突如其來的新型冠狀病毒疫情，對房地產(chǎn)行業(yè)打擊不小。

2月以來，主流房企相繼公布了1月業(yè)績，自1月20日鐘南山透露新冠病毒可以“人傳人”以來，疫情對于樓市的銷售已經(jīng)顯現(xiàn)。

大部分房企的銷售出現(xiàn)了同比下滑。相較而言，龍頭房企保持了穩(wěn)健態(tài)勢，中小房企受到的沖擊更大。

鑒于目前疫情發(fā)展仍未明朗，拐點不知何時而至，房地產(chǎn)銷售、施工、投資等依舊處于“休克”期，給房企2、3月份的業(yè)績蒙上了一層陰影。

房地產(chǎn)是高度依賴資金和融資的行業(yè)，現(xiàn)金流的平順和暢通至關重要。如今，疫情造成的銷售停擺，影響的正是現(xiàn)金流，一些負債率高企、短期內(nèi)償債壓力較大的公司，需防范現(xiàn)金流風險。

房地產(chǎn)是高度依賴資金和融資的行業(yè)，現(xiàn)金流的平順和暢通至關重要。甘俊攝

一季度承壓

春節(jié)后，房企陸續(xù)發(fā)布了1月銷售快報。

龍頭房企率先行動。2月3日，恒大披露1月份銷售情況，其于2020年首月實現(xiàn)合同銷售面積449.8萬平方米，同比增加16%，但銷售金額為405.5億元，同比小幅下降6.07%。

碧桂園比去年同期亦微降。2月4日，碧桂園公布，1月權益合同銷售金額約329.2億元，較2019年1月同比減少0.44%，歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約379萬平方米，較2019年1月同比減少0.89%。

融創(chuàng)是四巨頭中下滑最多的。1月融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%；銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

2月5日萬科的成績單也出爐了，1月份萬科實現(xiàn)合同銷售面積333.5萬平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%，成為四巨頭中唯一上漲的；且就權益銷售而言，萬科成為首月銷售冠軍。

中小房企首月交出的成績單也不盡如意，融信中國、美的置業(yè)、當代置業(yè)、中南建設等房企銷售額對比上一年同期都有所下滑。

其中僅少數(shù)房企有亮眼表現(xiàn)，如寶龍地產(chǎn)銷售同比增長10.4%，禹洲地產(chǎn)同比增長22.8%。

根據(jù)克而瑞、億翰智庫數(shù)據(jù)，百強房企1月銷售同比下滑12%，200強房企則下滑10.2%。

分城市來看，億翰監(jiān)測的40個城市中，一線城市銷售同比下降15.1%，環(huán)比下降39.3%。廣州環(huán)比下跌60.3%，跌幅最大。

多數(shù)普通二線城市同環(huán)比也均下滑，其中青島降幅最大，達到54.6%；三四線城市1月份成交面積483.7萬平米，同比上升4.6%，環(huán)比下降23.6%。

億翰智庫指出，1月樓市成交量萎縮主要有兩個原因，一是2019年底房企促銷猛烈，12月銷售基數(shù)較大，導致2020年1月環(huán)比回落；二是1月原本為傳統(tǒng)的銷售淡季，又加上疫情發(fā)生在春節(jié)期間，對三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的需求影響很大。

從目前的動態(tài)來看，新型冠狀病毒感染的肺炎并未緩解，許多關鍵節(jié)點仍未到來，全國各地的售樓處大部分關閉，1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位并全行業(yè)發(fā)出號召，暫停售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，目前已有包含湖南、江西、廣東，武漢、成都、重慶等至少60余個省市下發(fā)通知，關閉售樓處。

許多業(yè)內(nèi)人士預計，受疫情影響，2月的房企銷售額將持續(xù)低迷，影響會延續(xù)至整個一季度。

不過，機會總是留給有準備的人。很多房企已經(jīng)開始這一年的工作，從銷售、投資、融資、開竣工等層面，重新布排。

他們采取了“云辦公”，居家在線、視頻會議、電話交流等一起上線；銷售也開展了在線賣房，朋友圈幾乎充斥著房企的多個項目在線看房邀約。

一些行業(yè)人士仍對今年的樓市表示樂觀。他們認為，疫情只是讓需求延遲而不是消失了。并且，此次疫情也將讓人們重新審視房子品質(zhì)、物業(yè)服務等的重要性，對他們的購房決策產(chǎn)生重要影響。

關注現(xiàn)金流

疫情爆發(fā)與1-2月傳統(tǒng)銷售淡季相撞，對房企影響最大的是現(xiàn)金流。

銷售中的定金＋預售款、首付之后的個貸，是房企最重要的資金來源。而現(xiàn)在，這些幾近枯竭。

多地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)以來，房地產(chǎn)銷售只以數(shù)十套計。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，疫情帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現(xiàn)金流問題。若沒有銷售回款，房企面臨的現(xiàn)金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業(yè)，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發(fā)展前景不容樂觀。

此外，房企還要面對2020年的償債高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

另據(jù)億翰智庫，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226億元。

“疫情爆發(fā)之前房企償債能力整體可控，而疫情爆發(fā)之后房企資金回籠會有所減慢，因此需特別關注短期流動性問題。”上述機構分析師指出。

受此影響，部分中小房企現(xiàn)金流進一步吃緊。“不能銷售不能開工，但是利息不會少，沒有回款就沒錢還利息，壓力山大?！币恍I(yè)內(nèi)人士希望，后續(xù)政府會出相應的措施來緩解房企壓力。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，龍頭房企已在把握融資活躍的一季度，加緊融資。

恒大在1月16日和21日分別宣布進行四筆美元債融資，籌備發(fā)行60億美元債券，利率水平均在11.5%至12%。

碧桂園在1月也宣布發(fā)行兩筆美元票據(jù)，但其債券的品種為小公募，發(fā)行金額達85.38億，募集資金擬用于償還到期或回售公司債券。

此外，深交所1月15日信息顯示，萬科90億公司債及30億住房租賃專項公司債均已通過。

丁祖昱認為，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場行情的變化，和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制或是出現(xiàn)比較大的緩和，那么房地產(chǎn)市場也會慢慢復蘇。

“疫情一旦平穩(wěn)下來，甚至基本好轉之后，市場會迅速復蘇，成交量層面也會出現(xiàn)一定程度的報復性反彈。”丁祖昱說，考慮到一季度經(jīng)濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的利好，所以也沒有必要對今年的地產(chǎn)行業(yè)過分悲觀。