11月28日，新鴻基地產(chǎn)以創(chuàng)紀(jì)錄的422億港元投得香港西九龍站上蓋商用地塊，拿下香港近年來面積最大的商業(yè)用地。

回溯到內(nèi)地，這家香港地產(chǎn)巨頭近兩年亦動(dòng)作頻繁，自2018及2019年陸續(xù)投得廣州南沙慶盛樞紐區(qū)塊兩幅商用地塊，總樓面面積約30.7萬平方米，是自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》于今年2月20日公布后，第一個(gè)在大灣區(qū)取得大型綜合商業(yè)用地的香港發(fā)展商。

今年8月，新鴻基地產(chǎn)時(shí)隔十年再度出手杭州，與平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手豪擲132.6億元拿下杭州最新高價(jià)地——江河匯。

日前，新鴻基地產(chǎn)（中國）有限公司執(zhí)行董事劉德?lián)P接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，分析了新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的策略：在城市選擇上遵循一線城市、省會(huì)城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快城市的原則。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，相比北京、上海等一線城市，作為強(qiáng)二線城市的杭州，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展稍顯落后，此前的嘉里中心經(jīng)歷10年蟄伏期，在運(yùn)營上近兩年稍有起色；杭州本土的商業(yè)品牌則開始沒落。

隨著G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)等國際盛事先后在杭州舉辦，杭州城市地位一直在提升，而商業(yè)地產(chǎn)起步晚的杭州，也需要有國際視野的開發(fā)商參與城市建設(shè)。

在重要地塊上，杭州市政府有意識引入國際化企業(yè)，國內(nèi)房企簡單的開發(fā)-出售模式，缺乏經(jīng)營能力，與杭州想做“城市封面”作品的想法多有差距，而港資開發(fā)商的模式則不一樣，這也是港資開始關(guān)注杭州的原因。近一年來，港資房企在杭州投資超過400億，目前除了新鴻基地產(chǎn)，還有新世界、恒隆地產(chǎn)等進(jìn)駐。

不過，杭州目前的消費(fèi)能力還有待提高，杭州高品質(zhì)地標(biāo)式大型城市綜合體尚欠缺。已逐漸進(jìn)入商業(yè)綜合體開發(fā)周期的杭州，正在填補(bǔ)城市空白。新鴻基地產(chǎn)所拿江河匯地塊是非常特殊的，地塊總建筑面積約83.6萬平方米，位于錢塘江與京杭大運(yùn)河交匯處，被運(yùn)河一分為二。如果說萬象城是錢江新城1.0時(shí)代的地標(biāo)，那么這塊地或是錢江新城2.0時(shí)代的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

新一輪城市發(fā)展契機(jī)

江河匯是否為新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地投資的標(biāo)志性事件？劉德?lián)P坦承，新鴻基地產(chǎn)對杭州關(guān)注已久，并非首入杭州。2005年，新鴻基地產(chǎn)與華潤集團(tuán)合作杭州萬象城，項(xiàng)目開業(yè)后營業(yè)額持續(xù)攀升，堅(jiān)定了新鴻基地產(chǎn)進(jìn)一步入杭的決心。而杭州近幾年利好不斷，G20峰會(huì)在這里舉辦，亞運(yùn)會(huì)也即將在2020年舉辦。杭州的城市框架也隨著這兩個(gè)國際事件而逐漸打開。

劉德?lián)P表示，新鴻基地產(chǎn)不想錯(cuò)過杭州新一輪城市發(fā)展契機(jī)，與此同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)也繼續(xù)在各地看項(xiàng)目，包括北京、南京、成都、深圳等城市。由于內(nèi)地城市很多大型項(xiàng)目，從地方政府規(guī)劃到地塊正式推出，需要2-3年時(shí)間，因此新鴻基地產(chǎn)的投資團(tuán)隊(duì)看市場也以2-3年為一個(gè)周期。劉德?lián)P指出，在項(xiàng)目獲取時(shí)間這方面，開發(fā)商往往需要根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的節(jié)奏而做出投資調(diào)整。

過去兩年，新鴻基地產(chǎn)都在杭州積極看地，最后將目光落在了錢江新城。政府希望做出一件有分量的作品，因此交給設(shè)計(jì)理念、經(jīng)營能力等均比較強(qiáng)的企業(yè)，希望這個(gè)項(xiàng)目將來是持續(xù)性的地標(biāo)，而不是那種短平快的項(xiàng)目。

而最為杭州政府看重的，或許是新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中，商業(yè)部分均為自持，這對項(xiàng)目發(fā)展而言有可持續(xù)性。一個(gè)大背景是，國家在刺激內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)。新鴻基地產(chǎn)也抓住了這一發(fā)展契機(jī)：在香港開發(fā)了包括維港門廊在內(nèi)多個(gè)世紀(jì)地標(biāo)綜合體項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)，在內(nèi)地也打造了多個(gè)知名綜合體，其所擅長的綜合體項(xiàng)目里集合了經(jīng)營、出租模式，也集合了購物中心、酒店和酒店式公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)，這與消費(fèi)大環(huán)境是相匹配的。

劉德?lián)P指出，江河匯雖然是新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目之一，但并不存在運(yùn)營方面的挑戰(zhàn)，因?yàn)樾馒櫥禺a(chǎn)在內(nèi)地幾乎所有大型綜合體項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入理想（盈利）的運(yùn)營階段（上海徐家匯繁華地段的ITC項(xiàng)目要到2023年整體完工）。

