郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)的“土地紅利”“金融紅利”已經(jīng)消失，現(xiàn)在進(jìn)入了“管理紅利”時(shí)代。萬(wàn)科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，戰(zhàn)略導(dǎo)向、管理精細(xì)化，提升ROE。

沒(méi)有懸念，萬(wàn)科新一屆的董事會(huì)人選，與之前公布的名單一模一樣。

這背后是萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，深鐵、盈安合伙作為第一、二大股東，達(dá)成了一致，而之前一直與管理層存在分歧的寶能，也漸次退出，持股只剩1.14%。

股東和管理層的關(guān)系和諧、穩(wěn)定與否，是一家公司能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提。過(guò)去5年，經(jīng)歷了萬(wàn)寶之爭(zhēng)的萬(wàn)科，重新梳理了這方面的事宜，三年時(shí)間過(guò)去，從股權(quán)結(jié)構(gòu)到管理團(tuán)隊(duì)，萬(wàn)科進(jìn)入了新的穩(wěn)定期，各項(xiàng)業(yè)務(wù)也穩(wěn)步推進(jìn)。

正如萬(wàn)科創(chuàng)始人王石在三年前所說(shuō)的，“萬(wàn)科將進(jìn)入黃金發(fā)展期”。在6月30日的股東大會(huì)上，連任董事長(zhǎng)的郁亮，面對(duì)開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)的白銀時(shí)代，提出了自己新的想法。

他表示，房地產(chǎn)行業(yè)的“土地紅利”“金融紅利”已經(jīng)消失，現(xiàn)在進(jìn)入了“管理紅利”時(shí)代。萬(wàn)科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，戰(zhàn)略導(dǎo)向、管理精細(xì)化，提升ROE。

郁亮。資料圖

與深鐵合作加深

雖然總部已經(jīng)搬到了福田，但萬(wàn)科股東大會(huì)還是在大梅沙召開，股東高票通過(guò)了第十九屆董事會(huì)人選提案，延續(xù)了之前的平衡。

大股東深圳地鐵產(chǎn)生了三名董事，分別是深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰、總經(jīng)理唐紹杰、副總經(jīng)理李強(qiáng)強(qiáng)，他們都是2017年-2019年新上任的深鐵領(lǐng)導(dǎo)班子。

萬(wàn)科方面，除了董事會(huì)主席郁亮，總裁祝九勝、執(zhí)行副總裁王海武也加入了董事會(huì)成員行列。

此外，深圳資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡國(guó)斌擔(dān)任獨(dú)立外部董事，代替原先的深圳市賽格集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)孫盛典。另選出四名獨(dú)董——?jiǎng)㈡⒖档?、吳嘉寧、張懿宸?/p>

首次公開亮相萬(wàn)科股東大會(huì)，深鐵董事長(zhǎng)辛杰表態(tài)對(duì)萬(wàn)科大力支持。他說(shuō)，萬(wàn)科是個(gè)市場(chǎng)化非常高的企業(yè)，按照市場(chǎng)的游戲規(guī)則、上市公司的要求，深鐵不干預(yù)萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的管理經(jīng)營(yíng)，而是全程、全員支持萬(wàn)科的文化、萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)，這樣會(huì)更好地回報(bào)股東。

“作為深鐵的董事長(zhǎng)，也是一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷總，我也不斷獲取資源來(lái)幫助萬(wàn)科的發(fā)展。萬(wàn)科賺來(lái)的錢也有深鐵的一份，萬(wàn)科每賺100塊，深鐵能賺到20多塊，何樂(lè)而不為?！彼€表示，對(duì)深圳地鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)，成為萬(wàn)科的股東壓力很大，倒逼深鐵進(jìn)行現(xiàn)代化企業(yè)制度的改革。在深鐵調(diào)整的基礎(chǔ)上，希望做萬(wàn)科合格的股東。

深鐵的表態(tài)，給在場(chǎng)的中小股東們吃了一顆“定心丸”，辛杰多次強(qiáng)調(diào)，會(huì)支持萬(wàn)科，讓大家放心。

回首過(guò)去三年，郁亮坦言挑戰(zhàn)確實(shí)挺大。曠日持久的股權(quán)紛爭(zhēng)對(duì)萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定造成了影響，未來(lái)萬(wàn)科要盡量減少對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定所產(chǎn)生的影響。

在經(jīng)歷了去年的區(qū)域、城市總大換防之后，萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)也進(jìn)入了穩(wěn)定狀態(tài)，他們和董事會(huì)成員，共同構(gòu)成了萬(wàn)科的人事“基本盤”，萬(wàn)科新的權(quán)力圖譜清晰顯現(xiàn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，近期萬(wàn)科和大股東深鐵的互動(dòng)合作明顯加強(qiáng)。6月29日晚間，萬(wàn)科公告稱，公司已與深鐵簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司，雙方分別持股50%，深化“軌道+物業(yè)”（即TOD）領(lǐng)域合作。

具體的合作包括，獲取地鐵項(xiàng)目上蓋及周邊土地（或土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目），并實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)；產(chǎn)城融合大型項(xiàng)目、新的城市發(fā)展片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等。

