ビジネスをするには、運営がうまくいけば、長期的なリターンを?qū)g現(xiàn)することができ、この資産は融資ツールとして、土地市場に資金を投入し、土地を持って帰ってから開発することができ、良性循環(huán)を形成することができます。うまくいかなければ......お金を投じる「ブラックホール」を掘ることに相當し、計畫から開業(yè)運営まで、さまざまな慣行と非慣行の支出コストは圧力の山と言える。投資部から商業(yè)部に転戦した厳思慧は、商業(yè)プロジェクトの開発に対して少し冷靜になった。彼女は投資収益率が低下し、企業(yè)誘致の難しさが増していることを強調(diào)した。甲は収支のバランスを重視し、十分なキャッシュフローを用意することが「長期保有」戦に勝つ根本である。現(xiàn)在強調(diào)されているショッピングモールは體験を増やし、これらの體験業(yè)態(tài)がもたらす後期メンテナンスコストの増加を警戒しなければならない。

　　8萬平方メートル以上の規(guī)模は長期保有に適している

南方都市報(以下「記者」):投資部から商業(yè)部に移ったのですが、私たちはどのように投資の角度からデパートを見に行きますか。

厳思慧:ビジネスをするとき、投資家はどのようにこのデパートを考えますか。今のように體験型業(yè)態(tài)をしなければならないが、デパート全體がどのようにしてできるだけ早く投資額を回収できるかを考えなければならない。私たちは「帳簿」を開発者に提供して、彼らが許容できる限度を見て、もしこの規(guī)模、業(yè)態(tài)の組み合わせの下の投資案が許容できないならば、別の案に変えて、例えば全體の商業(yè)を縮小して、コミュニティあるいは街區(qū)型の商業(yè)をして、売っても、賃貸しても比較的に処理しやすいです。

開発者が資金に余裕があり、長期にわたって商業(yè)不動産を保有したい場合、または全體を商業(yè)投資會社に譲渡したい場合、不動産規(guī)模は一般的に8萬-12萬平方メートルが適切である。

記者:帳簿はどうしますか。

厳思慧:私たちは合理的な業(yè)態(tài)の組み合わせの下で業(yè)者が耐えられる賃貸料のレベルに基づいて、キャッシュフロー計算書を作って発展者に見せます。私たちはキャッシュフロー計算書の形式で、不動産の建設(shè)コスト、財務コスト、賃貸料収入、運営費用などの指標を総合的に考慮し、內(nèi)部収益率、投資回収期間などの各指標を計算し、開発者に參考にします。この帳簿を通じて、プロジェクトのコストと収益がバランスしているかどうかを見て、相応の調(diào)整を行うことができます。収益の低いプロジェクトについては、開発者は建設(shè)コストをコントロールし、金利の低い融資ルートを求めなければならない。育成期間の長いプロジェクトについては、十分な資金や融資ルートのサポートがなければ、一部の商業(yè)面積の販売や規(guī)模の縮小などの措置を考慮し、投資の安全性を保証する必要がある。

　　デパート盲目的に飲食を増やすと、投資コストが高くなります。

記者:これらの基本的な支出のほかに、発生する可能性のある他のコストに注意する必要がありますか。

厳思慧:例えば飲食?，F(xiàn)在、多くのコンサルタントは開発者に飲食業(yè)態(tài)の割合を増やすことを提案しているが、飲食をすることも新しい問題を引き起こし、人々を消費に導くことができるが、この人々の消費目的は非常に強く、デパートの小売が彼らを引き付けるのに不足すれば、食事を済ませて行ってしまう可能性があり、同時に時間性があり、一日もここにいない。しかし、デパートは飲食の割合を増やしたため、すべての施設(shè)の設(shè)備のコストが高くなり、エアコン、水力発電、さらには油を隔てた池まで容量を増やす必要があります。一部のオーナーは自分のデパートにあまり自信がなく、飲食比例施設(shè)の面では7割を想定しているが、関連コストの増加にも注意しなければならない。特殊な業(yè)態(tài)と非常に規(guī)則的な設(shè)計は、追加のメンテナンスコストをもたらします。例えば、デパートでは小型水族館、垂直緑化、水系が新しい潮流となり、これらの設(shè)計に関連するメンテナンスコストは一般的な商業(yè)建築より明らかに高く、直接的な賃貸料収入はない。特殊な業(yè)態(tài)と特色のある設(shè)計を?qū)毪工氤霭k點は人の流れを引き付けることであるが、所有者はコストと収益の綿密な考慮を行い、レバレッジの役割を果たすことができ、プロジェクト全體の価値の向上を牽引する必要がある。

記者:今、ビジネスプロジェクトが次々と出ています。長期にわたって保有しているプロジェクトに対して、定期的にリニューアルするのもお金がかかりますか。

厳思慧:デパートは毎日稼働して、大量の客流を接待して、後期のメンテナンスコストは無視できません。そして、元のプロジェクトは改裝を通じて、良好なショッピング環(huán)境を維持することができて、消費者に新鮮な體験をもたらします。例えば、1990年にオープンした香港太古広場では、1998年と2008年に大規(guī)模なリニューアル工事を行い、活力を維持し、2008年から2011年にかけて4年間かけて全體のリニューアル工事を行い、テナントのビジネスに影響を與えないように、大部分の工事は毎日卒業(yè)後に行われています。國內(nèi)のショッピングセンターの建設(shè)水準と後期維持は香港の成熟したショッピングセンターより弱く、変化の速い市場環(huán)境に直面しており、リニューアルを通じて競爭力を維持することは、オーナーにとって予備的な費用支出ではない。

　　投資収益率減少するには、資金の流れが十分である必要があります。

記者:投資の観點から、開発者の投資収益率は一般的にどのくらいですか。

厳思慧:一般的な投資収益率は8%以上がいいですが、ここ3年間、一部の開発者は6%も受け入れることができ、回収期間は一般的に10年以內(nèi)であることが要求されていますが、現(xiàn)在の純粋なビジネスは難しいです。総合體と一部の販売製品でない限り、10年以內(nèi)にはできません。

記者:十分な資金があれば、ショッピングモールを作ることができるわけではありません。多くのプロジェクトが「招商」に引っかかっている。前期はどのように商業(yè)規(guī)模を計畫して、比較的に良い企業(yè)を誘致しますか?

