深圳寶安鳳凰里小區(qū)業(yè)主的一紙“漲價(jià)檄文”，極有可能成為深圳樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向的導(dǎo)火索。

即將過(guò)去的2019年，全國(guó)樓市大部分低迷，僅有深圳、蘇州等極少數(shù)城市熱度持續(xù)，尤其是深圳，接連不斷的利好政策，提振著二手房業(yè)主們的漲價(jià)信心。

然而當(dāng)這種信心演變到極致，就出現(xiàn)了極端的現(xiàn)象，一些小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)提價(jià)”，還發(fā)布諸多慷慨言論，招致了監(jiān)管的注意。

截至目前，鳳凰里、恒裕濱城小區(qū)已被深圳住建局點(diǎn)名，部分小區(qū)房源在安居客已下架，相關(guān)責(zé)任人被列入黑名單，限制了一些權(quán)利。

深圳業(yè)內(nèi)人士指出，近期樓市炒作的風(fēng)確實(shí)太過(guò)了，應(yīng)該予以規(guī)范。

自2011年以來(lái)，限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施層出不窮，但大多針對(duì)新房進(jìn)行管控，這次深圳對(duì)二手房業(yè)主出手，還是第一次。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳部分區(qū)域和項(xiàng)目火爆，不是購(gòu)買力強(qiáng)大，而是炒作厲害，這已經(jīng)引起了監(jiān)管的注意，調(diào)控箭在弦上?！胺孔〔怀吹木癫荒苓`逆，二手房市場(chǎng)也不例外?！?/p>

12月19日晚間，深圳市住建局表示，按照宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制要求，二手房年增幅不超過(guò)5%。如果出現(xiàn)二手房漲幅明顯超過(guò)近期成交價(jià)格，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)投訴。

業(yè)主們的野心

12月17日，發(fā)生了一例可以載入房地產(chǎn)史冊(cè)的事件，史上第一次，二手房業(yè)主因“控盤(pán)漲價(jià)”被約談，相關(guān)責(zé)任人遭處罰。

這個(gè)被通報(bào)的小區(qū)是中糧鳳凰里花苑，該小區(qū)位于深圳寶安區(qū)福永街道，于2016年建成，由8棟樓組成，總戶數(shù)為1304戶。

2015年開(kāi)盤(pán)時(shí)，鳳凰里的價(jià)格約為3.5萬(wàn)/平米，2019年1-11月，該小區(qū)成交均價(jià)約為4.7萬(wàn)元/平方米。

如果清楚深圳樓市這幾年的行情，就知道這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸了大市。過(guò)去四年間，深圳各區(qū)樓盤(pán)少則漲幅翻倍，多則翻兩倍、三倍。

11月，深圳放松了豪宅線，二手房稅收大減，眼看其他小區(qū)熱火朝天地反價(jià)、提價(jià)，鳳凰里小區(qū)的業(yè)主們著急了。

12月13日，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主群管理組在微信群發(fā)布《告鳳凰里全體業(yè)主書(shū)》，以“要打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”的名義，號(hào)召所有業(yè)主集體漲價(jià)，“放盤(pán)價(jià)為5.6萬(wàn)至6.5萬(wàn)為界”，建議“急賣業(yè)主以5.5萬(wàn)為最低價(jià)”，如果低于5.5萬(wàn)，“即刻收盤(pán)，重新加價(jià)后再掛”。

這份告知書(shū)隨后在網(wǎng)上不斷流傳，并最終導(dǎo)致監(jiān)管出手。

這是第一個(gè)被官方正式通報(bào)的小區(qū)，但它并不是第一個(gè)“坐莊抬價(jià)”的。最先傳出“控盤(pán)漲價(jià)”的小區(qū)，是深圳灣“第一神盤(pán)”恒裕濱城。

11月底，恒裕濱城2期4棟的業(yè)主群里就上演了這么一出戲，“群里D戶型業(yè)主聽(tīng)指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600萬(wàn)，低于這個(gè)數(shù)不賣”、“反正都往2600萬(wàn)以上掛”、“下周2700萬(wàn)謝謝”。

該小區(qū)在2015年開(kāi)盤(pán)時(shí)，售價(jià)約為10萬(wàn)元/平，如今掛牌均價(jià)突破24萬(wàn)元/平，部分熱門(mén)戶型已經(jīng)逼近30萬(wàn)元/平。

類似“控盤(pán)”言論出現(xiàn)在很多小區(qū)。龍華壹城中心，目前掛牌價(jià)格約為7萬(wàn)/平方米，而業(yè)主群有人表示，“現(xiàn)正常銷售的二手房報(bào)價(jià)請(qǐng)不低于82000/平”，“無(wú)計(jì)劃短時(shí)間出售的房產(chǎn)的若掛盤(pán)，價(jià)格不低于90000/平，低于此價(jià)格的，請(qǐng)配合調(diào)整價(jià)格”。

中海怡翠山莊也擬了一封告全體業(yè)主書(shū)，除了定價(jià)高低區(qū)別，與其他抬價(jià)告知書(shū)內(nèi)容極其相似。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，在業(yè)主群里發(fā)出類似漲價(jià)聲音的小區(qū)，不下10個(gè)。最早從恒裕濱城開(kāi)始，蔓延到了寶安、龍華、龍崗等區(qū)的樓盤(pán)。

12月19日，住建部門(mén)再次通報(bào)，點(diǎn)名了恒裕濱城、鳳凰里等小區(qū)。

目前，查看貝殼找房，中糧鳳凰里所有二手房源已經(jīng)下架，顯示“共0套房源”在售，鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)等中介平臺(tái)也不例外。

