者に語った。

2006年8月1日に全面的にスタートし、2008年末までに完成しました。第二期は2008年6月25日に全面的にスタートし、2010年3月31日までに完成しました。全部で2919世帯の住民が立ち退きしました。

調(diào)査によると、第二期の立ち退きは現(xiàn)在の靜安區(qū)の立ち退き規(guī)模が最大で、地域が最適で、狀況が最も複雑な舊區(qū)の改造プロジェクトで、相次いでサブプライムローン危機の衝撃、舊改革の古い政策の交替、オリンピックと新中國建國60周年の重要なノード、住宅価格が絶えず上昇するなどの試練を経験しました。

記者が大中里の地塊を?qū)g地に訪問したところ、この地塊はすでに塀の広告に囲まれて死んでいます。呉江路の近くにある小さな建物だけは取り壊されていませんでした。

この立ち退き速度はもう遅くないです。大中全體のプロジェクトの著工は一番早いかもしれません。年末になります。

大中全體のプロジェクトは少なくとも5年間作られます?！?/p>

洪海明説

なぜ2002年に土地を取ったのか、2006年に取り壊しを始めたばかりです。まだ立ち退きが完了していません。香港の興業(yè)國際と太古の不動産は深いものを隠しています。

このプロジェクトは長年延期されました。人も何回か変えました。原因が複雑です。

名を持たない業(yè)界関係者は、「このプロジェクトは、興業(yè)の早期の出先として、太古の後期にお金を出しています。

お金を出す主要な部分は太古ですから、今は太古がこのプロジェクトを主導(dǎo)しています。

注意に値するのは、大中地塊から遠くないのは、かつて有名だった東八元の地塊です。

2002年5月、當時「上海首富」と稱されていた周正毅傘下の農(nóng)業(yè)凱集団は0元の地価で総敷地面積18萬平方メートルの「東八元」の開発権を取得しました。土地譲渡と立ち退きのトラブルによる一連の訴訟と告発が発生しました。

上海祐威不動産研究センターの陸騎麟副主任は、大中地塊も同じ時期に土地を持つものであり、複雑な関係を排除しないため、立ち退きは棚上げされ、2006年に立ち退き作業(yè)を開始したと述べました。

プロジェクトまたは予算オーバー

香港の興業(yè)國際と太古の合作の初期に、雙方は以前より高い調(diào)子で、プロジェクト全體の投資総額は100億香港元を超えると発表しました。

このような黃金の地塊の立ち退きに対して、長引くほど間違いなく価格が高くなります。

臺灣不動産政策研究學會の蔡為民秘書長は、「このような土地は、立ち退きの困難度が非常に高く、全體の立ち退きコストは平均4萬～4.5萬元/平方メートルを下回らない」と述べました。

2007年には、株主特別大會後に香港メディアに対し、同グループは太古の不動産と提攜している上海靜安區(qū)大中のプロジェクトと提攜していると発表した。

しかし、蔡為民は、雙方が協(xié)力して香港興業(yè)國際と太古の時代の交渉を見て、実際の狀況を太古の時代に理解させたかどうかについて、「もし太古の時代に、興業(yè)に解決が必要と判斷したのは資金問題だけではなく、介入後に資金の問題だけではなく、どれぐらいの問題を投入するか分からないなら、雙方の間に矛盾が生じるかもしれない」と指摘しています。

2010年3月30日、香港興業(yè)國際は太古の不動産と共同で、中國銀行と合意した。中銀は大中のプロジェクトを手配して販売し、人民元80億元を超えない銀団ローンで融資すると発表した。

8月5日、大昔に発表された半年報によると、上半期のグループの純利益は139.47億香港元で、同3.3倍になりました。その中、不動産部門の利益は24.63億香港元で、同33.2%伸びました。

グループ債務(wù)の純額は昨年末に比べて56.76億元増加し、373.48億元に達し、資本純負債比率は1.3ポイント上昇し、22%に達した。

上期は太古にも分割して上場し、融資する予定だった。

5月3日、太古の不動産は株を募集し始めて、9.1億株の株式を発売するつもりで、株価の20.75-2.9元を募集して、資本金の集め額の189億-208億香港元。

しかし、5月6日夜、太古の公告によると、市況悪化のため、會社は不動産子會社の太古不動産有限公司の規(guī)模30.9億ドルのIPO計畫をキャンセルした。

蔡為民は「大中里プロジェクトを運営するには、開発者は十分な資金力を備えていなければならない」と述べました。

立ち退き費用を加えて、プロジェクト全體の投資は100億香港元を超えます。保守見積もりは150億香港元を下回りません。

プロジェクトのプロセスは立ち退きと融資の過程を見ます。

太古の土地分譲が成功していないと、融資にストレスがかかります。太古の後期にはどうやって資本を運用していますか？」

立ち退きのコストなどの要素を除いて、ヤ仕プラチナ（アジア）有限公司の楊詠総裁は、組み合わせてセットにする計畫の改正、文化財の建物の並進、石門一路の改造などはすべて大中のプロジェクトの遅延をもたらしたと思っています。

