8月底以來，房地產(chǎn)融資“三道紅線”壓頂，部分資金壓力大的房企已經(jīng)充分行動起來了。

分拆上市、配股融資成了許多房企降低債務水平的方式，恒大、富力等已經(jīng)啟動了相關(guān)動作。

目前，監(jiān)管部門對房企“三道紅線”的指標設定了過渡期，不會一刀切，各大房企還有機會通過各種方式斡旋回轉(zhuǎn)，分拆上市和配股融資或?qū)⒊蔀轱L潮。

但仍需注意的是，在房企融資“三道紅線”壓力下，部分中小規(guī)模房企將與頭部房企的差距進一步拉大，或許將擁有更多購地機遇，而兼并收購也將愈加激烈。

配股與分拆

時隔9個月后，富力地產(chǎn)再次宣布配股融資。

9月15日晚間，富力公告，以每股9.82港元的價格配售2.57億股新H股，共募集24.98億港元。所得款項用于償還公司的境外債務性融資。

而在去年的12月19日，富力已經(jīng)配售2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/股，所得款項用途與本次配股一致，即償還負債。

相隔時間不長的兩次配股，都直接指向富力的資金壓力。富力2020年中報顯示，富力剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為78.16%，凈負債率為177%，現(xiàn)金短債比也遠小于1，都突破了融資新規(guī)“三道紅線”的底線。

配股之外，富力還擬分拆上市緩解債務壓力。9月10日有消息稱，富力地產(chǎn)擬在未來10個月內(nèi)分拆酒店業(yè)務，以房地產(chǎn)信托基金（REITs）形式在新加坡上市，對此富力未予置評。

與富力類似的是，同踩“三道紅線”的恒大也在為降低負債進行各種努力，其中同樣包括配股和分拆。

恒大汽車9月15日發(fā)布公告，將以配售新股的方式共募集約40億港元，配售股份占總股本約2.04%，或占擴大后總股本的2.00%。

配股所得款項主要用于新能源汽車業(yè)務發(fā)展，并彌補其虧損，還有助于改善恒大流動性和降低負債比率。

更早之前，8月13日，恒大集團就發(fā)出了拆分物業(yè)上市的公告，并引入戰(zhàn)投入股235億港元。恒大總裁夏海鈞表示，此舉預計降低恒大負債率19個百分點。

他指出，截至2020年6月底，恒大有息負債規(guī)模已較3月底減少了約400億元，預計全年降幅將在千億左右。另外，恒大將力爭2020年到2022年，公司的有息負債平均每年減少1500億元。

恒大、富力之外，還有一些房企通過引入戰(zhàn)投降低負債率。9月9日泰康保險通過協(xié)議受讓的方式，受讓陽光城13.53%的股份，成為第三大股東。

2020中報顯示，陽光城除預收款后的資產(chǎn)負債率為77.62%，凈負債率為115%，現(xiàn)金短債比為1.32，踩了兩條紅線，陽光城的債務結(jié)構(gòu)，令其在短期內(nèi)很難依靠自身降低負債率，引入戰(zhàn)投就成為迫切的選擇。

華南一家房企高管稱，各家公司近期都在研究如何調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，以及通過更多的資本運作等方式，以使得財務數(shù)據(jù)符合監(jiān)管要求。

降負債成“新常態(tài)”

過去幾年的樓市大爆發(fā)和金融創(chuàng)新，令房地產(chǎn)融資規(guī)模猛增，對其他行業(yè)的貸款擠壓，自身累積的泡沫化風險也持續(xù)擴大。中國金融監(jiān)管部門，就多次警示房地產(chǎn)的風險。

克而瑞研究顯示，截至2020年中，179家房企總有息負債規(guī)模為84165億元，較期初增長了6.64%。其中，76家重點房企總有息負債72913億元，較期初增長6.18%，凈負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%,結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢，超過六成企業(yè)的凈負債率有所上升。

為了控制房企有息負債規(guī)模，防范房地產(chǎn)風險，監(jiān)管部門祭出了融資新規(guī)，設置“三道紅線”，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，據(jù)此控制有息負債規(guī)模的增速。

中原地產(chǎn)則認為，從上半年寬松到下半年收緊，政策的轉(zhuǎn)向與房地產(chǎn)市場恢復較好、部分城市市場熱度上漲過快，土地市場活躍、溢價率高不無關(guān)系。

中報數(shù)據(jù)顯示，本次新規(guī)之下，上半年76家房企中約有91%房企未能達標，尤其是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率通過率僅達20%；觸及三條紅線的紅檔企業(yè)有16家。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，“三道紅線”對房企融資規(guī)模進行直接限制，可謂是對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的一種顛覆。這也意味著下半年，降負債將成為行業(yè)“新常態(tài)”。

9月14日，談及新規(guī)對行業(yè)的影響，央行副行長潘功勝表示，去年以來，部分房企已經(jīng)開始對自身的經(jīng)營策略和財務結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化。在新規(guī)制定過程中，相關(guān)部門也充分考慮企業(yè)和市場的實際情況，設計了科學合理的過渡期安排。

方正證券認為，行業(yè)融資邊際收緊，預計未來將有更多房企將通過合作開發(fā)、上市拆分、配股融資和引入戰(zhàn)投等方式，達到“三道紅線”指標。

但這并不能真正地控制負債規(guī)模，未來房企的經(jīng)營重點還得從加強銷售回款出發(fā)，更多地早銷、快銷，減少運營資本，積極拓展供應鏈金融、ABS、項目股權(quán)融資、與國企合作以及增加上下游話語權(quán)等策略，提高盈利水平，加強自身回血能力。

中原也指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結(jié)構(gòu)，又要沖全年業(yè)績，回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。

克而瑞預計，到2020年底多數(shù)房企都能順利達標。但對于橙檔或是紅檔房企而言，要在年前達標挑戰(zhàn)較大；這次新規(guī)的頒布無疑將會進一步拉大行業(yè)差距，高杠桿高負債的運作模式將無法持續(xù)。

相反，對于那些財務健康、現(xiàn)金充足的房企而言，將擁有更多購地機遇，行業(yè)兼并收購也將愈加激烈。