房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，將會出現(xiàn)四大趨勢：穩(wěn)字當(dāng)頭、超大容量、房價波動常態(tài)化、結(jié)構(gòu)分化。

自詡在行業(yè)當(dāng)了28年老兵的張玉良認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)總體上進(jìn)入了下半場。8月8日，綠地控股（600606.SH）董事長、總裁張玉良出席博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會，他從房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展周期分析了當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型升級的主旋律。

房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭

與宏觀經(jīng)濟(jì)的諸多不確定性相比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展其實(shí)是比較確定的，今后一段時間的發(fā)展主基調(diào)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

張玉良指出，針對過去多年的存在“地產(chǎn)金融化”和“金融地產(chǎn)化”并存的現(xiàn)象，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的總體導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，就是要“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，使房地產(chǎn)行業(yè)成為長期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的“壓艙石”，而不是“地雷陣”?，F(xiàn)在的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握因城施策、因時施策、松緊適度、長短結(jié)合（長效機(jī)制與短期措施）的靈活性。

主要表現(xiàn)為政策導(dǎo)向是比較確定，市場超大總量也是比較確定的。我國城鎮(zhèn)化發(fā)展走過了波瀾壯闊的歷程。目前，我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，與發(fā)達(dá)國家75%以上的水平相比，還有較大差距。因此，房地產(chǎn)市場總量繼續(xù)保持一定的規(guī)模，仍然是有基礎(chǔ)的。今年上半年，受疫情的影響，我國商品房銷售金額同比下降5.4%，但仍然達(dá)到6.69萬億元。

張玉良預(yù)計(jì)今年的國內(nèi)市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”。全球汽車產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模也僅為2萬億美元，約合人民幣14萬億元而已。當(dāng)然，15萬億元左右的市場總量，可能會成為行業(yè)的峰值，今后可能會穩(wěn)中有降。

房價波動常態(tài)化

關(guān)于房價會否下跌的問題，張玉良認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格的正常波動是常態(tài)。房地產(chǎn)有其特殊性，房價會有波動，但不會大幅跌下去，而會穩(wěn)下去。核心原因在于：一方面，市場的需求仍然存在，可能有的家庭已經(jīng)有幾套住房，但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)著巨量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著巨量的銀行資產(chǎn)負(fù)債，同時也關(guān)聯(lián)著巨量的居民家庭財(cái)產(chǎn)，房價急速下跌的后果是不堪設(shè)想的，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會容忍這種狀況出現(xiàn)。

房價波動另一個原因也在于并非所有地區(qū)的市場都將穩(wěn)定或增長，只要那些經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)集聚的地區(qū)，才具有穩(wěn)定和增長的基礎(chǔ)。而這些地區(qū)，往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區(qū)。特別是有一定首位度的區(qū)域中心城市，人口和產(chǎn)業(yè)仍然會進(jìn)一步集聚，過去幾年一些大城市實(shí)施的“搶人大戰(zhàn)”“招商大戰(zhàn)”，實(shí)際上就是這一現(xiàn)象的生動寫照。

張玉良指出，結(jié)構(gòu)分化是未來趨勢，競爭格局也是比較確定的?？偟内厔菔切袠I(yè)集中度日益上升，這也是中國很多行業(yè)已經(jīng)走過的道路。從“大魚吃小魚”，到“大魚吃大魚”，這實(shí)際上是市場大浪淘沙的必然過程。

房企如何才能穿越周期再出發(fā)？張玉良認(rèn)為，加快轉(zhuǎn)型升級，服務(wù)社會，服務(wù)民生，打造核心競爭力，大方向是順勢而為，與總體經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型升級相適應(yīng)。

對此，張玉良指出基本路徑包括：抓住區(qū)域一體化的推進(jìn)和城市群的發(fā)展這一結(jié)構(gòu)性的變化，沿著城市群溢出地區(qū)和高鐵等交通線周邊地區(qū)，調(diào)整投資布局。更加注重提升供給質(zhì)量，打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；更加注重加快周轉(zhuǎn)速度，提高項(xiàng)目開發(fā)效率；更加注重成本管控，提升經(jīng)營效益；更加注重資產(chǎn)運(yùn)營，從“單一開發(fā)”向“開發(fā)與運(yùn)營并重”轉(zhuǎn)變?！胺康禺a(chǎn)+”的商業(yè)模式創(chuàng)新探索和嘗試。順應(yīng)科技革命和科技創(chuàng)新的趨勢，積極增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等創(chuàng)新技術(shù)，提升科技水平。

不久前，綠地?cái)y手中車交通與蘇州吳江簽署“長三角綠色智能制造協(xié)同創(chuàng)新示范區(qū)項(xiàng)目”合作協(xié)議，就印證了張玉良前述房企如何穿越周期再出發(fā)的做法。