作為一家以文旅、房地產(chǎn)為雙主業(yè)，且對規(guī)模沒有太大野心的房企，華僑城延續(xù)著近兩年來“賣賣賣”的節(jié)奏。

10月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息披露，華僑城公開掛牌轉(zhuǎn)讓其所持有的上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海華合”）50%股權(quán)以及上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海華筳”）50%股權(quán)，總出讓底價為47.12億元。這兩家公司對應(yīng)的項目為“蘇河灣二期”，華僑城要求受讓方需同時接手。

這是今年以來，華僑城公開掛牌出售的第13個項目公司。其中，僅10月份，就有三個項目被掛牌。

作為一家擁有房地產(chǎn)“牌照”的央企，華僑城在資金和拿地成本上都有著明顯優(yōu)勢。在樓市調(diào)控加劇的情況下，這種優(yōu)勢更是令人艷羨。但近年來，華僑城似乎無意過度追求規(guī)模增長。相反，從2017年開始，公司就頻繁出讓旗下房地產(chǎn)項目，僅2018年就至少出售18個子公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包。

針對此次出讓，華僑城向21世紀經(jīng)濟報道回復稱，這是華東公司實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要，同時，“通過資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等方式，加快現(xiàn)金回流，從而提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，這也是華僑城集團新戰(zhàn)略的重要組成部分，是新的發(fā)展模式下實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。”

與房地產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模的“主旋律”相比，華僑城的思路顯得頗為“另類”。但梳理公司的發(fā)展歷程和業(yè)務(wù)特征不難發(fā)現(xiàn)，這種局面的形成，既是主動轉(zhuǎn)型的結(jié)果，也有被動調(diào)整的成分。

已是二度出售

深圳華僑城控股（即“華僑城”）于1997年登陸資本市場，母公司華僑城集團為國資委主管的央企。上市之初，華僑城的主要業(yè)務(wù)為旅游業(yè)。從2000年開始，公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，并逐漸形成“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式。

通過高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，反哺前期投入大、回報周期長的文旅項目，是華僑城的主要盈利模式。其中，不少項目屬于兩種業(yè)態(tài)綁定拿地和開發(fā)，即在主題公園周邊配套開發(fā)房地產(chǎn)。該模式可形成業(yè)態(tài)和資金的有效協(xié)同，既能降低拿地成本，又有助于房地產(chǎn)項目的去化和運營。

2011年，在“國資涉房”的整頓大潮中，華僑城成為獲準從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的16家央企之一。

2015年，華僑城啟動轉(zhuǎn)型，從“旅游+地產(chǎn)”，逐漸轉(zhuǎn)型為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”以及“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式。

但長期以來，文旅和房地產(chǎn)始終是公司的主業(yè)。作為“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率較高，營收占比也偏大。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率達到80.57%，營收121億元，占比近7成。

從2017年下半年開始，華僑城頻繁啟動資產(chǎn)騰挪。主要做法為，保留并加碼文旅項目，出售運營不佳的房地產(chǎn)項目，但同時也會在一些熱點區(qū)域獲取房地產(chǎn)地塊。

“通過業(yè)態(tài)調(diào)整，華僑城有意淡化‘開發(fā)商’的形象。”財經(jīng)評論員嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，華僑城至少出售18個下屬公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包。2019年以來，公司已掛牌出讓了13個項目公司股權(quán)。

被出售的項目大多位于一二線城市，部分還處于核心地段，其中不乏“地王”。此次出讓的“蘇河灣二期”，就是華僑城與華潤置地于2016年1月拿下的“地王”，價格為69億元，雙方各占50%股權(quán)。2017年末，華僑城還曾分兩次將北京豐臺“地王”售出，該地塊于2015年11月獲取，代價為83億元。

遭遇出售的項目，共同特征是占用資金規(guī)模較大、運營不佳。以此次掛牌出讓的兩個項目公司為例，截至9月30日，上海華筵的負債總額約為5.01億元，上海華合的負債總額約為1.49億元。

