商業(yè)不動(dòng)産が臺(tái)頭する際に、開発能力だけではなく、操作チームの投資資源と位置づけ能力、経営開業(yè)後の管理経験も重要です。

近年、中坤不動(dòng)産はずっと二足歩行で歩いています。観光地以外に、完全自前の商業(yè)不動(dòng)産もその前進(jìn)のもう一つの重要なポイントです。

しかし、最近、記者は北京市大鐘寺中坤広場(chǎng)の主力百貨店、王府井百貨グループ初のファッション百貨店「hQ尚客」が調(diào)整されることを獨(dú)占的に知りました。また、業(yè)界関係者によると、調(diào)整の原因はこの1年間で主力店の経営狀況が予想されていないためだという。

これに対して、業(yè)界関係者は、完全自前の商業(yè)不動(dòng)産が中坤の資金圧力に対して大きな試練であると広く認(rèn)識(shí)しています。今回の調(diào)整は、中坤にとって進(jìn)退の地となりますか？

　　同質(zhì)化による位置決めの気まずさ

「王府井百貨は大鐘寺中坤広場(chǎng)の経営狀況がとてもいいです。」5月13日、王府井百貨グループ発展部の曹世斌部長(zhǎng)は記者の取材に対し、「経営不振」のうわさを否定しました。しかし、彼はまた、「hQ尚客」は確かに周辺のビジネスエリアとの誤位経営を?qū)g現(xiàn)するために調(diào)整されます。

「大鐘寺広場(chǎng)の『hQ尚客』に対してブランド構(gòu)造の調(diào)整を行います。名稱や顧客群の位置づけなど、ファッション度を高めると同時(shí)に、周辺の雙安百貨店、現(xiàn)代ショッピングセンター、華宇ファッションショッピングセンターのブランドとできるだけ區(qū)別したいです。曹世斌は言った。

紹介によると、「hQ尚客」は王府井百貨が伝統(tǒng)的な逸品百貨店の位置づけを抜け出した最初のファッション百貨店で、もともとは18～35歳の若い客層に対して、その兄弟企業(yè)雙安百貨店の経営チームが運(yùn)営する計(jì)畫だった。このブランドは大鐘寺中坤広場(chǎng)に定著し、昨年9月に正式にオープンし、當(dāng)時(shí)中坤広場(chǎng)にオープンした唯一の主力店となりました。

業(yè)界関係者は、今回の調(diào)整の重要な原因は、開業(yè)9ヶ月以來(lái)の営業(yè)成績(jī)が予想されていないことだと考えています。5月13日に中坤広場(chǎng)でも、「hQ尚客」內(nèi)の人の流れは多くないことが分かりました。売り場(chǎng)內(nèi)の販売員の數(shù)はお客さんより多いです。

「hQ尚客」のスタッフは、ブランド構(gòu)造は「hQ尚客」の現(xiàn)在の主な問(wèn)題ではないと記者に語(yǔ)った。彼の見るところ、まだ全面的に開業(yè)していない中坤広場(chǎng)は「hQ尚客」を支える役割を果たすことができませんでした?！付啶涡楼鹰弗庭工?、外食産業(yè)の人気を高め、育成期間の短縮を図る。しかし、中坤広場(chǎng)では飲食業(yè)のE席がメインで、いくつかのブランドが営業(yè)してお客さんを迎えています?！?/p>

実際には、全體の量が40萬(wàn)平方メートルを超える大鐘寺の中坤広場(chǎng)は2007年に街を開く計(jì)畫を立てていますが、その後、オリンピックと國(guó)慶節(jié)の50周年に間に合うため、何度も遅れています。2010年、中坤広場(chǎng)は王府井百貨との提攜で開業(yè)しました。その後、1カラット當(dāng)たりの美しいダイヤモンドデパート、國(guó)美電器、カルフールなど多くの大型商業(yè)ブランドを誘致しました。しかし、今日になっても、中坤広場(chǎng)はまだ全面的に開業(yè)していません。このデパートの公式サイトでは、多くの店舗エリアが依然として「お楽しみください」と表示されています。

名を挙げたくない業(yè)界関係者によると、今回の「hQ尚客」調(diào)整の背景には、中坤広場(chǎng)のビジネスエリアの位置づけがあるという。地下鉄13番線の開通は、大鐘寺地區(qū)が北京のもう一つの地下鉄商圏になることを業(yè)界に希望させていましたが、より効果的な客流が形成されていないようです。