此前的4月份，萬(wàn)科與深圳地鐵斥資60億元，共同開發(fā)佛山TOD項(xiàng)目地塊，這是深圳地鐵入股萬(wàn)科以來(lái)的首次合作。

多家券商曾經(jīng)指出，深鐵作為大股東，在獲取項(xiàng)目資源方面，對(duì)萬(wàn)科帶來(lái)的影響是不可估量的。此次郁亮也提到，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方向，便是TOD?！癟OD對(duì)一個(gè)企業(yè)綜合實(shí)力、社會(huì)資源整合能力是巨大考驗(yàn)，這方面我們走在前面?！?/p>

萬(wàn)科2019年度股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。資料圖片

運(yùn)營(yíng)管理之重

萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，其對(duì)于行業(yè)的分析和觀點(diǎn)，往往成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。在這次股東大會(huì)上，曾提出白銀時(shí)代、房地產(chǎn)下半場(chǎng)的郁亮，又提出了一個(gè)新的判斷，房地產(chǎn)進(jìn)入了“管理紅利”時(shí)代。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)發(fā)展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，來(lái)到了管理紅利時(shí)代。

他說(shuō)，過(guò)去評(píng)價(jià)地產(chǎn)企業(yè)很簡(jiǎn)單，第一階段看有多少土地儲(chǔ)備，根據(jù)土地多少定公司價(jià)值；第二階段金融紅利，一個(gè)企業(yè)既要走得快又要走得穩(wěn)，在金融安排、杠桿選擇、金融工具選擇方面要把握好。

但這兩個(gè)時(shí)代都過(guò)去了。管理紅利時(shí)代，就是應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)。

針對(duì)股東提問(wèn)的中國(guó)制造業(yè)代表之一格力的ROE在30%左右，而萬(wàn)科大概是20%左右，萬(wàn)科有什么樣的規(guī)劃措施來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率、每股收益。對(duì)此郁亮說(shuō)：“董大姐是我們學(xué)習(xí)的榜樣，我們要好好學(xué)習(xí)?！?/p>

郁亮表示，“如果單純提升ROE的話，也是有辦法的，比如杠桿率很高，但萬(wàn)一出現(xiàn)波動(dòng)怎么辦？我們的要求是速度規(guī)模不能下來(lái)、ROE不能低、負(fù)債不能冒險(xiǎn)，現(xiàn)在還算平衡得比較好?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，管理紅利意味著將運(yùn)營(yíng)放到更重要的位置。也意味著，開發(fā)業(yè)務(wù)之外的新業(yè)務(wù)變得更為重要。

萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)也走在行業(yè)前列。首先是萬(wàn)科物業(yè)，目前萬(wàn)科物業(yè)管理面積的一半已經(jīng)不是萬(wàn)科的小區(qū)，擴(kuò)張非常快，除了住宅以外，2019年萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)和戴德梁行的合作，成為了中國(guó)商業(yè)寫字樓市場(chǎng)物業(yè)管理第一。

財(cái)報(bào)顯示，2019年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收127.0億元，同比增長(zhǎng)29.7%，居于行業(yè)第一，遙遙領(lǐng)先其他物業(yè)公司。

過(guò)去三年，郁亮認(rèn)為萬(wàn)科做得比較好的業(yè)務(wù)是物流。萬(wàn)科在高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)方面達(dá)到數(shù)一數(shù)二的成績(jī)，在冷鏈方面是行業(yè)第一。在疫情開始后，物流作為城市最基本建設(shè)、最需要的配套，變得特別急迫，這帶來(lái)了行業(yè)大發(fā)展機(jī)會(huì)。

近期，萬(wàn)科發(fā)行了一個(gè)最接近標(biāo)準(zhǔn)REITs的產(chǎn)品在深交所上市，底層資產(chǎn)便是兩個(gè)物流園。

同時(shí)，對(duì)于集中式公寓租賃郁亮也比較滿意。他說(shuō)，在房住不炒、租購(gòu)并舉的行業(yè)大環(huán)境下，萬(wàn)科在集中式公寓租賃上市全國(guó)第一，2019年度超過(guò)12萬(wàn)間投入使用，目前有8萬(wàn)間在建設(shè)中?！氨M管這個(gè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在不賺錢，但相信未來(lái)大有機(jī)會(huì)?！?/p>

此外，萬(wàn)科的農(nóng)業(yè)、度假、教育等新業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進(jìn)。未來(lái)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，希望所有業(yè)務(wù)都能獨(dú)立分拆上市。

對(duì)股東提問(wèn)的“這三年你覺(jué)得做得怎么樣”？郁亮少見地豪氣表示，“我做得怎么樣，還是讓業(yè)績(jī)說(shuō)話，讓股東投票給出答案”。

三年前在同樣的地方，郁亮從王石手中接棒，開始執(zhí)掌萬(wàn)科。三年后，他和總裁祝九勝等管理團(tuán)隊(duì)一起，將萬(wàn)科帶到了一個(gè)新的高度。此后，就要看萬(wàn)科股價(jià)的表現(xiàn)了。