以“三條紅線”為代表的融資監(jiān)管政策，正在潛移默化地影響企業(yè)決策。

     中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月以來，房企境內(nèi)債券發(fā)行超過1000億元人民幣，比2019年同期的673億上漲了48.6%，延續(xù)了7月來的融資井噴現(xiàn)象。

這其中，既有當(dāng)前融資成本偏低的影響，又與融資政策收緊的大環(huán)境密不可分。

    以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策，于今年8月正式提出。按照監(jiān)管層的要求，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%； 凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

由于該政策將以“先試點、后推廣”的方式實施，這就給房企留下了調(diào)整的“窗口期”。除了融資繼續(xù)井噴外，房企的拿地和投資等策略也在發(fā)生調(diào)整。

最后的“窗口”

       受流動性寬松、融資成本下降的影響，今年二季度以來，房地產(chǎn)融資規(guī)模維持在高水平。進(jìn)入下半年，作為主要手段的境內(nèi)債券融資規(guī)模明顯提升。

     與過去兩年相比，今年房企融資的成本總體偏低，大多房企的成本主要維持在個位數(shù)水平。10月23日，廈門象嶼發(fā)行一筆9億元的短融債券，利率低至2.7%。10月26日，綠城發(fā)行9.5億公司債券，其中，品種一5年期的票面利率僅為3.82%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期房企融資的平均票面利率集中在4%-5%左右，明顯低于去年同期6%-8%的水平。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，融資井噴的原因，除了低資金成本的大環(huán)境外，還因房企在追趕“三條紅線”全面實施前的時間窗口期。

按照新規(guī)，如果三項指標(biāo)均超出閾值為“紅色檔”，房企的有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；兩項指標(biāo)超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項指標(biāo)超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；三項指標(biāo)均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

另據(jù)了解，對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經(jīng)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，監(jiān)管層也會視實際情況削減其信用債發(fā)行規(guī)模，并對信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。

廣發(fā)證券認(rèn)為，這一調(diào)整意味著，對房企金融資源的分配規(guī)則，由過去的“市場化分配”調(diào)整為“政策約束分配”。

該機(jī)構(gòu)對434家房企（含非上市房企）的財務(wù)報表數(shù)據(jù)進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，紅橙黃綠四檔企業(yè)占比分別為28%、18%、33%、21%。該機(jī)構(gòu)指出，綜合過去兩年房地產(chǎn)業(yè)的新增融資規(guī)模來看，新政不會對行業(yè)的穩(wěn)定帶來較大沖擊，但對于一些試圖借助高負(fù)債實現(xiàn)高增長的房企來說，新政無疑會帶來約束。

前述房企人士指出，“三條紅線”意味著房地產(chǎn)高杠桿時代的終結(jié)，在政策全面實施之前，房企正面臨最后的“窗口期”。未來一段時間，通過補充流動性進(jìn)行“降檔”，仍將是各家房企的主要動作。

“降檔”之路

實際上，在房企的“降檔”之路中，除增加融資外，強(qiáng)化銷售、緊縮投資也成為重要動作。

      在銷售方面，部分房企實施“以價換量”的策略，并取得明顯效果。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%；銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項指標(biāo)均創(chuàng)下歷史同期新高。

    投資方面，企業(yè)的動作明顯放緩。易居克而瑞的統(tǒng)計指出，在疫情影響過后，房企在今年第二季度迎來補貨高峰。但到第三季度，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，房企投資金額顯著下滑。

數(shù)據(jù)顯示，三季度TOP50房企投資金額較二季度下滑26%。其中，在“三條紅線”監(jiān)管政策出臺后，9月單月投資金額出現(xiàn)斷崖式下跌，較二季度的月度均值下降42%，僅高于今年1、2、3月。

該機(jī)構(gòu)指出，“一方面是二季度補貨之后，企業(yè)重點仍在‘促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金’上；另一方面，隨著‘三條紅線’監(jiān)管政策的出臺，企業(yè)融資進(jìn)一步收緊，也導(dǎo)致房企投資意愿下滑?！?/p>

這種心態(tài)直接影響了土地市場。前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，9月份200家房企參拍重點地塊的次數(shù)顯著降低，53%企業(yè)未參加重點地塊的出讓，另有32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%。與此前積極參拍相比，三季度末房企謹(jǐn)慎投資態(tài)度可見一斑。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然四季度是拿地高峰期，但房企的投資態(tài)度仍將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢。

     前述房企人士還指出，在“降檔”之路上，除了上述短期行為之外，很多房企已經(jīng)啟動了長效措施。比如，優(yōu)化管理架構(gòu)，提高周轉(zhuǎn)效率，縮減運營成本，等等。其中不乏對員工實施薪酬調(diào)整，甚至裁員。

另外，一些房企已經(jīng)著手調(diào)整旗下項目的并表口徑，從而降低表內(nèi)負(fù)債規(guī)模。

   “‘三條紅線’中，現(xiàn)金短債比最容易調(diào)節(jié)，通過債務(wù)置換、加大銷售就容易實現(xiàn)。凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率（扣除預(yù)收賬款口徑）涉及經(jīng)營層面，調(diào)整的難度較大?！痹撊耸勘硎?，預(yù)計未來一到兩年，這都是房企的業(yè)務(wù)重心之一。 （編輯：張偉賢）