実は、大中のプロジェクトはすでに著工しています。元民立中學の移転工事を保護します。

ある業(yè)界関係者によると、移転工事は千萬元近くかかります。「今後も修復(fù)が必要で、この建物の所有権は政府に帰屬されます。しかし、シフトは開発者が出すべきで、開発者が少なくなることを意味しています。政府が無駄に経営しているわけではありません?！?/p>

住宅改業(yè)の謎

これまで香港興業(yè)國際の公告によると、大中里プロジェクトはオフィスビル、ショッピングセンター、マンション及びホテルを含み、総建築面積は29.1萬平方メートルである。

太古にこのプロジェクトを引き継いだ後、住宅プロジェクトをキャンセルして、三つのホテル、二つのA級オフィスビルと小売デパートからなる純商業(yè)不動産プロジェクトに計畫しました。

建設(shè)された地下鉄13號線は大中里プロジェクトに直行します。地下鉄2號線、13號線、12號線はプロジェクトの周辺の區(qū)間で地下連結(jié)を?qū)g現(xiàn)し、乗り換えの拠點を形成します。

なぜ太古の時代に計畫を変更したのかというと、太古はプロジェクトの中で主導(dǎo)的な地位にあったということですか？大中里不動産有限公司の調(diào)査と開発マネジャーの張曼利氏は、「興業(yè)國際は太古と平等な地位にあり、共同開発は誰も主導(dǎo)的な地位を占めていない」と述べました。

また、張曼利氏は記者の質(zhì)問に答えられないと述べました?！脯F(xiàn)在は工事全體はまだ前期段階で、公開できるのは年報だけで、これ以上の情報を披露していません?！?/p>

蔡為民は「推測しなくても、これは政府の要求であり、靜安區(qū)は7平方キロメートル余りのところで、本來決裁された住宅用地は、すべて商業(yè)用地に変更することを要求している。

太古は住宅が嫌だというのではなく、靜安區(qū)政府がビル経済を作るために住宅を商業(yè)に変えたのです。

住宅が非常によく売れています。ここで8萬～10萬平方メートルの値段をつけるのは問題ないです。住宅がキャンセルされました。この部分の返済には大きな問題があります。

蔡為民は計畫変更の影響は「短い空が多い」と考えています?！干虡I(yè)は主に持っています。大中里のあの場所は6つ星になっています。かなり高級で、不動産は少なくとも7割以上を持っています。短期間に必要な運転資金はとても大きいです。しかし、一度運転したら、全體の地域は新天地より規(guī)模で繁栄しています。商業(yè)価値理論は日増しに増加しています。

調(diào)査成は以前から、太古の不動産を?qū)毪筏酷?、大中のプロジェクトの販売戦略が変更されたことを明らかにしています。すべての不動産を長線投資にする計畫です。

広州の太古為替の複製

2001年、大昔の不動産は広州に第一大陸地區(qū)の代表処を設(shè)立しました。同時に大陸に投資する最初の項目である広州太古匯にも投資し始めました。

プロジェクトは天河商圏の中心地に位置しています。最初は総敷地面積は3萬平方メートル近く、プロジェクトの総面積は25萬～30萬平方メートルで、総合的な商業(yè)発展プロジェクトです。

2006-2007年に完成しましたが、まだ正式に開業(yè)されていません。

この間、このプロジェクトの建築面積は約45萬平方メートルに増加し、総投資は46億元に追加されました。太古の不動産はこのプロジェクトの株価も55%から97%に増加しました。プロジェクトの完成時間も何度も変更されました。

大中里のプロジェクトはまるで広州の太古匯と同じように波亂があります。

太古2010年半の年報によると、大中里プロジェクトは2014年に段階的に開始される予定で、近くの地下鉄工事と上海萬博期間の工事の中斷に合わせて、「大中里は2014年に借りると、12-15元/平方メートルを下回りにくく、現(xiàn)在の恒隆泰の平均家賃は8-10元/平方メートル」と延期されている。

蔡為民の予想。

現(xiàn)在、上海靜安區(qū)南京路ビジネスエリアは、梅龍鎮(zhèn)、CITICパシフィック、恒隆広場からなる「金三角」が最も有名です。

この「金三角」を中心に、南京路を軸に西へ、越洋國際広場、會徳豊、東海広場、嘉里中心の二期、南京西路1788號はすでに続々と工事が始まり、または竣工しました。五大ビルは靜安寺商圏の「金五星」を形成します。

戴徳梁行商業(yè)部の陳浩取締役は時代の周報記者に対し、南京路ビジネスエリアのハイエンドオフィスの空き率は5%以下で、會徳豊などが発売された後、短期的に空室率は15%ぐらいまで引き上げられ、市場は消化の過程を必要としていると述べました。

しかし、三年から五年ぐらいの間に、南京路では、もう一回出すことができる甲級のオフィスビルはほとんどなくなりました。大中里はこれらのビルと位置を間違えて競爭しています。ストレスもあまり大きくないです。