臨近年末，開發(fā)商拼命賣房沖業(yè)績，“三條紅線”壓頂，卻沒能絕對阻擋他們在粵港澳大灣區(qū)尤其是廣深搶地的步伐。

11月中以來，廣州、深圳、珠海、佛山，接連拍賣多幅土地，其中依然出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的地王，以及溢價率達45%的地塊，開發(fā)商熱情滿滿。

相對于以前拍地集中于本地房企的狀況，越來越多的外來房企在大灣區(qū)有了收獲，比如融創(chuàng)、新城等。

廣深相對暢旺的新房市場，是開發(fā)商積極拿地的底氣。即使限價，他們也依然可以通過提高周轉(zhuǎn)率將房子賣出去盈利。這樣的資產(chǎn)，總比很多三四線根本賣不出去的房子強得多。

而對政府來說，調(diào)控思路也在轉(zhuǎn)變，廣深尤其是深圳，從過去主要抑制需求轉(zhuǎn)到增加供應(yīng)上來，改變供需結(jié)構(gòu)，影響未來預(yù)期，或使得兩地房價趨于平穩(wěn)。

廣深莞是今年房價上漲壓力較大的城市。甘俊攝

年末土拍大戰(zhàn)

繼去年的“史詩級土拍”后，宅地稀缺的深圳再次迎來了一場酣暢淋漓的拍賣。

11月23日，深圳共有8宗、總建面積224萬平方米的土地出讓，吸引28家房企報名，最終總出讓地價約340億元。

參與競拍的房企除了本地龍頭萬科、金地、佳兆業(yè)等，也有融創(chuàng)、金茂、新城、旭輝等外地房企，以及平安不動產(chǎn)、港中旅、中信城開等。

其中，融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)手，以底價127.1億元摘得寶安區(qū)沙井地塊，這是當日出讓總價最高的地塊，也是深圳歷史上第7幅百億地塊。

融創(chuàng)此次拿下的是個冰雪文旅綜合體，建面高達131萬平方米，此前融創(chuàng)已經(jīng)和寶安區(qū)簽訂了總投資額達367億元的合作協(xié)議，這也是融創(chuàng)迄今為止在大灣區(qū)單筆投資最大的項目。

深圳市地鐵集團以底價66.53億元摘得龍華區(qū)地塊，該宗地建成后普通商品住房銷售均價不得高于70875元/平方米。

高溢價地塊也出現(xiàn)了。比如競爭最為激烈的寶安尖崗山地塊，經(jīng)過25輪競價，最終萬科以最高限價59.98億元拿下，溢價率45.02%，配建人才房6.6萬平方米，未來商品房銷售均價不得高于83265元/平方米。

這幾年萬科鮮少在深圳公開市場拿地，這次出手，也是它首進尖崗山，似乎表明萬科對深圳市場的判斷出現(xiàn)了新的變化。

此外，經(jīng)過26輪競價，佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體也以上限價格28億元競得坪山區(qū)地塊，溢價率45%，配建人才房5萬平方米。

很多人猶記得，深圳去年6月26日的那場“史詩級土拍”，而11月23日的這場土拍大戰(zhàn)，總地價更是去年224億元的1.5倍。

美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計顯示，今年深圳（含深汕合作區(qū)）居住用地出讓總金額高達758億元，加上非居住用地，土地出讓金額已經(jīng)逼近900億元。雖然不及上海、杭州等城市，但也是深圳近三年來賣地金額最多的一年了。

不遠處的廣州，更早上演了一場土地大戰(zhàn)。11月16日，歷經(jīng)21輪競價之后，備受關(guān)注的天河區(qū)奧體公園北側(cè)地塊出讓，廣州本土房企合景泰富以總價48.65億元、樓面價51463元/平方米拿下。

這是牛奶廠板塊時隔六年再次出讓的宅地，盡管各房企報價相對謹慎，但最后51463元/平方米的成交樓面價，創(chuàng)下天河最高樓面價紀錄；也成為全市第三貴的地塊，僅次于64576元/平方米的越秀南路地塊及55437元/平方米的海珠石崗路地塊。

該地塊價格接近或超過了很多周邊在售新房或二手房價。廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉認為，樓面價“破5”顯示出房企的樂觀心態(tài)。今年廣州中心區(qū)的土地基本都是高溢價成交，而外圍區(qū)域的土地多為底價成交，更像是房企在不確定時代，策略上的保守和聚焦。

土拍大戰(zhàn)也在珠海上演。11月25日，中海地產(chǎn)以樓面價約23281元/平方米、總價104.7億元拿下珠海中心城區(qū)巨無霸地塊，創(chuàng)下該市新的總價地王紀錄。

大灣區(qū)另外兩個城市，東莞以及去年GDP剛過萬億的佛山，今年更是地王頻出。

土地市場的熱度與銷售市場有著密切的關(guān)系，由于看好后市，開發(fā)商才敢于拿地，而高價地拍出，又能刺激新房市場的熱度。

廣州、深圳近期的新房市場局部火爆。廣州中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月廣州新房網(wǎng)簽數(shù)量過萬，環(huán)比上升16%，同比上升84%，為2017年4月以來新高。

