中國房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)已進(jìn)入紅海廝殺時(shí)代。

無論是恒大總裁夏海鈞所說的“15萬億大餅”，還是融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌估算的“16萬億存量”，都表明開發(fā)商的銷售蛋糕基本固定，所有的份額都在這中間產(chǎn)生，個(gè)體公司要有增量，就只能去搶別人的；若不能上升，便面臨危險(xiǎn)。

融創(chuàng)、世茂、金科等房企，目前來看是這一階段的勝出者。在2019年，他們扮演了收購者的角色，而泛海、泰禾、新城、鄧鴻，則是他們口中的“獵物”。其中，融創(chuàng)更是當(dāng)仁不讓，連年成為“并購?fù)酢薄?/p>

巨頭們的并購和轉(zhuǎn)型，不僅讓他們?cè)诖媪渴袌?chǎng)占據(jù)高位，也讓他們?cè)谙乱粋€(gè)時(shí)代的運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)賽道領(lǐng)先，資源、資金、政策，都在向“勝者”集中。

或許他們當(dāng)下唯一應(yīng)該在意的，是風(fēng)險(xiǎn)的防范和資金的安全。

多起并購爆發(fā)

2019年的并購市場(chǎng)來得更為猛烈。

開年的1月21日，融創(chuàng)中國公告，以125.53億收購北京泛海國際項(xiàng)目1號(hào)地塊與上海董家渡項(xiàng)目，成為房地產(chǎn)并購的第一大單。

臨近年末，當(dāng)市場(chǎng)以為這已是今年最大的房地產(chǎn)并購時(shí)，孫宏斌又扔出一顆炸彈：11月27日，融創(chuàng)公告收購成都環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，對(duì)價(jià)約153億。

股權(quán)交割30日后，融創(chuàng)可得股權(quán)分配利潤36.43億，來自于收購標(biāo)的已售未結(jié)的利潤；此外，還有超額利潤35億，按此計(jì)算，融創(chuàng)拿下51%股權(quán)實(shí)際出資僅為118億，若算上超額利潤，則只有81億。

截至目前，融創(chuàng)今年在并購市場(chǎng)的金額已近300億元，繼續(xù)蟬聯(lián)行業(yè)“并購?fù)酢薄?/p>

今年還有一家房企在并購市場(chǎng)風(fēng)頭正勁，那就是世茂。上半年，在不到三個(gè)月的時(shí)間里， 世茂先后完成對(duì)泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰旗下11個(gè)項(xiàng)目的收購，累計(jì)斥資126.8億元。

世茂成為今年流動(dòng)性緊張的泰禾的“接盤俠”，上述收購中對(duì)泰禾集團(tuán)項(xiàng)目的收購就達(dá)7個(gè)， 交易對(duì)價(jià)約為77億 。

截至目前，世茂今年在并購上花費(fèi)的金額已達(dá)150億。在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂副主席、總裁許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來自并購，將拿回款的50%買地。

7月份，新城控股遭遇“黑天鵝”，公司不得不轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目紓困，金科成為新城重要的接盤方之一。

7月24日，金科股份發(fā)布受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)的公告，擬平價(jià)收購新城控股下屬6家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，成交總額約為17.21 億元。交易完成后預(yù)計(jì)可為金科新增建筑面積102.22萬平方米的土地儲(chǔ)備。

金科股份聯(lián)席總裁方明富表示，房企土地獲取方式不是單一，招拍掛獲取土地由于政策調(diào)控限價(jià)措施，甚至有一些項(xiàng)目不賺錢或者微利，收并購從某種程度上項(xiàng)目效益更加可控。

融創(chuàng)與成都環(huán)球世紀(jì)的交易，更是僅次于收購萬達(dá)文旅那筆交易，共涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約為3071.6萬平方米，可售建筑面積約為2771.6萬平方米，約占總建筑面積的90%。截至公告日，未售建筑面積約為2390.1萬平方米。

