4月1日に正式に実施された中國不動産仲介業(yè)の第一部規(guī)範法規(guī)「不動産仲買管理弁法」において、不動産仲介機構と人員は陰陽契約を操作してはいけません。しかも名義変更価格と実際の成約価格との差が大きいため、稅額漏れは少なくとも50%以上になります。

　　
不動産仲介機構と従業(yè)員は陰陽契約を通じて買手の貸付と脫稅の目的を達成することを禁止します。しかし、「毎日経済新聞」の記者が北京で現(xiàn)地調査したところ、依然として仲介會社が上記の規(guī)定に違反し、顧客に陰陽契約を提供していることが分かりました。

3日午前、記者はバイヤーとして北二環(huán)の北京東城區(qū)雍と郷里団地に來ました。この団地內の有名な仲介店の中で、一人の男性従業(yè)員は極力記者にこの団地の一室一室一衛(wèi)一廚、面積110平方メートルの中古住宅のソースを紹介しています。所有者のオファーは500萬元で、単価は4.55萬元/平方メートル近くです。

価格交渉の後、この仲介者が最終的に提供した最低単価は4.4萬元/平方メートルです。本紙記者が購買意欲を示し、名義変更の際に稅金を少なめに納めたいと表明した時、このスタッフは「私はこの業(yè)界に5、6年経ちました。きっとお客さんに稅金を少なくして、多くのサービスを提供することができます?！?/span>

彼は記者の戸籍簿、5年の社會保障あるいは納稅証明、収入証明などの証明書がそろっていて、しかも50%の住宅ローンを取り扱う必要があると知った時、彼は記者に勝利の手振りをしました。

現(xiàn)地調査：

陰陽契約の操作手順を詳しく説明します。

記者の繰り返しの要求の下で、相手は中間の操作の流れを説明しました。もし4.4萬元/平方メートルの単価で成約すれば、最終的にこのスイートルームの成約総額は484萬元です。もし50%の住宅ローンを申請するなら、規(guī)定によって先に484萬元のネット署名をして、その後このネット契約を住宅購入の根拠にして、銀行に行って住宅ローンを申請します。住宅ローンの手続きをしてから、このネット署名をキャンセルして、その不動産源のある団地の最低名義変更価格を基準にしてもう一つの名義変更ネット署名を申請して、これを基準にして後続の名義変更と相応の稅金を納付します。

彼は一時停止しました。もし中古の部屋のソースセットが取引されていなかったら、最低の名義変更価格で名義変更の手続きができます。しかし、すでに取引が済みましたら、その後の取引の際、最低の名義変更価格は上記の取引時にネット署名の名義変更価格を基準とします。前のネット署名の名義変更価格より低くて、今の住宅価格の全體的な上昇の背景の下で、名義変更はあまりよくありません。この不動産のソースは前に一回取引したことがあります。前回の取引時のネット署名の名義変更価格は9300元/平方メートルです。だから今回の名義変更価格は普通9300元/平方メートルを下回りません。でも9500元/平方メートルを超えることはありません。言い換えれば、最終的にネット署名を書き換える時、買い手は9500元/平方メートルを超えない単価で、総額は104.5萬元を超えないで名義を書き換えることができます。

記者はざっと計算してみましたが、上記の住宅は最終的に4.4萬元/平方メートルの単価で成約すれば、規(guī)定に従い、稅金納付基は実際の取引総額484萬元です。90~140平方メートルの家で、1.5%の不動産稅を納付することを基準として、不動産稅を7.26萬元とします。この住宅の源は2003年の家なので、もう5年が経ちました。営業(yè)稅は免除されます。しかし、仲介は陰陽契約を通じて操作した後、つまり9500元/平方メートルの単価で名義書き換えのネット署名を行い、買い手が実際に稅金を納付する基は104.5萬元まで下げました。

これはケースではありません。4日に記者が北京昌平區(qū)天通苑小區(qū)で調査したところ、同様の狀況に遭遇した。

陰陽契約の原因を探る

最低の名義変更価格は最低の免稅価格になります。

名義変更価格と実際の取引価格はこのように違っています。中古住宅取引における最低名義変更価格制度から來ました。

記者の調査によると、中古住宅の取引における陰陽契約の発生を防ぐため、中古住宅の取引価格を水増しし、脫稅する目的を実現(xiàn)するため、北京では2006年10月1日から「北京市地方稅務局中古住宅の取引稅額調整に関する通知」を実施している。その中で、「中古不動産取引は稅金の計算価格に関連しています。稅務機関は不動産取引雙方が締結した「不動産売買契約」で確定した成約価格を根拠としています。{pageubreak}