李宇嘉認(rèn)為，深圳業(yè)主集體護(hù)盤(pán)標(biāo)志著，當(dāng)房子占據(jù)家庭80%以上財(cái)富時(shí)，每個(gè)人想的是如何讓這個(gè)財(cái)富增值和變現(xiàn)；但業(yè)主們的控盤(pán)漲價(jià)，違背了“房住不炒”的基本精神。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，二手房是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，“每個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)決定的。小區(qū)業(yè)主集體抬高房?jī)r(jià)，使得該小區(qū)的價(jià)格脫離實(shí)際，是非常不理智的行為，只會(huì)導(dǎo)致該小區(qū)有價(jià)無(wú)市。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一般控盤(pán)漲價(jià)的人多為職業(yè)炒房客，但這波深圳不少普通業(yè)主也熱情參與其中。從博弈論角度，他認(rèn)為，漲價(jià)不可能形成同盟，因?yàn)橐坏┯腥说蛢r(jià)放盤(pán)，所謂聯(lián)盟就會(huì)土崩瓦解。

炒作底氣何來(lái)？

是什么在支撐業(yè)主們聯(lián)手漲價(jià)？

無(wú)風(fēng)不起浪，深圳業(yè)主的炒房野心也是有來(lái)由的。

何倩茹表示，深圳二手房的行情，其實(shí)從今年年初開(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)，2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)、8月份先行示范區(qū)的提出、以及11月取消“豪宅稅”，這些都陸續(xù)刺激了二手房的成交行情，雙方入市更積極。

在各種利好政策推動(dòng)下，深圳作為熱點(diǎn)城市，資金不斷涌入，樓市隨之上行，漲勢(shì)明顯，大量業(yè)主短期內(nèi)資產(chǎn)凈增數(shù)十萬(wàn)、乃至數(shù)百萬(wàn)。

11月中，深圳放松了豪宅線，引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律師人士告訴記者，近期業(yè)主反價(jià)、違約嚴(yán)重。

據(jù)易居研究院11月《40城住宅成交報(bào)告》，對(duì)比北上廣其他三個(gè)城市，深圳二手房11月成交價(jià)格也是一線城市中環(huán)比、同比漲幅最高的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月位居全國(guó)前五，11月價(jià)格環(huán)比上漲1.4%，在全國(guó)排名第三，是一線城市里唯一一個(gè)價(jià)格上漲的城市。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年深圳二手房成交登頂三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，環(huán)比上漲11.84%，同比上漲91.93%。

11月，深圳二手房成交均價(jià)突破6萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到62442元/平。這是這個(gè)城市的二手房均價(jià)首次突破“6萬(wàn)”，創(chuàng)下歷史新高，也遠(yuǎn)超北上廣。

二手房市場(chǎng)變好，業(yè)主和中介通過(guò)微信群控盤(pán)、抱團(tuán)抬價(jià)的操作也隨之出現(xiàn)。

萊坊中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級(jí)董事陳鐵東指出，業(yè)主們的做法，凸顯了深圳住宅的緊缺。深圳的產(chǎn)業(yè)格局及城市定位高，土地基本劃撥給工業(yè)，新增住房供應(yīng)有限。

另一邊，深圳鼓勵(lì)人才落戶，相對(duì)其他一線城市來(lái)說(shuō)，深圳的入戶與限購(gòu)門(mén)檻也是最低的，年輕的購(gòu)買力是拉動(dòng)深圳樓市的一大需求來(lái)源。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，影響深圳樓市的主要因素仍然是購(gòu)房者對(duì)于區(qū)域的未來(lái)預(yù)期，利好政策一波接一波，不但本地購(gòu)房需求明顯提升，外來(lái)的投資性需求也在聚集。

深圳業(yè)主們正是從中看到炒房的機(jī)會(huì)，想趁機(jī)謀利。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，深圳業(yè)主不理智的行為表象之下，根本原因仍然是深圳住宅緊缺的事實(shí)，自住和投資需求放大，市場(chǎng)供需極不平衡。

雙十二時(shí)，深圳突發(fā)新政，取消商務(wù)公寓“只租不售”，也是為了增加商品房供應(yīng)，穩(wěn)定供求關(guān)系。

調(diào)控呼之欲出？

近期，從佛山到廣州，各地樓市政策密集微調(diào)，就在人們對(duì)走向猜測(cè)紛紛時(shí)，12月10-12日，在北京召開(kāi)的2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確“房住不炒”。

深圳當(dāng)然不會(huì)是例外。

在土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了對(duì)沖性的調(diào)控。11月22日，深圳土拍市場(chǎng)推出6宗住宅用地，都采用“雙限雙競(jìng)”模式，當(dāng)天沒(méi)有出現(xiàn)地王，還有一幅地流拍。

12月11日，深圳前海出讓4宗地塊，其中一塊宅地就設(shè)定了9.9萬(wàn)元／平的銷售均價(jià)限制，狙擊高房?jī)r(jià)的信號(hào)已經(jīng)很明顯。

據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，2019年1-11月，合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次，同比2018年同期的425次漲幅高達(dá)30%。12月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控也已超過(guò)30次。

張大偉指出，近期部分城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了各種亂象，要市場(chǎng)穩(wěn)定，必須針對(duì)這些亂象制定政策。

12月19日，深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳言，有關(guān)部門(mén)接下來(lái)將針對(duì)二手房成交和價(jià)格等出臺(tái)新政，進(jìn)行限制。但截至目前，并沒(méi)有得到證實(shí)。

李宇嘉判斷，如若監(jiān)管部門(mén)對(duì)二手房進(jìn)行管控，將標(biāo)志著深圳樓市調(diào)控開(kāi)始由平穩(wěn)轉(zhuǎn)向偏緊，市場(chǎng)秩序大整頓開(kāi)始。