自如房東李麗（化名）特別郁悶。在去年7月以12100元/月的價格將房源委托給自如出租后，最近，“管家”以“價格倒掛”為由，要求她把委托價格下調(diào)1900元，至10200元，并稱“不降價就解約”。

李麗與自如簽訂了4年的委托合同，此次降價是在合同期內(nèi)。按照約定，在承受每年約30天“空置期”的基礎上，第一年的委托價格為12100元/月，此后逐年遞增3%。也即，此后三年，李麗本應獲得的月度委托租金收益分別為12463元、12837元、13222元。

由于不想降價，李麗不得不面臨另一個選擇——自如強行違約。根據(jù)合同約定，自如會賠付李麗相當于2個月房租的違約金（2.42萬元）。但自如方面稱，由于對房屋進行過裝修改造，李麗需要賠付裝修、家具等費用，這筆費用接近5萬元。也即，若對方強行解約，李麗最終還要倒貼2萬多元。

李麗的不滿在于，在因疫情導致出租困難的時刻，自如以主動違約要挾降價，令她進退兩難。同時，在自如違約的情況下，合同中并無賠付裝修費用的條款，自如的要求無據(jù)可循。

由于北京租賃市場交易冷淡、租金下滑，近期，不少業(yè)主收到自如的降價要求，下降水平在數(shù)百元到上千元不等，個別房源的委托價格降幅接近30%。這也引發(fā)大量合同糾紛。

自如方面向21世紀經(jīng)濟報道表示，北京下調(diào)價格的房源“比例極少，不足1%”。但據(jù)記者了解，實際數(shù)據(jù)遠高于此，不少業(yè)主以小區(qū)為單位，組成維權(quán)群，有類似情況的小區(qū)達數(shù)十個，分布在北京市的各個區(qū)域。除自如外，蛋殼、相寓等長租機構(gòu)近期也遭遇減租糾紛。

目前，自如管理的房源規(guī)模超過100萬間，是中國最大的長租公寓運營商。但近年來，自如不斷遭遇信任危機，繼“甲醛門”、密碼鎖事件之后，“降租風波”正在演化成一場新的危機。只不過，這次糾紛波及的對象，已從租客變成房主。

作為租賃行業(yè)的領軍者，自如面臨的危機也是整個行業(yè)的縮影。過去幾年，處于風口之下的租賃行業(yè)一度野蠻生長。如今，當規(guī)模增長遇到困境，一系列問題開始浮出水面。

“價格倒掛”

李麗的房子位于北京市朝陽區(qū)將府家園北里，是一套152平方米的三居室。經(jīng)過對客廳的改造，該房源變?yōu)?居室進行出租。

由于是全權(quán)委托，李麗并不知曉自如以什么價格對外出租。但目前來看，即便以12100元/月的委托價出租，該房源也并無明顯的價格優(yōu)勢。以同小區(qū)的類似戶型作為參照，當前，在該小區(qū)同類房源中，自如旗下的房源整租價格在12000元-13000元/月；而其他機構(gòu)旗下的房源價格，約為11500元/月左右。

當然，該小區(qū)一些裝修較好的同類房源，整租價格可以達到14000元/月以上。但這類房源數(shù)量很少，李麗的房子也不屬于此列。

委托價格高于租賃價格的現(xiàn)象，被稱為“價格倒掛”，通常反映出委托價格過高，或租金過低。多個業(yè)主向21世紀經(jīng)濟報道反映，自如要求降租的理由，正是“價格倒掛”。

從李麗將房源委托給自如算起，過去一年來，北京租賃市場的確表現(xiàn)平淡，租金水平并沒有像她期望的那樣持續(xù)上漲，反而出現(xiàn)下滑。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從2019年8月開始，北京市的租金水平持續(xù)同比下降。貝殼研究院高級分析師黃卉表示，2020年2-4月，由于疫情影響租賃交易，導致租金水平持續(xù)環(huán)比下降，5月租賃市場交易出現(xiàn)高峰，價格有所回升。6月由于疫情反復，交易量再度下滑，價格環(huán)比變化不大，但仍然明顯低于去年同期。

自如在回應中，也給出了類似的解釋，“進入2020年以來，由于經(jīng)濟和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴格管控出入等因素影響，房屋租賃市場出現(xiàn)了顯著的變化，特別是個別房屋出現(xiàn)委托價格與租賃價格倒掛的趨勢?！?/p>

在價格調(diào)整之前，房源空置的現(xiàn)象已經(jīng)較為普遍。石景山區(qū)五棵松某小區(qū)業(yè)主向21世紀經(jīng)濟報道表示，今年春節(jié)后，他的一個兩居室房源空置了3個月之久。經(jīng)過和自如的協(xié)商，他將月租金下調(diào)了800元，才在今年5月末把房子租出。

“租賃市場的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，雖然各大企業(yè)都在積極復工復產(chǎn)，但受疫情影響，企業(yè)“縮編人力、降低成本”呈常態(tài)，這也導致租賃市場的活躍度并不高漲。

高價擴張之痛

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為，相比于疫情帶來的短期影響，自如高價拿房、重新裝修帶來的“重成本”，也是導致自如不得不降價的原因。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃市場快速發(fā)展，一批大型租賃管理機構(gòu)也隨之崛起。2017年到2018年，在高速的規(guī)模擴張中，行業(yè)競爭進入白熱化，一些機構(gòu)開始高價爭搶房源。

