疫情、停業(yè)、免租、重啟、直播帶貨、消費券、地攤經(jīng)濟、影院復工…2020上半年商業(yè)地產行業(yè)就像一部奇幻電影，集齊了冒險、對抗、重啟、生命至上、積極正義價值等所有元素。

　　當整個城市都按下“暫停鍵”的時候，待入市商業(yè)體的開業(yè)時間節(jié)點也都被迫順延，在新商業(yè)增量上也創(chuàng)了新低。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計，2020年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量僅63個（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積441.82萬方，平均單體建筑面積7.01萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業(yè)租賃面積243萬方，平均單體租賃面積3.86萬方。

　　同比暴跌68％ 近五年新低

　　上半年相對而言，是全年購物中心供應較謹慎的時期，今年受特殊情況影響，不少項目都選擇了延遲開業(yè)的決定，導致了今年上半年的開業(yè)數(shù)量創(chuàng)下新低。聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年整體開業(yè)量63個，同比跌幅高達68%。

　　從近五年上半年開業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2016年至2018年三年逐年遞增，2018年迎來峰值達到228個，雖然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年開業(yè)量第二高的年份。

　　從同比增減度角度看，2018年達到近五年來峰值，同比暴漲了37%以上；2016年和2017年均同比上漲，分別上漲了13%和3%，2019年開始回落至15%。

　　剔除2020年疫情影響的因素外，事實上全國商業(yè)地產的供應仍然持漲，雖然業(yè)內出現(xiàn)了不少類似“飽和”的聲音，且謹慎姿態(tài)稍露，但開發(fā)商仍然看好市場的接受力。

　　華東領跑 西南超華南

　　擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經(jīng)濟中心上海的華東依舊是區(qū)域霸主，近四成的開業(yè)總量占比幾乎占據(jù)了半壁江山，這其中江蘇有8個、浙江7個、江西5個、上海2個、福建和安徽各1個。

　　相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南，西南地區(qū)的經(jīng)濟大環(huán)境相對遜色，但今年上半年的表現(xiàn)異常活躍，以11個開業(yè)總數(shù)量躍居第二，這已經(jīng)是其連續(xù)三年在上半年的開業(yè)量上超越華南。

　　西南市場的強勢，歸功于成都和重慶兩大城市，分別上榜今年上半年城市開業(yè)數(shù)量前十一，同時其他城市的表現(xiàn)亦可圈可點，貴州的貴陽、遵義，四川的內江、自貢、資陽等城市均有項目開業(yè)。

　　得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少聞名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業(yè)有“天時地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南，但仍然以10個開業(yè)量占據(jù)第三位的寶座。

　　其他，華中、華北、西北表現(xiàn)正常，而東北依然墊底。

　　一二線城市活躍 三四線城市有潛力

　　一線城市及發(fā)達的二線城市的經(jīng)濟發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費力強，雖然拿地成本高，但高消費還是讓不少開發(fā)商愿意高價投資，因此這些城市的商業(yè)活躍度往往較高。

　　從今年上半年統(tǒng)計的城市活躍度來看，前十一榜單中，上榜的門檻為2個開業(yè)量，除了汕頭、衡陽外，其余9個均為一線和二線城市。這表明，經(jīng)濟、商業(yè)發(fā)達以及交通環(huán)境理想的城市仍然是商業(yè)爭奪的主戰(zhàn)場。

　　另一方面，根據(jù)2020最新城市分級指標，在開業(yè)總量上看，三四線城市總量并不比一線、新一線少，諸如四川內江、自貢、資陽，河南信陽、周口、新鄉(xiāng)，湖南衡陽，廣西來賓等都有項目開業(yè)。

　　這表明，購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發(fā)潛力大，也是當下購物中心發(fā)展的重要趨勢之一。

　　5-10萬方規(guī)模為主

　　新開商業(yè)項目中，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，占比48%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約30%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約17%；15萬方以上（含15萬方）占比約5%。

　　與去年同期相比，5-10萬方規(guī)模的開業(yè)數(shù)量激增，從35%提升至48%，其余三種體量占比均有不同程度的縮減。

　　我們認為，5-10萬方的一站式商業(yè)中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業(yè)態(tài)，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發(fā)商青睞。

　　同時，當下拿地成本越來越高，加上社區(qū)商業(yè)模式的流行，5萬方以下的小體量商業(yè)逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區(qū)，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區(qū)鄰里型購物中心由于靠近社區(qū)居民密度，有黏性高優(yōu)勢，且無需高額營銷費用，也被廣泛看好。

　　存量改造物業(yè)有所增長

　　隨著部分重點城市商業(yè)地產發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據(jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

　　統(tǒng)計結果顯示，上半年存量改造的商業(yè)項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）有8個，占比高達13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項目占比6%）有所增加。從城市分布上看，還是集中在上海、深圳、蘇州、無錫、?？?、常州、湖州等經(jīng)濟相對發(fā)達的城市。

　　這主要是因為城市化進程早的城市，及城市中心位置項目投運時間早，不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發(fā)展需求有出入，需要“更新?lián)Q代”，且存量改造項目一般都是面積較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)的商業(yè)，為適應市場競爭，需要調整升級。因此，今年上半年不少商業(yè)物業(yè)，尤其是以上海為代表的經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展較早、發(fā)達的城市的物業(yè)，走向了升級改造的路程。