商業(yè)専門家の分析によると、これまでは、大鐘寺の商圏はすべて小品、住宅と建材市場(chǎng)を中心にしており、飲食、娯楽などの業(yè)態(tài)に欠けている。毎日多くの地下鉄の客が行き來(lái)していますが、ランダムな消費(fèi)場(chǎng)所が足りないため、大鐘寺の商店街は客足を維持するのが難しいです。また、大鐘寺地區(qū)から遠(yuǎn)くないところに、雙安百貨店、現(xiàn)代商城、華宇ファッションショッピングセンター及びウォルマートなど有名な大型商業(yè)ブランドがあります。これらのデパートは大鐘寺地區(qū)で多くの忠実な顧客を育成しました。

業(yè)界から見ると、いくつかの大百貨店の囲いが、大鐘寺地區(qū)に殘された商業(yè)発展空間はもう多くない。デパート＋スーパー＋影城の伝統(tǒng)的なショッピングセンターも周辺消費(fèi)者の興味を引きにくい。

「大鐘寺の商圏の大型デパートが『剣走偏鋒』をテーマに経営構(gòu)想を練れば、周辺の競(jìng)爭(zhēng)が激しい商圏環(huán)境の中で立地を図ることができるかもしれない」業(yè)界の専門家は言います。

　経験が乏しいので難局に直面する。

運(yùn)営モードから見て、「自営不動(dòng)産経営」のモデルを堅(jiān)持することによって、中坤はキャッシュフローで何度もストレスを受けています。中坤広場(chǎng)の運(yùn)営が難しいもう一つの原因です。萬(wàn)達(dá)は前期の不動(dòng)産販売と引き換えに、後期の経営キャッシュフローのモデルを採(cǎi)用しているのに対し、中坤は商業(yè)不動(dòng)産の運(yùn)営において常に「自己戦略」を強(qiáng)調(diào)している。

中坤投資グループの焦青総裁は、大規(guī)模な商業(yè)プロジェクトをするには誘惑に耐えられ、屈辱に耐えられ、寂しさに耐えられると公言しています。

現(xiàn)在、大鐘寺中坤広場(chǎng)は開業(yè)後の「養(yǎng)商」の段階に入り、計(jì)畫中のデパート、スーパー、電気屋、住宅街などの要素が定著しました。しかし、詳しい業(yè)界関係者は記者団に対し、中坤の商業(yè)不動(dòng)産経営の経験が欠けていることが、中坤広場(chǎng)の経営不振の原因となっていると述べました。

まずプロジェクト計(jì)畫をする時(shí)、私達(dá)は専門の商業(yè)不動(dòng)産會(huì)社のように、まず投資してから家を建てるのではなく、商業(yè)計(jì)畫を作っただけです。大鐘寺中坤広場(chǎng)社長(zhǎng)の池淑濤さんは、こう述べた。プロジェクトがすでに規(guī)模を見始めた後、池淑濤は自信満々に王府井グループを見つけて具體的なチェックインについて話しましたが、相手のフィードバックは広場(chǎng)內(nèi)部の構(gòu)造が規(guī)格に合わないので、全體の調(diào)整が必要です。

王府井百貨はアメリカの第一位の商業(yè)設(shè)計(jì)チームを招待し、1000萬(wàn)元を投資して4萬(wàn)平方メートル近くの営業(yè)エリアを全體的に設(shè)計(jì)します。しかし、當(dāng)時(shí)の商業(yè)広場(chǎng)の構(gòu)造はすでに完成していました。いくつかの位置は必要に応じて変えられます。閉鎖したり、動(dòng)き回る構(gòu)造があります。一つの仕組みだけでも、二、三ヶ月でできるものではない」

経験不足は池淑濤が直面した最大の難問(wèn)で、「住宅、オフィスビル、教育不動(dòng)産、観光地を作ったことがありますが、商業(yè)地産を操作したことがないだけに、ストレスは想像できます。」池淑濤さんだけでなく、彼女のチームも新兵さんが多いです。このような巨大なプロジェクトを完成するのは本當(dāng)に難しいです。

これから見ると、中坤の戦略的思考の鍵は、不動(dòng)産システムの持続可能な発展モデルをどのように形成するかということです。