“最瘋狂的時候是2018年的7、8月份?！焙皶熛?1世紀經(jīng)濟報道表示，自如、蛋殼等機構(gòu)以高出市場價格的水平爭奪房源，自身的成本也大大提高。

朱宏宇（化名）的一套兩居室位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)光南路小區(qū)，2014年，他曾與自如簽訂一份4年的委托協(xié)議，當時的委托價格不到5000元/月。2018年，朱宏宇與自如簽訂了一份新的兩年委托協(xié)議，委托價格超過8000元/月。而當時同小區(qū)業(yè)主自行出租同戶型房源的價格在7500元/月左右。

與此同時，提出“品質(zhì)租房”的自如，還會對房子進行“標準化裝修”。朱宏宇向21世紀經(jīng)濟報道表示，最初委托時，房間里的家具家電雖然稍顯陳舊，但完全不影響正常使用。自如以“標準化”為由，對房間里的空調(diào)、冰箱進行更換，同時幾乎將整套家具換掉。

胡景暉認為，這一系列操作使自如的成本變“重”，其租金水平必須不斷上漲，才能覆蓋這些成本?！霸诤芏嚅L租公寓運營商的財務模型中，默認租金水平每年上漲10%左右。”

實際上，對房源精裝修后進行出租，疊加運營商的品牌效應，本身就有助于提高價格。不少房主反映，在自如經(jīng)手后，房屋的對外出租價格要比之前高出數(shù)百元至上千元不等。

但總體來看，市場的走向似乎并不支撐這種持續(xù)增長的預期。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月，2020年6月為84.4元/平方米/月，八年半的時間里，租金上漲了64.7%。這期間，北京經(jīng)歷了兩次租金快速上漲的階段。一是2013年，二是2016年-2018年，月均租金的同比增長率都超過10%。但從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負增長。

從某種意義上說，這是租賃行業(yè)經(jīng)過野蠻生長后進行調(diào)整的結(jié)果。

諸葛找房研究院認為，2019年，長租公寓持續(xù)爆雷，虛假房源、群租房等亂象頻出，導致租賃市場監(jiān)管逐漸加強，很多城市成立整頓租賃市場的專項小組?！皺C構(gòu)采取低租金吸引租戶入住，房東為快速出租房屋，也跟隨市場被迫降低租金?！?/p>

同時，前期租金水平的持續(xù)上漲，在一定程度上透支了消費能力，市場也在自我調(diào)整。

增長的困境

實際上，從2019年下半年開始，自如、相寓、蛋殼等長租公寓運營商就陸續(xù)與部分房東協(xié)商降價，但因當時不是傳統(tǒng)租賃旺季，此舉引發(fā)的關注度并不高，業(yè)主也沒有表現(xiàn)出強烈的反彈。

此次降租風波之所以持續(xù)發(fā)酵，除了降價幅度較大、范圍較廣以外，還因自如方面提出的對裝修、家具等的賠償條件。不少業(yè)主認為，這一要求缺乏依據(jù)。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲取的一份托管合同顯示，合同對單方面違約的情況有所約定，但需在業(yè)主違約，或業(yè)主違反合同部分條款導致自如違約的情況下，才需要支付“裝修損失費”和“新配置設施損失費”。

北京市東元律師事務所合伙人律師李松認為，在此輪降租風波中，雖有協(xié)商未果的事實，但業(yè)主沒有任何違約或違反合同條款的行為，因此無需支付這筆費用。

一位了解自如的從業(yè)人員向21世紀經(jīng)濟報道表示，近幾年，自如擴張極快，但如今不惜采用違約的方式降成本，說明公司面臨的問題頗為嚴峻。

公開信息顯示，自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其余三輪融資共募得資金超百億元。

但我國租售比偏低的現(xiàn)實，也使得租賃業(yè)務難以形成有效的商業(yè)模式。公開數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，自如3年累計虧損近13億元。但此后，其未再公開相關數(shù)據(jù)。

已上市的長租公寓品牌，無一例外都在虧損。2017財年至2019財年，青客公寓分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。同樣，2017年到2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度，蛋殼虧損12.34億元。

胡景暉表示，即使沒有疫情影響，降租風波也會出現(xiàn)，這背后是租賃行業(yè)的增長困境。

近些年，隨著城市化進程進入新階段，一些熱點城市的產(chǎn)業(yè)和人口外遷，加之經(jīng)濟增速放緩，都會對租賃需求產(chǎn)生影響。

胡景暉表示，熱點城市的租賃需求和租金水平不可能一直漲下去。

胡景暉認為，長租公寓有規(guī)模效應，但終歸是一個周期長、投資回報率低的行業(yè)，需要靠規(guī)模、時間和精細化管理來實現(xiàn)價值。資本的加持雖然有助于快速做大規(guī)模，卻無法解決投資回報的問題。相反，規(guī)模越大，資金壓力和虧損缺口也就越大。

此次降租風波的出現(xiàn)，能否令行業(yè)從狂熱中冷靜下來，目前尚需觀察，但對自如的影響已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，目前已有不少業(yè)主考慮自行出租也難以維持高價而進行訴訟的成本也不低，選擇與自如協(xié)商減租，但也有不少業(yè)主選擇解約，并聲稱不再相信自如。同時，由于空置房源較多，目前自如在北京的多個區(qū)域已經(jīng)停止收房。