2020年，在成為“GDP萬億俱樂部”新成員以后，佛山又喜提“新一線城市”的頭銜，跟隨佛山城市地位一起攀升的，還有它的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5月份以來，佛山樓市持續(xù)火熱，最先體現(xiàn)在土拍市場(chǎng)的升溫，“地王”頻現(xiàn)，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。其次，新房雖未出現(xiàn)明顯漲幅，但成交量連續(xù)三個(gè)月攀升。這是土拍、新房限價(jià)取消、人才購房門檻降低等原因促成的。

粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃的出爐為佛山帶來重大利好，房?jī)r(jià)或許還有上升的空間，但二手房市場(chǎng)行情冷淡，存量消化困難，后期房?jī)r(jià)難以大漲。佛山樓市看似一片紅紅火火，實(shí)則房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)能不足。

樓市火熱復(fù)蘇

5月以來，佛山樓市逐漸擺脫了前期疫情的影響，滿血復(fù)活。

開發(fā)商們買地的熱情突然爆發(fā)，土拍市場(chǎng)火爆，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)。

房企搶地，從來都是一場(chǎng)無硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。佛山中原戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)朱偉德指出，臨廣板塊和政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，如佛山新城、千燈湖、奇槎等板塊土地價(jià)值較高，將是不少品牌房企關(guān)注的重點(diǎn)。

三龍灣土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。5月28日，經(jīng)過26輪競(jìng)價(jià)，中海以46.25億元競(jìng)得南海三山新城，剔除配建后樓面價(jià)16269元/平方米，溢價(jià)率達(dá)25%。

統(tǒng)計(jì)顯示，該區(qū)域4-5月共成交4宗地塊，有3宗殺入佛山歷史總價(jià)TOP10，總金額177.5億，占全市超40%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，佛山累計(jì)商住用地成交金額493.5億元，同比大漲46%，成交面積218.4萬平方米，同比上漲17%。

這背后的原因是，3月以來，佛山全市普遍取消了土地出讓的最高限制地價(jià)，基本以價(jià)高確定競(jìng)得人。

“取消最高限制地價(jià)其實(shí)是擺出了一個(gè)鼓勵(lì)大家積極拿地的姿態(tài)，也是為了從供給側(cè)給房企更多的信心?！笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉分析。

土地限價(jià)松綁的同時(shí)，土地供應(yīng)端也持續(xù)放量。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3、4、5月佛山供應(yīng)的商住用地面積分別為116.9萬平方米、79.1萬平方米、53.4萬平方米，同比分別暴漲563%、95%、121%，前五月累計(jì)供地282.8萬平米，同比上漲56%。

6月，佛山推出11宗地塊，總起拍價(jià)超78億元，預(yù)計(jì)土拍市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)活躍。

佛山中原戰(zhàn)略研究中心指出，優(yōu)質(zhì)地塊批量釋放吸引了一眾房企搶奪，成交端尤熱，受到高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交的帶動(dòng)，加上不設(shè)限價(jià)，促使樓面價(jià)階段性趨高，前五月佛山平均樓面地價(jià)攀升明顯，同比上漲29%。

土地市場(chǎng)升溫的同時(shí)，樓市也在回暖。受疫情影響，“小陽春”滯后，被積壓的購房需求持續(xù)釋放中，疊加3月佛山人才購房門檻放寬至中專學(xué)歷、樓市消費(fèi)群擴(kuò)容的利好消息下，市場(chǎng)信心恢復(fù)明顯，開發(fā)商推貨力度加大，新房成交量在5月達(dá)到了小高峰。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月期間佛山共有50盤推新，推售量達(dá)5836套，如怡翠尊堤、恒大御瀾庭、上坤翰林湖壹號(hào)、歐浦花城等熱銷項(xiàng)目去化超7成。繼4月破萬套后,5月新房成交也攀上了萬字頭,網(wǎng)簽10925套，成交量連續(xù)三月回升。

為沖刺半年度業(yè)績(jī)，房企推貨也更加積極，僅5月就有50盤推新，推售量達(dá)5836套，部分熱門樓盤去化率達(dá)七成。

增長(zhǎng)后勁不足

新房的火熱并沒有傳導(dǎo)至佛山的二手房市場(chǎng)。

與日漸走高的新房?jī)r(jià)格相比，二手房行情冷淡，存量消化困難，不少業(yè)主揣著房源主動(dòng)降價(jià)都難以轉(zhuǎn)手，二手房市場(chǎng)陷入量?jī)r(jià)雙降的窘境。

在佛山熱門區(qū)域千燈湖、亞藝等板塊，二手房的成交和價(jià)格都呈現(xiàn)低迷之勢(shì)。去年底，千燈湖有好幾個(gè)項(xiàng)目掛牌價(jià)都跌到了3萬以內(nèi)。

在亞藝板塊，二手房?jī)r(jià)格雖然沒有明顯下跌，但只是維持在2017年的水平，或者比2017年稍微漲了一點(diǎn)，不到10%。

佛山住房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近年來，佛山二手房的成交量呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)。從2017年的87987套高位，一路跳水到2019年的53619套，幾乎回到2015年的水平。

值得注意的是，佛山二手房市場(chǎng)之所以能在2017年達(dá)到高峰，得益于樓市政策紅利。2016年，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，降低非限購城市的首套房、二套房首付款比例。佛山樓市因此受益，新房、二手房成交量聞風(fēng)大漲。

但政策紅利止步于2017年，佛山叫停購房入戶政策，開始逐步實(shí)行積分落戶，疊加2019年新房限價(jià)放開、人才購房門檻減低，二手房市場(chǎng)的買家大量分流至新房市場(chǎng)。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2020年5月，佛山二手房房?jī)r(jià)12896元/平方米。而2017年12月房?jī)r(jià)10229元/平方米，三年里，佛山二手房的房?jī)r(jià)漲幅不過2000多元，疲態(tài)明顯。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然“廣佛同城”讓佛山承接了廣州大量的居住外溢，但最終，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的還是供求關(guān)系，佛山新房的整體供應(yīng)量很大，蠶食了二手房的空間。

因二手房成交周期長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜，加上產(chǎn)權(quán)時(shí)間短、戶型較老等因素影響自住體驗(yàn)，有購房需求的人更偏好新房。

此外，佛山這個(gè)800多萬人口的城市，買房以自住為主，投資和炒作的需求不像深圳那么多。

加之佛山房?jī)r(jià)分化明顯，臨廣板塊的禪城、順德、南海還處于上升通道，而三水、高明的房?jī)r(jià)已有所回落，令投資客望而卻步。

總體來看，佛山的住房增長(zhǎng)勢(shì)頭疲軟，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間不大。

即使在新房市場(chǎng)，佛山樓市也并非普遍火熱，而是呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

比如，位于南海的千燈湖是近年來佛山樓市最惹眼的主角，既是佛山的金融中心，又有廣佛地鐵直接通過，新盤部分售價(jià)已超5萬/平方米。然而，非限購區(qū)的三水、高明新盤定價(jià)都有所回落。