2010年3月11日、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)は北京、上海など9つの?。ㄊ校─?8の遊休地が処分され、中に華潤(rùn)が土地を置いて門(mén)頭溝を作った。地の王3億元の罰金を取られました。2010年だけで、華潤(rùn)の土地は遊休地として3回も公開(kāi)されました。華潤(rùn)は教訓(xùn)をくみ取っていないようです。記者の調(diào)査によると、華潤(rùn)は杭州、武漢などでまだ多くの土地を遊ばせています。

華潤(rùn)はなぜ何度も觸れますか監(jiān)督する赤い糸？2010年の業(yè)績(jī)報(bào)告のデータはその原因を説明できるかもしれません。昨年、華潤(rùn)の土地購(gòu)入の粗利益は前の年の59.76億香港元から101.52億香港元に急増し、會(huì)社の住宅業(yè)務(wù)粗利率は前の年の34.1%から昨年の39.4%に上昇しました。この粗利益水準(zhǔn)は2004年の3倍以上です。

華潤(rùn)の土地購(gòu)入の毛利の成長(zhǎng)は遊休地だけでなく、記者が華潤(rùn)の土地購(gòu)入の上海、北京での不動(dòng)産販売の調(diào)査によると、同地域の同規(guī)模のプロジェクトと比べて、華潤(rùn)の販売速度は明らかに緩やかであることがわかった。

上海華潤(rùn)の傘下の旗艦のビル――上海灘花園は華潤(rùn)が売っている「骨灰級(jí)」の不動(dòng)産です。2004年に上海灘ガーデンは一期で建設(shè)され、2006年に第二期（外灘九里苑）の移転が完了しました。

しかし、一期の上海灘花園はまだ1900平方メートルが販売されていません。二期は13000平方メートル以上の販売面積があり、6萬(wàn)平方メートルぐらいの建築面積がまだ発売されていません。

2005年年報(bào)によると、上海灘花園の価格は1858元/平方メートルだけで、2010年の業(yè)績(jī)公告によると、上海灘花園の平均価格はすでに96325元/平方メートルに達(dá)しました。5年間の販売期間中、上海灘ガーデンの価格は4倍に値上がりしました。

似ているのは華潤(rùn)の土地を買(mǎi)う上海のもう一つのハイエンドプロジェクト――華潤(rùn)のオークの灣があります。このプロジェクトが最近発売されたアパートの基準(zhǔn)価格區(qū)間は61900元から73000元に引き上げられました。2008年の取引開(kāi)始時(shí)のネット上の參考価格は23000元/平方メートルの3倍近くになりました。このプロジェクトは土地の譲渡時(shí)に住宅開(kāi)発の70%戸型は90平方メートル以下でなければならないと規(guī)定されていますが、現(xiàn)在プロジェクトが売り出した100平方メートル以上の大型住宅型は総計(jì)畫(huà)開(kāi)発量の40%以上を占めています。

販売速度は湯臣に匹敵する。

2004年には、上海灘花園は華潤(rùn)の土地購(gòu)入の主な開(kāi)発プロジェクトとして華潤(rùn)年報(bào)に登場(chǎng)しました。一期の販売可能面積は85998平方メートルに達(dá)し、二期の販売可能面積は102364平方メートルに達(dá)し、総建築面積は18.97萬(wàn)平方メートルに達(dá)しました。當(dāng)時(shí)、一二期プロジェクトの完成予定期間は全部2007年です。

しかし、華潤(rùn)買(mǎi)い付けの2010年の販売実績(jī)公告によると、上海灘花園はここ6年間で10.37萬(wàn)平方メートルしか開(kāi)発販売していません。平均は毎年1.73萬(wàn)平方メートルしか販売していません。去年は5287平方メートルしか販売していませんでした。

中房信の上海灘花園に対する販売データの監(jiān)視測(cè)定によると、2005年の上海灘花園第一期の初回取引時(shí)の販売総量はプロジェクト計(jì)畫(huà)の建築面積の16.7%だけを占めている。66ヶ月間の販売期間の中で、38ヶ月の販売?xùn)様?shù)は桁で、一部の月は甚だしきに至ってはゼロで取引が成立します。上海の不動(dòng)産市場(chǎng)で最も人気のある2009年7月、8月、10月、および去年の豪邸の販売が最も盛んだった8月、9月、12月と今年1月でも、上海灘ガーデンの販売?xùn)様?shù)はわずか一桁にとどまっています。

ネット上の不動(dòng)産によると、この販売速度は周辺の同規(guī)模の他の不動(dòng)産より明らかに遅いです。6.6萬(wàn)平方メートルの住宅面積を持つ金外灘花園は2004年に初めて取引が始まり、11月、12月に住宅総開(kāi)発面積の60%近くを販売しました。殘りは2007年に発売されてから1年も経たないうちに全部売り切れました。

販売速度が遅いのは上海灘ガーデンが少量で、多くの開(kāi)発販売戦略を採(cǎi)用していることと関係があります。

総開(kāi)発面積は8萬(wàn)平方メートル近くの金外灘花園は全部で2回の前売り許可証しかもらっていません。その中で2004年に初めて前売り許可証を受け取る時(shí)、前売り面積は全體の項(xiàng)目の大部分を占めます。総建築面積は8萬(wàn)平方メートルの長(zhǎng)峰馨園は2005年と2008年の2回だけで予約許可証を受け取ります。初めて予約した面積は7萬(wàn)平方メートルになります。