考慮已達(dá)成意向協(xié)議的潛在土儲(chǔ)，融創(chuàng)共獲得總建筑面積約為6658.8萬平方米，其中可售建筑面積約為6304.9萬平方米，約占總建筑面積的95%。

通過并購，并購方可以實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的迅速擴(kuò)張，支撐未來銷售大幅度的增長。

孫宏斌透露，此前融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅花費(fèi)約438億，目前已實(shí)現(xiàn)銷售1600億，后續(xù)還有幾千億的貨值可售。

正是這些收購，讓融創(chuàng)在過去兩年來快速晉身行業(yè)四強(qiáng)，并支撐其未來進(jìn)一步增長。

今年前10月，融創(chuàng)銷售4339億，同比增17％，僅次于碧桂園、恒大、萬科。

頭部房企的新賽道

經(jīng)過近5年來波瀾壯闊的市場(chǎng)演變，中國房地產(chǎn)的格局發(fā)生了巨大變化，前50強(qiáng)、30強(qiáng)房企坐標(biāo)初定，到2019年年底，規(guī)模沒有進(jìn)入千億的房企，未來很難再有彎道超車的機(jī)會(huì)。

而在鞏固了自己傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，頭部房企在轉(zhuǎn)型運(yùn)營和多元化上也迅速卡位，在新的賽道上搶先，“勝者通吃”的戲碼上演。

以融創(chuàng)為例，銷售保持了第四并顯著增長，孫宏斌又大幅加碼和升級(jí)康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)。

11月27日，在收購了鄧鴻的成都環(huán)球世紀(jì)后，孫宏斌說，“融創(chuàng)在文旅產(chǎn)業(yè)將天下無敵”。

很快地，除了融創(chuàng)文旅城，環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)也已成立，其持有及管理的會(huì)議、展覽中心逾200萬平方米，是全國最大的會(huì)展類項(xiàng)目持有及運(yùn)營商，融創(chuàng)因此成為國內(nèi)會(huì)議會(huì)展項(xiàng)目持有和運(yùn)營的龍頭。

另一個(gè)房企巨頭萬科，也早已不是傳統(tǒng)的開發(fā)商。截至目前，萬科在商業(yè)、租賃、物流等領(lǐng)域，規(guī)模也已經(jīng)數(shù)一數(shù)二。

保利在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域建立了強(qiáng)大的社會(huì)、政府和城市網(wǎng)絡(luò)；華潤、龍湖在商業(yè)布局上，租金收入已開始大幅超越同行。

碧桂園和恒大，則立志在智能機(jī)器人和新能源汽車領(lǐng)域占位，以龐大的地產(chǎn)資本，撬動(dòng)新技術(shù)和新市場(chǎng)。

與剛剛在香港上市的阿里類似，阿里四大業(yè)務(wù)除了核心商業(yè)盈利外，其他如云計(jì)算、數(shù)字媒體及娛樂、創(chuàng)新業(yè)務(wù)都在成長期，房企巨頭們的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，目前也基本不賺錢，亦在培育階段。

雖然看好文旅、會(huì)展兩個(gè)板塊，都是10萬億的規(guī)模，但融創(chuàng)也做好了短期內(nèi)不賺錢的打算，“我們現(xiàn)在做文旅也好，包括會(huì)展、康養(yǎng)也好，短期內(nèi)都是不怎么賺錢的，我看的是更長遠(yuǎn)的，5年、10年以后的事?！睂O宏斌說。

11月28日，萬科董事會(huì)主席郁亮在昆明也表示，“萬科（長租公寓）爆不了雷，長租公寓不說賺大錢，（目前）能有穩(wěn)定的收益我們就覺得非常好?！?/p>

因此，這種面對(duì)未來的轉(zhuǎn)型，需要持續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)的輸血、支持，更是中小房企不能承受之重。

隨著存量市場(chǎng)的衰落，未來房企的盈利模式和結(jié)構(gòu)，也將發(fā)生重大改變。開發(fā)業(yè)務(wù)和運(yùn)營業(yè)務(wù)的盈利能力，將重構(gòu)房企的價(jià)值體系。