進入11月，黃埔、南沙等區(qū)域新房成交活躍，帶動廣州全市成交進一步提升。廣州購房者漸漸覺得，樓市熱起來了。

而在深圳，新房市場的“打新”熱度從未停止。均價13萬元/平方米的華潤城四期入市，吸引全城關(guān)注。

開發(fā)商無不看好深圳樓市。一名來自華東的開發(fā)商表示，公司早已準備資金，伺機拿下深圳土地。“你去全國轉(zhuǎn)一圈，就知道沒有幾個城市能像深圳這么好消化（房子）。”

他們在廣州、珠海、東莞、佛山拿地，也是同樣的邏輯，市場還不錯?；浉郯拇鬄硡^(qū)，越來越成為房企重倉之地，貨值和銷售已占去一些房企的三分之一或四分之一。

在集中的高地價土拍之下，廣深房價上漲壓力不小，部分區(qū)域的二手房業(yè)主，已經(jīng)在返價或提高掛牌價了。

轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)

開發(fā)商和投資客樂觀的另一面，是從政府和政策層面來看，形勢卻正在發(fā)生變化，北京、長沙的做法要被更多效仿。

廣深莞是今年房價上漲壓力較大的城市。而將目光投向北京，近三年來，北京供應(yīng)了大量限競房用地，數(shù)百萬平方米的低價房推向市場，極大緩解了房價上漲壓力，甚至引發(fā)二手房價持續(xù)下跌。

中介人士指出，三年來，北京多個區(qū)域二手房價下跌逾20%。

另外一個值得深圳、東莞學(xué)習(xí)的城市，是長沙。地方政府同樣通過大規(guī)模出讓土地，提供充足的供應(yīng)，平抑房價。

不像北京、長沙那樣既增加供應(yīng)，又抑制投資需求，深圳過去幾年不僅供應(yīng)極少，還因為落戶容易給限購留了口子，實際上在抑制投資需求方面力度較弱。

年中，深圳有關(guān)部門到長沙學(xué)習(xí)后，出臺了7·15新政，對落戶買房政策進行了升級，投資性需求這才得到有效控制。

接著就是增加供應(yīng)了。深圳多位業(yè)內(nèi)人士指出，此次深圳“豪華”土拍，規(guī)模遠超以往，傳遞出的信息是，在長期宅地稀缺的深圳，政府正在努力大幅增加住房供應(yīng)。

實際上這樣的信息早已有之。4月份，深圳住建局稱，2021年居住用地占比將提高至25%（現(xiàn)狀不足23%）；8月，深圳規(guī)土委也透露新規(guī)劃，“至2035年，居住用地比例將提高至25%”。

深圳房地產(chǎn)專家宋丁也認為，深圳住房政策的畫風(fēng)已然發(fā)生突變。二十年來住房領(lǐng)域的政策重心正在發(fā)生劇烈變化，長期以來以壓制需求為核心的調(diào)控政策導(dǎo)向正在迅速轉(zhuǎn)向以加大土地供應(yīng)、滿足居住需求為核心的發(fā)展政策導(dǎo)向。

這種趨勢首先表明，只要國家給予適當合理的有關(guān)土地供應(yīng)的管理權(quán)限，深圳就有能力在相當長的時期內(nèi)不依賴外延式增長，而是依靠內(nèi)涵式途徑解決自身宅地供應(yīng)的長期嚴重短缺問題。

這還表明，深圳盡管在土地規(guī)模上無法與北上廣相比較，但是在土地利用上深圳仍然有相當大的深度拓展空間，如果有效挖掘，深圳的宅地和住宅供應(yīng)總量均可大幅提升。

其他大灣區(qū)城市其實也是這樣的思路。在廣州，近年來的土地出讓金遠遠超過深圳，廣州各區(qū)的土地供應(yīng)量充足。

佛山則是今年大幅供應(yīng)土地的一個樣本。據(jù)統(tǒng)計，2020上半年佛山土拍市場賣地50宗，成交面積約261萬平方米，成交金額584億元，創(chuàng)歷史新高。

政府的調(diào)控思路轉(zhuǎn)變和供地力度加大，將直接改變當前樓市的供需格局，使兩者趨于平衡。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，隨著需求被消化，廣州市場的熱度將可能出現(xiàn)降溫，但熱點區(qū)域依然可能維持一定的成交量，成交價格的上漲力度將有所偏弱。

宋丁指出，深圳新政帶來的影響是，住房供應(yīng)大幅增加。估計年供應(yīng)量會增30%以上甚至更高；住房均價總體上趨于穩(wěn)定，但區(qū)域分化會有所加大；主要用于限制需求側(cè)的調(diào)控政策會適度減弱，部分短期性政策可能退出。

在房住不炒基調(diào)下，未來任何一個城市，再出現(xiàn)房價大幅上漲的幾率，都變低了。