據(jù)透露，目前江河匯尚處于概念設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化階段。新鴻基地產(chǎn)商場運(yùn)營團(tuán)隊(duì)一直都在研究，新零售對線下實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和影響，在這個(gè)項(xiàng)目里，會(huì)通過很多新的科技手段，如燈光、數(shù)碼科技等來加強(qiáng)客戶的商業(yè)體驗(yàn)。

江河匯項(xiàng)目規(guī)模龐大，對于新鴻基地產(chǎn)中短期在國內(nèi)的投資會(huì)否有影響？劉德?lián)P指出，每個(gè)市場都有周期，開發(fā)商在這個(gè)周期里尋求投資機(jī)會(huì)，新鴻基地產(chǎn)也不例外。

投資放眼城市群

劉德?lián)P指出，城市條件和客觀的大環(huán)境政策，加上中國經(jīng)濟(jì)一直都是穩(wěn)步增長，集團(tuán)對內(nèi)地市場持續(xù)看好。

內(nèi)地城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，已經(jīng)從個(gè)別城市發(fā)展到城市群建設(shè)。團(tuán)隊(duì)的投資目光不是放在一個(gè)城市，而是放眼城市群，因此新鴻基地產(chǎn)在大灣區(qū)、長三角均投以極大關(guān)注。劉德?lián)P認(rèn)為，近期有關(guān)部門出臺(tái)的城市群發(fā)展政策，是在鼓勵(lì)企業(yè)去參與。

“中國內(nèi)地市場巨大。”劉德?lián)P指出，在內(nèi)地投資，特別要看政策走向，要看一個(gè)大的政策落實(shí)到什么地方，每個(gè)地方的速度不一樣，都有自己的經(jīng)濟(jì)、營商環(huán)境。所以在這么大的環(huán)境里，企業(yè)要去判斷政策落實(shí)到不同地方時(shí)，主要看會(huì)產(chǎn)生什么效應(yīng)。目前新鴻基地產(chǎn)在長三角重點(diǎn)城市上海、杭州、蘇州、南京，粵港澳大灣區(qū)的廣州南沙等重點(diǎn)城市均有布局。

劉德?lián)P以杭州為例，這是一個(gè)省會(huì)城市，也是一個(gè)旅游城市，本身具有很強(qiáng)的消費(fèi)力。此外，城市以互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)為主，吸引很多年輕族群在這里生活、工作，聚集了很多潮流前沿的元素，還有交通、文化等樞紐效應(yīng)，因此新鴻基地產(chǎn)在做項(xiàng)目時(shí)要綜合考量。

而上海又是一個(gè)不同的城市，它與東京、紐約等大都會(huì)齊名，國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心“五個(gè)中心”建設(shè)正在深度推進(jìn)，這個(gè)城市的商業(yè)綜合體覆蓋面非常大，需要體現(xiàn)城市的多功能與多元化。集團(tuán)在上海的核心地段布局了5個(gè)商業(yè)綜合體，這與城市的發(fā)展規(guī)模和需求是匹配的。

在城市中心、核心地段拿地越來越難的同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)、新商業(yè)、新零售的興起又對城市綜合體運(yùn)營提出新的要求，包括線上線下聯(lián)動(dòng)、利用公共空間打造更多場景體驗(yàn)等。

新鴻基地產(chǎn)在做投資時(shí)會(huì)衡量總投資額，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。動(dòng)輒100、200億的拿地金額對開發(fā)商而言，融資能力是首要的。當(dāng)前面臨經(jīng)濟(jì)下行，全球經(jīng)濟(jì)也存在不穩(wěn)定因素，但逆向思考，這也是機(jī)會(huì)。比如，過去幾年國內(nèi)GDP增長維持6%的增速，產(chǎn)業(yè)從十年前的普通的輕工業(yè)來料加工，到現(xiàn)在高新科技、電商、AI等新興產(chǎn)業(yè)的崛起，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級。

新鴻基地產(chǎn)看重的是長期持有的回報(bào)，因此一個(gè)國家、地區(qū)的營商環(huán)境和政策穩(wěn)定性，是開發(fā)商最為關(guān)鍵的投資要素。

劉德?lián)P指出，從市場營商的穩(wěn)定性來說，中國明顯優(yōu)于其他國家。“國內(nèi)營商環(huán)境穩(wěn)定是相當(dāng)關(guān)鍵的投資要素。在全球市場不景氣的時(shí)候，我們相對其他國家更有競爭力。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、生產(chǎn)制造基礎(chǔ)很好，與此同時(shí)，對企業(yè)的競爭力要求更高。”劉德?lián)P認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，中國的競爭力反而體現(xiàn)出來了。

10月23日，世界銀行發(fā)布《全球營商環(huán)境報(bào)告2020》。報(bào)告顯示，由于大力推進(jìn)各項(xiàng)改革議程，中國已連續(xù)兩年躋身全球營商環(huán)境改善幅度最大的十個(gè)經(jīng)濟(jì)體之一，在滿分100分中得分77.9分，比去年提高4.26分；排名躍居全球第31位，比去年提升15位。

劉德?lián)P表示，新鴻基地產(chǎn)會(huì)持續(xù)關(guān)注市場變化，并結(jié)合集團(tuán)自身的發(fā)展策略與能力可持續(xù)、創(chuàng)新地發(fā)展項(xiàng)目。整體業(yè)務(wù)資源投放，需要全盤來看。劉德?lián)P強(qiáng)調(diào)，不論是在香港市場還是在內(nèi)地市場投資，這個(gè)過程是不斷變化調(diào)整的。