土地の性質(zhì)は現(xiàn)在市場の一部の商店では元の住宅から「居改非」を経て過去のものに変わっています。

「住宅」は住居専用の家屋で、「商用住宅」（全部商業(yè)サービス用の部屋といいます）は商業(yè)に従事し、住民の生活に奉仕するための家屋です。両者は少なくとも三つの面で変更があります。土地管理の角度から「居改非」は土地の用途を変えました。「寓居用地」を「商業(yè)用地」に変えました。計畫の角度から見れば、その外延はすでに「工事計畫許可証の樹立」の各規(guī)則に変更されました。家屋の運用機能の観點から、家屋の用途は運営機能があります。

「都市國有土地使用権譲渡及び譲渡暫定條例」第18條に規(guī)定されている?！竿恋剡\用者は土地運用権譲渡契約規(guī)則の土地用途を変更する必要がある場合、譲渡側(cè)の同意を得て、土地管理部門と都市計畫部門の同意を得て、本章の関連規(guī)則に基づいて土地運用権譲渡契約を再締結(jié)し、土地運用権譲渡金を調(diào)整し、取り消しを行うべきだ」。投資した「商鋪」がもともと仮住まいだったとすると、後で手間がかかります。

二：計畫変更は、店舗の所在地とその周辺地域が今後、計畫の変更に直面するかどうかを把握することで、投資が成功するかどうかを決める重要な一環(huán)となります。

ミクロの観點から見れば、都市全體が新たな企畫要綱を打ち出したと仮定すれば、投資した店舗の將來はきっと新しい計畫の影響を受けます。例えば、上海市西部地域で虹橋交通の中樞工事が始まり、上海全體と長江デルタで車で3時間の「都市圏」を構(gòu)成すると明記しました。これからここで少量の人の流れ、物流、情報の流れと資金の流れを引きつけます。これは上海市西部地域に商業(yè)不動産投資の機會を際立たせます。ミクロの観點から見ると、投資した店舗の周辺計畫が新たな軌道交通線を建設(shè)すると、必ずその店舗は上昇の価値を持っています。

関連権益のいわゆる店舗権益は主に二つの內(nèi)容が含まれています。一つは不動産権、もう一つはその他の関連権益です。前者は生産証明書さえあれば証明できます。そして、觸れた內(nèi)容はたくさんあります。例えば中古の商店はもともとレンタル客がいるかどうか、このレンタル客と大家さんの間に何か協(xié)議がありますか？商店のインテリア部分はどうやって処理しますか？

ご存知のように、中古の店舗はもともとレンタル客に「優(yōu)先購入権」がありますので、投資家は家を買う前に必ずレンタル客と大家さんの契約內(nèi)容を理解してください。レンタル客が「優(yōu)先購入権」を主張すると仮定して、家主も書面に関する証拠を提示しなければならない。既存の內(nèi)裝、設(shè)備などの効果については、投資客もその中の権益範(fàn)囲をはっきり聞き、買った後に賠償などの手間がかからないようにします。

面積の大きさは地域や階によって違います。その価値は面積の大きさに比例します。しかし、団體の投資運営と自身のリスクから考えると、店舗面積は普通50から100平方メートルがいいです。

似たような面積の店舗は市場レベルが広く、レンタルが容易で、運営が鋭敏で、家賃が高い、前期投資が小さい、投資リスクが高いなどの優(yōu)位性があります。

店舗面積を選ぶ時、主に2點に留意してください。繁華街の商店街は地価が高いので、投資する時はできるだけ店舗面積を減らすことを心がけています。目的は店の単位面積の価値を高めることです。2階以上の店舗なら、できるだけ開放式と多チャンネル計畫の店舗を選んで、顧客に足を止めて活動することができます。

五：用途構(gòu)造の商店の外部構(gòu)造の狀況は団體投資客に対して大いに研究があり、特に考慮する。投資商飲食業(yè)をする時、この點を絶対に避けてはいけません。

多くの住宅団地の下の階の店舗は飲食業(yè)をやってはいけないので、たとえ街に沿ってもだめです。商店に投資する前に、臺所や衛(wèi)生設(shè)備があるかどうか、飲食業(yè)ができるかどうかなどを必ず確認(rèn)してください。商店の內(nèi)在する構(gòu)造とサイズも大いに研究があって、例えば階の高さはいくらですか？下層の商店層は5メートル以上なら、投資者は自分で中間層を入れることができます。1階は運営用で、2階は仮住まいや小さなオフィス用で、これが一番理想的な商店です。