上海灘花園の第1期の予約許可証の回?cái)?shù)は6回まで達(dá)しています。2005年の第1回の発売申請(qǐng)の面積は3萬(wàn)平方メートルに近い以外、殘りの申請(qǐng)販売の面積は3萬(wàn)平方メートルに足りないです。2007年3月に申請(qǐng)した住宅の面積は1萬(wàn)平方メートル以上しかなくて、全部で77セットです。

中房信の統(tǒng)計(jì)によると、上海灘花園のような販売周期が長(zhǎng)く、數(shù)ヶ月の販売?xùn)様?shù)は桁數(shù)或いはゼロで販売されている不動(dòng)産に留まり、湯臣一品と上海紫園などの少數(shù)ハイエンドの不動(dòng)産だけです。

緩やかな販売は高利益をもたらす。

上海灘花園は少量のマルチロットの販売戦略を選択して、開(kāi)発者に対してどんな利益がありますか？上海のネット上の不動(dòng)産の參考価格の変動(dòng)から、背後にある玄機(jī)が見(jiàn)える。

上海灘ガーデンのオープン時(shí)のネット上の參考価格は19000～2050元/平方メートルで、2007年7月に新たな住宅販売が開(kāi)始されると、ネット上の參考価格は30000元/平方メートルに変更されました。

華潤(rùn)2005年の年報(bào)と2010年の業(yè)績(jī)公告によると、上海灘花園の価格は過(guò)去數(shù)年間で加速度上昇の勢(shì)いを見(jiàn)せています。2005年の上海灘花園の平均価格は1858元/平方メートルで、2010年の平均販売価格は96325元/平方メートルに達(dá)しています。

少量の複數(shù)回のオープンを採(cǎi)用し、一歩ずつ価格を高めているのは上海灘花園だけではない。華潤(rùn)傘下の華潤(rùn)樫灣もこの方法を採(cǎi)用しています。

2009年7月、華潤(rùn)のクヌギの灣のマンションの価格は23000/平方メートルだけで、2009年11月になって、ネット上の參考価格はすでに30000元/平方メートルまで高くなりました。聯(lián)庭の別荘は更に一年前の38000元/平方メートルから6300元/平方メートルまで上昇しました。最近発売されたアパートの価格帯は61900円から73000元に引き上げられました。この価格は2008年のオープン時(shí)にネットで23000元/平方メートルの約3倍です。

2009年9月、上海市住宅保障と家屋管理局は市場(chǎng)を規(guī)範(fàn)化するために、「上海市商品房販売方案屆出管理暫定規(guī)定」を発売しました。2010年、華潤(rùn)のオーク灣はまたネット上の不動(dòng)産を利用して開(kāi)発者に20%の値上げを許可しました。2010年1月に3回連続で価格を調(diào)整して、2009年11月に予約したばかりの30000元/平方メートルの基準(zhǔn)価格を3回連続で38000元/平方メートルに引き上げました。

上海灘ガーデンと比べて、華潤(rùn)のオーク灣の販売速度は明らかに速いです。華潤(rùn)の土地購(gòu)入の2010年の業(yè)績(jī)公告によると、計(jì)23萬(wàn)平方メートルの華潤(rùn)のオーク灣は現(xiàn)在すでに8.5萬(wàn)平方メートルを販売しましたが、周辺の不動(dòng)産と比べて、この販売速度は同じです。ネット上の不動(dòng)産によると、華潤(rùn)のオーク灣より2年前に販売を開(kāi)始した合生新江灣の1號(hào)は、現(xiàn)在すでに26.8萬(wàn)平方メートルを販売し、総計(jì)畫(huà)面積の80%以上を占めている。

率先して90/70政策を変更しました。

2006年6月1日に建設(shè)部が打ち出した90/70の政策規(guī)定によると、新審査、新著工の商品住宅建設(shè)は、カバー型建築面積の90平方メートル以下の住宅面積が占める割合は、開(kāi)発建設(shè)総面積の70%以上に達(dá)しなければならない。

しかし昨日まで、華潤(rùn)のクヌギの灣はすでに発売した13萬(wàn)平方メートルの住宅の源の中で、100平方メートル以上の大きい戸型の部屋の源の面積は9.72萬(wàn)平方メートルに達(dá)して、発売のすべての部屋の源の73.21%を占めて、総計(jì)畫(huà)の開(kāi)発量の42%、すでにもとの90/70の戸型の計(jì)畫(huà)の制限制度を突破しました。

上海の21世紀(jì)の不動(dòng)産は鋭敏で豊かな新江灣城の店のマネージャーは記者に教えて、華潤(rùn)は2008年、2009年に発売した90平方メートルの小さい戸型の中で、あります1種は70數(shù)平方メートル、80數(shù)平方メートルの2セットの家屋の源を通じて(通って)150數(shù)平方メートルの“特殊な戸型の3部屋”に合併して、その他の戸型の家屋の源と異なって、この特殊なタイプは不動(dòng)産の証明があります。

華潤(rùn)は90/70政策の制限を突破したやり方で、新江灣城で先例を開(kāi)く。その後、このエリアの不動(dòng)産開(kāi)発、販売の中で、ほとんどの不動(dòng)産は100平方メートル以上の大型住宅で、90平方メートル以內(nèi)の中小型は開(kāi)発がまれです。

記者はメール、ファックス華潤(rùn)買(mǎi)い地の上海會(huì)社の関連部門(mén)と責(zé)任者及びグループ本部のブランド総監(jiān)督に対して、樫灣に上記の問(wèn)題を?qū)い亭郡长趣ⅳ辘蓼工?、記者の寄稿に至って、華潤(rùn)の土地購(gòu)入はまだ返事していません。