郊外はまさに

商業(yè)の新しい戦場(chǎng)――最近開(kāi)催された商業(yè)不動(dòng)産シンポジウムで、北京のビジネスパターンに対する業(yè)界の新たな認(rèn)識(shí)となった。

ここ數(shù)年來(lái)、中心區(qū)域の地塊の不足と都市人口の流出によって、ショッピングセンターが新たに増加し、徐々に近郊地區(qū)に分布しています。その中には、自己商店圏が形成され、周辺住宅の開(kāi)発と消費(fèi)力を牽引する成功事例もあります。

これらのプロジェクトは空白から繁栄に至るまで、苦くて渋いスタートから鋭意の勃興に至るビジネスの変化を経験しました。

業(yè)界の近郊として

の成功の典型的な例として、華潤(rùn)五色城の総経理はかつて燦霞さんに開(kāi)発経験を総括して3つの要素に精錬しました。一つは都市の発展のリズムに乗ることです。

近郊ビジネスの苦境

「北京の発展は、仕方のない屋臺(tái)で、三環(huán)四環(huán)五環(huán)から露店しました。

（郊外の）歴史のチャンスです。」

北理工管理と経済學(xué)院教授、不動(dòng)産研究所の周卒業(yè)文所長(zhǎng)は北京の開(kāi)発経路について記者に語(yǔ)っています。

近年、この開(kāi)発の觸角はますます都市の外周に近い郊外に広がっています。

華潤(rùn)五色城は開(kāi)業(yè)當(dāng)初も交通、地域、體量、周辺の消費(fèi)能力など多くの困難に直面していました。

2011年6月のプロジェクトは一期6.5平方メートルの試運(yùn)転営業(yè)で、ブランド數(shù)はわずかです。

周辺はやはり典型的な都市と農(nóng)村の結(jié)合部で、まだ商業(yè)圏の輪郭と概念に不足しています。高級(jí)なコミュニティと低い平屋の消費(fèi)差、商業(yè)圏の基礎(chǔ)の空白と交通の滯りはすべて開(kāi)発の痛みとボトルネックになります。

つのエピソードは、五色城が當(dāng)時(shí)直面していた運(yùn)営の苦境を説明することができます。第二期の開(kāi)業(yè)時(shí)、交通の不給で、バスが開(kāi)通していなかったため、従業(yè)員の年越しの通勤に大きな問(wèn)題を引き起こしました。さらに、あるお店は年に28人の欠員に直面して閉店しなければならなくなりました。最後はデパートからタクシー代を出して解決しました。

華潤(rùn)五色城の助手社長(zhǎng)の任東亮さんは記者に思い出を語(yǔ)った。

地域が比較的遠(yuǎn)い、居住者の消費(fèi)能力が不均衡、ブランドの魅力が弱いなどの問(wèn)題は、近郊の商業(yè)プロジェクトの開(kāi)発開(kāi)始時(shí)に直面した普遍的な苦境となっている。

地域の屬性に応じてプロジェクトのリズムをコントロールする。

「都市を変えるのは難しいです。

最初はビジネスがなくても道がないので、生きていくのは大変です」

かつて燦霞が言った。

この現(xiàn)実は、華潤(rùn)に地域交通の発展と人口導(dǎo)入のリズムによって、五色城の商業(yè)供給を分割払いで手配するように促します。

まずプロジェクトの第一期はウォルマートのような人の流れが比較的に強(qiáng)い業(yè)種を集めて、地域人口の消費(fèi)習(xí)慣を変えます。同時(shí)に、クヌギ灣の一、二のオーナーもチェックインして、二萬(wàn)人以上の客流の基礎(chǔ)を作りました。これからの日は全部で四萬(wàn)五萬(wàn)円に達(dá)します。プロジェクトの二期開(kāi)業(yè)時(shí)にクヌギ灣の三、四期も相次いでチェックインします。

また、周辺の東と北の二つの生命線がまもなく開(kāi)通するにつれて、五踏切と學(xué)院路の客流をスムーズに吸引しました。

今年までに、プロジェクトは10億元の売上高を達(dá)成する予定で、早期に安定成長(zhǎng)の狀態(tài)に入る。

曽燦霞さんによると、五色城は平日の乗客數(shù)は4萬(wàn)人に達(dá)し、週末は5萬(wàn)人から6萬(wàn)人に達(dá)し、多くの周辺地域の住民も買い物に來(lái)ます。

華潤(rùn)五色城の賃貸面積は7萬(wàn)平方メートルで、全體的に開(kāi)業(yè)して二年目になります?？土?、賃貸料と販売のシングル生産はすでに良好なレベルに達(dá)しました。

深耕區(qū)域と取引先：位置決めが正確に運(yùn)営されることが肝心です。

運(yùn)営が成功したビジネスプロジェクトにはこのような二つの共通點(diǎn)があります。正確な位置づけと強(qiáng)い運(yùn)営チームです。

地域周辺の若年層を中心とした人口構(gòu)造に基づいて、華潤(rùn)の土地購(gòu)入はプロジェクトがオープンすると「パパとママと私の五色城」のメインテーマとなります。

この地域の人口の特徴は、新しい移民プレートといいます。

全國(guó)から來(lái)た人材はここで創(chuàng)業(yè)します。多くは40歳以下で、若い家庭は主力の人口構(gòu)造です。

曽燦霞氏は、ブランドの位置づけにおいても、現(xiàn)地のファッション度と消費(fèi)力を十分に考慮した上で、「あまりにも高いものを作りに行っていません。等級(jí)の上での位置づけは非常に接地力があります?！?/p>

後から來(lái)る人の流れと業(yè)績(jī)の表現(xiàn)、逆にこの位置付けが実際の需要に合うのなことを証明します。

もちろん、プロジェクトの位置づけが成功するかどうかは、プロジェクトの企畫設(shè)計(jì)から企業(yè)誘致、運(yùn)営まで、あなたの位置付けの話を話しています。

「五色城の外観デザイン、空間感覚、色調(diào)、照明などは、すべて萬(wàn)象城と大きく違っています。

位置付けの高さに基づいて統(tǒng)合されたテーマフロアと業(yè)態(tài)、そしてテーマに密著したプロジェクト運(yùn)営によって、プロジェクトの人的流量と売上高を直接に新しい階段に飛び上がらせ、30%の向上率を達(dá)成しました。

カラー城の成功の裏には非常に若い運(yùn)営チームがあると知っています。

やる気があります。何かを考えるとしっかりしています。

「曽燦霞さんは地域型のビジネスセンターを成功させるには、運(yùn)営チームがお客様に対しての深耕細(xì)作が必要だと考えています。

五色城の運(yùn)営者として、東亮は「運(yùn)営」について「一つは消費(fèi)者との関係、もう一つは商店との関係です。

運(yùn)営チームはまた各テナントに五色城の「経営告知書(shū)」を提供し、各店舗のデータ、順位、及びプロジェクト全體の階、業(yè)態(tài)、業(yè)種データを詳しく分析しました。

周卒業(yè)文は五色城が區(qū)域內(nèi)の商業(yè)セットの空白を埋めたと指摘しました。

スーパーのカバーではなく、住む主力層と放射線の主力層をつかむことで、プロジェクト全體の運(yùn)営は細(xì)部の人間化管理を體現(xiàn)しています。

これは五色城の商業(yè)運(yùn)営の成功評(píng)価と考えられ、同種近郊の商業(yè)プロジェクトの有効経験としても參考にすることができます。