店舗の構(gòu)造と形式がばらばらにならないように注意してください。戸型の構(gòu)造が合理的で、有効的に利用面積が高いので、このような店舗は運営に便利です。

六：設(shè)備を裝飾して店を買う時、室內(nèi)の裝飾と設(shè)備などの狀況に関心を持つ必要があります。

普通は中古の店は全部改裝されました。いろいろな設(shè)備があります。雙方が売買契約を締結(jié)する時は、別途に単獨で添付ファイルを作成したほうがいいです。これらの設(shè)備や內(nèi)裝費用などの狀況を列記して、例えば家屋の総価格に含まれていますか？割引すればいくら割引できますか？

稅金の種類の店舗の売買需要は稅金を徴収して、団體の投資客はきっとこれらの稅金を明確にします。これらの費用が住宅価格に占める割合が高いからです。主に営業(yè)稅、不動産稅、印紙稅、土地増値稅、団體所得稅などがあります。ある企業(yè)が販売している店舗を想定して、持分譲渡の方式で投資を停止することができるという意見があります。これは局部の稅金を合理的に回避できると聞きました。

八：抵當(dāng)預(yù)金投資商は抵當(dāng)預(yù)金を管理することを考えると、不動産抵當(dāng)預(yù)金に関する知識が必要です。

現(xiàn)在、銀行は店舗の預(yù)金審査に対して厳しいです。最低面積規(guī)範(fàn)は50平方メートル、最低総価格は40萬元、預(yù)金の成數(shù)は大體5割です。その通りに面して獨立した財産権を持つ商店や連絡(luò)型の商店については、擔(dān)保預(yù)金の審査がもっと厳しいです。これらの店舗は今後の移転計畫や近隣財産権紛爭などの難題に觸れることができるからです。

商業(yè)銀行の擔(dān)保預(yù)金の前に投資者は銀行に行って評価を停止しなければならない。見積もり価格は通常商業(yè)銀行から評価會社に委託して作成する。見積もり価格は普通評価価格を超えません。店舗の実際擔(dān)保預(yù)金の出來高も5割を下回ります。

時間の商店の投資に報いて追究するのは臨時の仕返しで、現(xiàn)在の國際外の大規(guī)模の商業(yè)の不動産の開発の経験から見にきて、1つの優(yōu)良品質(zhì)の店の得た臨時の賃貸料の収益ははるかに初期の投入より高いです。

商鋪の投資については、「場所、場所」という「名言」が適用されます。また、店舗の投入も通常は正比例しますが、特例もあります。例えば、都市と農(nóng)村の結(jié)合部の商店ができたばかりで、にぎやかです。しかし、都市化のスピードが落ちるにつれて、地域市場は無から有まで、子供から大人まで。地域人口の増加、住宅コミュニティの出現(xiàn)、道の守り、公共設(shè)備の整備などを含め、住宅価格や店舗価格はいずれも値上がりし、店舗投資の上昇を促します。もちろん、誰もがこのような「潛在力舗」を見通すことができるわけではない。

大規(guī)模な商業(yè)不動産プロジェクトの中の店舗を投資すると仮定して、開発者の素質(zhì)はその実力、才能、誠実さ、専門性と知名度などが注目されます。これは、開発者の將來の店舗の市場育成や経営統(tǒng)合などの効果に觸れています。

十：市場要素の市場要素は店舗に対する影響が重要で、ここではミクロ、中観及びミクロなどの各種要素が含まれています。いくつかは予見してコントロールすることができますが、いくつかは予想できないものがあります。これは投資家自身の総合素質(zhì)を見ます。

　　上海の店舗市場は2001年に始まってから7年が経ちました。店舗市場はだんだん成熟してきています。でも、上下快速區(qū)別があります。例えば、「黃金」のような人気店は、淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯などのゴールデンゾーンが含まれています。

最近以下のいくつかの店舗に留意することを提案します。デパートの底、商店街、専門市場卸売市場などの種類の店舗で、ショッピングセンターやデパートなどの財産権的な店舗投資客はほとんどお金を儲けていません。ここで觸れた効果はとても複雑で、経験や経験を得た投資家に教えてもらいたいです。彼らはあなたが投資している商店の本當(dāng)の「教師」です。