根據(jù)2018年年報，蘇河灣項目二期的預計總投資額為129億元，實際累計投資額度已達到79.6億元，到2020年12月才能實現(xiàn)全部竣工。在銷售端，根據(jù)目前可查閱的數(shù)據(jù)，項目在2017年全年銷售19.96億元，2018年上半年僅銷售2.17億元。

一個細節(jié)在于，此次被出讓的兩個項目公司之一的上海華合，曾于去年10月19日在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，但最終未能出售。

短期債務(wù)增加一倍

北京某資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道表示，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，華僑城向來不以“高周轉(zhuǎn)”見長。

“華僑城的文旅業(yè)務(wù)競爭力很強，可以說是公司的核心競爭力。房地產(chǎn)的競爭力相對不強，更多依賴地塊本身的品質(zhì)，以及文旅業(yè)態(tài)的加持。”該人士表示，相比單獨的住宅地塊，華僑城更愿意操盤兼具住宅和文旅性質(zhì)的土地，因為后者的拿地成本較低，也容易形成協(xié)同效應(yīng)。

針對此次項目出售，在華僑城給予21世紀經(jīng)濟報道的回復中，對兩項業(yè)務(wù)的定位也不甚一致：“在華僑城集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實施中，華東集團（此次出讓的項目隸屬于華東公司）將繼續(xù)在文化旅游板塊中堅持華東區(qū)域旅游市場文旅行業(yè)第一品牌陣營；在地產(chǎn)板塊中打入行業(yè)前列、提升地產(chǎn)市場競爭力?！?/p>

在華僑城的此輪資產(chǎn)處置中，能看出將文旅元素植入房地產(chǎn)的思路。

近兩年，在出讓項目的同時，華僑城還大量加倉，僅2019年上半年就新獲取16個土地項目。根據(jù)公開信息，華僑城近年來新獲取的土地中，住宅用地的比重有所減少，帶有文旅性質(zhì)的綜合地塊明顯增多，其中還包含一些符合公司踐行“新型城鎮(zhèn)化”的特色小鎮(zhèn)項目。

嚴躍進認為，華僑城的主要思路是，通過出讓資金占用量大、運營不佳的項目來回籠資金，從而加碼新的區(qū)域和業(yè)態(tài)。

頻繁出售項目，除了轉(zhuǎn)型需要外，也與資金壓力息息相關(guān)。

截至今年上半年，華僑城的負債總額超過千億，其中短期借款為280億元，比去年末增加了130%。同期，華僑城的凈負債率為106.22%，較年初也有所提高。

在華僑城的2019年中報中，強調(diào)下半年堅持“回款”才是硬道理，加快項目去化。除了制定靈活的價格和銷售策略外，“對于去化難度大的產(chǎn)品，果斷決策，積極通過資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置等方式，快速盤活?！?/p>

與此次出讓的項目類似，華僑城旗下有不少動輒數(shù)十億的大體量項目。嚴躍進認為，大體量項目前期占用的資金量較大，開發(fā)周期長，一旦樓市進入下行期，就不利于資金周轉(zhuǎn)。

過去兩年，華僑城依靠出售項目股權(quán)獲取了大量現(xiàn)金流。公司2017年度報告顯示，“北京僑禧、上海天祥商業(yè)、重慶華僑城置地的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和南京華僑城、南昌華僑城與其他地產(chǎn)公司的合作等，為公司帶來了近200億的現(xiàn)金流入?！痹?018年的年報中，華僑城并未披露股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目所得，但業(yè)內(nèi)人士估算，其規(guī)模不會少于200億。

嚴躍進認為，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)，未來華僑城還會繼續(xù)出售項目的動作。從資金鏈的角度看，出售周轉(zhuǎn)率低的房地產(chǎn)項目并不是壞事。但文旅項目同樣有前期投入資金大、回報周期長的特點，若過度減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，也不利于資金的周轉(zhuǎn)。未來華僑城能否在這一方向上轉(zhuǎn)型成功，仍需繼續(xù)觀察。