截至日前，上海共計(jì)10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比上漲1倍，同比大漲233.33%。其中，寫(xiě)字樓(含商住)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目7個(gè)，環(huán)比漲75%的同時(shí)，同比上漲250%;商鋪方面，在8月預(yù)開(kāi)2盤(pán)的情況下，實(shí)開(kāi)3盤(pán)，同環(huán)比均上漲200%。

　　面對(duì)我國(guó)近年來(lái)愈演愈烈的購(gòu)物中心“大躍進(jìn)”，權(quán)威部門(mén)給出了一個(gè)驚人數(shù)字。近日，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭戈平表示，預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)物中心在2015年將達(dá)到4000家。4000家是怎樣的規(guī)模?按照我國(guó)323個(gè)地級(jí)市計(jì)算，平均每個(gè)地級(jí)市將出現(xiàn)12家以上購(gòu)物中心，購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)嚴(yán)重超出城市商業(yè)所能支撐。

　　一方面，購(gòu)物中心不斷入市，總量過(guò)剩，一些新誕生的購(gòu)物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應(yīng)求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優(yōu)秀連鎖企業(yè)都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)推高空置率

　　“鞏義市在建的購(gòu)物中心有四座，面積均在10萬(wàn)平方米以上，再加上原有的50多萬(wàn)平方米商業(yè)綜合體，鞏義市購(gòu)物中心面積將達(dá)到100萬(wàn)平方米，再加上其他一些臨街商鋪面積，鞏義市人均商業(yè)面積將超過(guò)兩平方米。這是一個(gè)可怕的數(shù)字。”河南金好來(lái)超市董事長(zhǎng)吳金宏表示。

　　人均商業(yè)面積是計(jì)算一個(gè)城市商業(yè)與人口相匹配的指標(biāo)，按照國(guó)際慣例，人均商業(yè)面積在1.2平方米為宜。金好來(lái)超市所在的鞏義市是河南鄭州市下屬的一個(gè)縣級(jí)市。即便是這樣的一座城市，人均商業(yè)面積已經(jīng)大大超出一個(gè)發(fā)達(dá)城市所需要的商業(yè)面積，我國(guó)購(gòu)物中心大躍進(jìn)式的擴(kuò)張可見(jiàn)一斑。

　　世聯(lián)地產(chǎn)[微博](12.76, 0.44, 3.57%)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，中國(guó)7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬(wàn)平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對(duì)值均超過(guò)1400萬(wàn)平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，增加了空置率的風(fēng)險(xiǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8 .4%。

　　“行業(yè)不景氣，零售商對(duì)未來(lái)的不確定性，導(dǎo)致其開(kāi)店速度放緩，擴(kuò)張趨于保守。這一局面進(jìn)一步加劇了商鋪空置率。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示。

　　有效供應(yīng)不足，無(wú)效供應(yīng)過(guò)剩

　　一方面，我國(guó)購(gòu)物中心出現(xiàn)總量過(guò)剩現(xiàn)象，空置率高居不下，致使新誕生的購(gòu)物中心存在招商困難的局面。另一方面，核心商圈物業(yè)供不應(yīng)求，租金高企，很多優(yōu)秀的連鎖企業(yè)被迫撤離。

　　就在不久前，本報(bào)獨(dú)家報(bào)道了內(nèi)地首家星巴克因?yàn)樽饨鸶咂蠖黄瘸冯x國(guó)貿(mào)一期的消息。記者了解到，不光是北京國(guó)貿(mào)這樣一線城市的黃金地段，甚至北京次商業(yè)中心的核心商圈以及二三線城市的成熟商圈都出現(xiàn)商戶因租金過(guò)高而被迫撤離的現(xiàn)象。

　　就北京市而言，開(kāi)發(fā)人員所看好的商鋪位置，平均租金已經(jīng)超過(guò)了10元/天/平方米。“我們都是給房東打工。近年來(lái)，餐飲業(yè)利潤(rùn)持續(xù)下滑，如今已經(jīng)不到10%。而租金的上漲是其利潤(rùn)下滑一大主要因素。從房租占銷(xiāo)售額的比例來(lái)看，這一數(shù)字不斷上升。在以前，房租只占到銷(xiāo)售額6%～7%的樣子，如今新開(kāi)門(mén)店普遍到了15%。”上述開(kāi)發(fā)人員表示。

　　在上述供求矛盾的背后，則凸顯出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。“我國(guó)購(gòu)物中心總量雖然過(guò)剩，但同時(shí)也要注意到，一些選址良好，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，運(yùn)作較好的購(gòu)物中心還是比較稀缺的。可以說(shuō)，‘有效供應(yīng)不足，無(wú)效供應(yīng)過(guò)剩’是我國(guó)購(gòu)物中心面臨的現(xiàn)狀。”中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)杜鴻表示。

　　“目前擁入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的有這樣幾種類(lèi)型，一種是傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，具有代表性的有華潤(rùn)萬(wàn)家、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、紅星美凱龍等;另一種是資本主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如凱德置地;最后一種是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，之前沒(méi)有任何商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。”杜鴻表示。

　　在杜鴻看來(lái)，對(duì)于第一種類(lèi)型而言，由于企業(yè)有自己的商業(yè)品牌，在招商運(yùn)營(yíng)方面有經(jīng)驗(yàn)，可以培育出好的購(gòu)物中心項(xiàng)目;第二種企業(yè)由于有較強(qiáng)大的資本支持，有“折騰”的空間，也可以做好一個(gè)項(xiàng)目;而第三種情況則往往缺乏團(tuán)隊(duì)、缺乏經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又缺乏長(zhǎng)期性投入的計(jì)劃，“無(wú)效供應(yīng)過(guò)剩”正是這類(lèi)企業(yè)造成的。

　　擴(kuò)張出現(xiàn)兩極分化

　　吳金宏反映的情況亦說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。“鞏義在建的幾個(gè)購(gòu)物中心，從選址上來(lái)看，均在城鄉(xiāng)結(jié)合部，地段不是非常好。從購(gòu)物中心老板的背景來(lái)看，有從事家具批發(fā)的，有從事肉制品生意的，總之，在之前并沒(méi)有運(yùn)作購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)。”吳金宏告訴記者。

　　一位餐飲業(yè)選址人士切身感受到這種“有效供應(yīng)不足，無(wú)效供應(yīng)過(guò)剩”帶來(lái)變化。“在雙方的合作中，物業(yè)方是甲方，往往處于強(qiáng)勢(shì)的位置。而隨著近幾年購(gòu)物中心的快速發(fā)展，我們品牌方地位開(kāi)始上升，盡管是乙方，但選擇的余地要高很多。”上述人士表示，“在以前，開(kāi)店數(shù)和待選擇的物業(yè)基本上是一比一的比例，而現(xiàn)在開(kāi)一個(gè)店，往往三個(gè)以上的購(gòu)物中心爭(zhēng)著要你”。

　　“在商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性失衡的情況下，未來(lái)可能出現(xiàn)‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

　　“一方面，如華潤(rùn)、凱德置地、萬(wàn)達(dá)這樣的房地產(chǎn)巨頭會(huì)越做越大，行業(yè)集中度加劇;另一方面，一些對(duì)市場(chǎng)判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，日子會(huì)越來(lái)越難過(guò)。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營(yíng)難以為繼的多屬于后者。”王永平說(shuō)。