厳思慧:まず、単層建築面積が凝っています。単層が1.5萬-2萬平方メートル(以下、使用面積は単獨で明記するが、その他の面積は建築面積を指す)に達すると、使用面積が8000-12000平方メートル(業(yè)者は一般的に使用面積によって開発者に報告する)と比較的やりやすい。もし1階の3000平方メートルの使用面積しかないショッピングセンターにとって、1つの服裝の主力店を募集するならば、その占有面積は往々にしてすべて1000平方メートル余り(使用面積)を必要として、そのため1000平方メートル余り(使用面積)だけを殘して、更に別の次の主力の商店を募集するのはよくありません。主力店も良いブランドで隣人になる必要があるが、主力店の占有面積を除いてはもう良い店が他の「隣人」に與えられていない。6萬平方メートル以上のショッピングモールは比較的柔軟で、家庭的な消費を作ることができ、ワンストップショッピングモールを作ることができます。そうすれば、映畫館やスーパーを主力として導入することも考えられますし、良いアパレルブランドを主力店として探すこともできます。

記者:スーパーや映畫館など、家賃が低く、投資収益率の向上には不利です。

厳思慧:市場の角度から見ると、精品スーパーはショッピングセンターの発展に順応して成熟して興っている。國內(nèi)のショッピングセンターは昔から大型スーパーを主力店として計畫していたが、市場の変化に伴い、オーナーは大型スーパーの賃貸料が低く、賃貸期間が長いという欠點を徐々に発見し、薄利多売のビジネスモデルは中?ハイエンドの客源を効果的にもたらすことができなかった。そこで、ショッピングセンターは次々とスーパーの面積を縮小して、例えば広州の中華広場と正佳広場、前後して大面積のJuscoと百佳を小面積のTに置き換えましたA ST Eは、商業(yè)面積を空けて他の高賃貸業(yè)者を?qū)毪?、スーパーの賃貸料を高め、デパートの等級を高めた。一挙に數(shù)えられる。

　　主力店いろいろな形があります

記者:もしデパートが主力店を求めなければ?

厳思慧:どのデパートにも主力店が必要です。そうしないと、他の小さな店や新興ブランドは生き殘りにくいですが、スーパーやデパート、映畫館のような大型主力店はありません。一般的に4萬平方メートル以內(nèi)の商業(yè)不動産は、コミュニティ型商業(yè)として、小さく精巧に位置づけられているか、商店の組み合わせの數(shù)は多くないが、あるテーマをめぐってプロジェクトを構(gòu)築している。例えば、深セン華潤1234 spaceの商業(yè)面積は約1萬平方メートルで、導入したブランドは主にファッション、精緻、若いブランドを主とし、業(yè)態(tài)では小売と飲食を主としている。小売ブランドはファッションを主とし、Hを含む&MとG APなどの國際ブランドには、オリジナルデザイナーのブームも多く導入されている。飲食は悅活鍋店や香港翠華茶レストランなど若者を引き付ける新鋭レストランを?qū)毪筏?。また、デパートは文化と小資本の息吹に満ちた西西弗書店を?qū)毪?、プロジェクトのテーマにさらに呼応した。

さらに上海のK 11のように、商業(yè)面積は約4萬平方メートルで、ショッピング蕓術(shù)センターをテーマに、業(yè)態(tài)は小売と飲食を主とし、大型主力店は導入されていない。K 11商圏にない小売や飲食ブランドを?qū)毪工胍环饯?、消費者體験に力を入れる。デパートの隅々には蕓術(shù)品が顧客に驚喜を與え、より多くの公共空間を設(shè)置して顧客の休憩と娯楽を提供している。地下鉄の通路の入り口、精緻な農(nóng)園レストラン、臨街花園の設(shè)計はすべて創(chuàng)意に満ちていて、人の流れを引きつけるセールスポイントになります。

記者:現(xiàn)在、企業(yè)誘致は以前より厳しいのではないでしょうか。

厳思慧:経済の下落、供給が需要より大きく、電子商取引の衝撃などの要素は、企業(yè)誘致を以前より厳しくした。今は商店の市場で、オーナーの市場ではありませんて、一部の主力店の商店は比較的に強気で、3、4線都市の多くの商店で商店を?qū)毪筏郡い人激盲皮い蓼工?、商店はまたこれら?、4線都市の消費能力が足りないと思っています。デパートができないと、この商店に補助金を払わなければなりません。商店はデパートのために1年か2年を守りたいと思っています。もし2年後にデパートが盛んになることができないと予想したら、いくら內(nèi)裝の補助金と優(yōu)遇を與えても行きません。貨物の積み重ねと人員の招聘の費用も少ないわけではありませんから。また、これらの事業(yè)者は毎年開店定員が限られているため、慎重であるため、甲のキャッシュフローに対する要求が高まっている。