陰と陽の契約による稅収逃れを避けるために、この通知は中古住宅取引の最低稅金計算価格、通稱最低名義変更価格を発表しました。「中古住宅取引の最低課稅価格は、北京市建設委員會が測定した2005年の住宅市場の取引価格に基づいており、関連する要因を考慮して調整して確定する」と説明した。この通知では、中古不動産取引の最低課稅価格は北京市地方稅務局が北京市不動産市場の取引狀況に基づいて不定期に調整すると規(guī)定している。しかし、その後、北京の住宅価格は値上がりしましたが、最低の名義変更価格基準はずっと市場の狀況によって不定期的に調整されていませんでした。今までのところ、2005年の北京の住宅価格を背景に制定された最低の名義変更価格は、今の住宅価格よりはるかに低いです。

稅金計算の通知では、中古住宅の取引における稅金計算の価格は実際の成約価格を基準としていますが、北京の住宅価格の上昇に伴って、成約価格と最低の名義変更価格の差が大きくなるため、當初は陰陽契約を防止するために制定された最低名義変更の価格が、逆に陰陽契約を生む「最低免稅価格」になりました。

內幕の人が打ち明ける

仲介業(yè)界の內幕者は記者に対して、北京市住建委の北京不動産仲介業(yè)協(xié)會のウェブサイト內のネット署名のデータの中で陰陽契約の存在の根拠を探し當てることができますと暴露しました。

例えば4月2日、このサイトの「オンライン契約チェックアウト情報公示」欄には、617160號のチェックアウトルームがあります。北京昌平區(qū)回龍観団地から來たのです。面積は65.64平方メートルで、単価は1.75萬元/平方メートル近くです。しかし、4月1日には、「オンライン契約取引情報公示」欄に610644という一連の取引情報が表示されています。北京昌平區(qū)回龍観小區(qū)の住宅源から來たのと同じです。面積は85.78平方メートルで、価格は4080元/平方メートルです。同じ団地で、不動産の単価の差はなんと4.29倍近いですか？

インサイダーの説明によると、「オンライン契約のチェックアウト情報公示」と「オンライン契約の成約情報公示」の2つの欄を比較すると、同じ地區(qū)の不動産源は前者の単価が高く、基本的には現(xiàn)在の市場の実際価格を基準に上下に変動しており、後者の単価は低く、基本的にこの地區(qū)の不動産源の最低名義変更価格を基準として上下に変動している。両者の差は數(shù)倍あります。前者の中にはかなり大きい部分が陰陽の契約操作の中で銀行に住宅ローンを申請するために登録された「陰契約」があります。後者は「陽契約」です。つまりこの地區(qū)の不動産源の最低名義変更価格を基準として行われたネット署名は名義変更時に使用され、脫稅を実現(xiàn)します。

影響

稅金の流失または50%超

中古住宅の取引で陰陽契約が大量に存在しているだけに、ネット署名のデータをもとにして統(tǒng)計された中古住宅の取引データはひどく歪んでいます。例えば、5日、北京不動産仲介業(yè)協(xié)會のウェブサイトが発表した最新の統(tǒng)計データによると、3月の北京中古住宅の出來高は合計1.3086萬セットで、総価格は90萬元と以下の不動産源量は9727セットで、74.33%に近い。しかし、今年の初め、北京中原の不動産の統(tǒng)計によると、1月10日現(xiàn)在、北京の各サイトに登録されていた有効な中古住宅の総數(shù)は20萬セット前後で、総価格は100萬元以下の物件の割合は5%に満たない。データの鮮明な差は、陰と陽の契約による脫稅の広さと力強さを反映している。

同関係者によると、北京統(tǒng)計局は昨年7月から北京の中古住宅の成約平均データの発表を一時停止しているが、総価格區(qū)間の最高値で60萬～90萬元の區(qū)間であれば、一セット90萬元の範囲で計算し、これに類推して、各総価格區(qū)間の成約枠を乗じて、得られた総成約額を合計成約面積數(shù)で割っても、最終的に得られた中古住宅の平均価格は9341元に近い。チェーン不動産市場研究部の統(tǒng)計データによると、3月の北京中古住宅の平均価格は約2.180萬元/平方メートルです。つまり、オンライン署名システムにおいても、総価格が200萬以上の區(qū)間を除いて、各総価格區(qū)間の最高値で計算された北京3月の中古住宅の成約平均価格は市場機関が算出した成約平均の1/2にも満たないというデータは、北京中古住宅取引において、陰陽契約の存在により、少なくとも50%以上の稅額が漏れているということを意味しています。