天津南京路、観光客で賑わう浜江道の商店街、営口道地下鉄の蓋所、囲いに覆われていたのはかつて天津の4軒目の倒れた老舗デパート、津匯広場(chǎng)です。

今年の年末はここで

」と新たなイメージを新たにオープンしました。

大悅城がもたらしたのは，一連の初めて天津に入る獨(dú)立である。

店舗、天津市初の4階にまたがる「飛天梯」、社交型テーマレストランなどの天津新コンセプトビジネス。

この二年間の商業(yè)不動(dòng)産の悲慘な中で、絶えずデパートの閉店、全國(guó)の90軒の主要な店があります。

ショッピングセンターの半分以上が利益を落とし、赤字にもなった。

手をつないで倒れた津匯広場(chǎng)を改造した大悅城は、今は數(shù)少ない勢(shì)いで拡大すると宣言した會(huì)社です。

この會(huì)社は去年2つの新しい大悅城を開業(yè)しました。同時(shí)に新しく建てられた杭州大悅城と改造中の天津大悅城を配置しました。そして北京安定門プロジェクトの殘りの35%の株を買いました。

今年の年末に順調(diào)に開業(yè)すれば、和平大悅城は大悅城不動(dòng)産の開業(yè)運(yùn)営の第八のショッピングセンターになります。

董事長(zhǎng)周政は5年以內(nèi)に20-30の大悅城を開くと主張しています。

大悅城が拡大してスピードアップするのは、商業(yè)不動(dòng)産の運(yùn)営が困難な時(shí)である。

最近産業(yè)用不動(dòng)産に転職したばかりの業(yè)者によると、彼の周りには多くの古い仲間が離れたり、商業(yè)用不動(dòng)産から離れたりしているという。

現(xiàn)在の大悅城のショッピングセンターの営業(yè)狀況から見ると、大悅城は現(xiàn)在レンタル料と顧客の數(shù)が増えている少數(shù)のショッピングセンターです。

大悅城の不動(dòng)産財(cái)報(bào)によると、2015會(huì)計(jì)年度末までに、グループは北京、瀋陽(yáng)、上海、天津、煙臺(tái)、成都などで7つの大悅城を運(yùn)営しています。北京、上海、香港などの不動(dòng)産を所有しています。また、杭州大悅城などのプロジェクトが建設(shè)されています。

大悅城の投資不動(dòng)産の家賃収入は昨年21.84億元で、そのうち7つの運(yùn)営大悅城の小売賃貸料収入は17.31億元で、前年同期比14%増加した。

営収は伸び続けていますが、大悅城の客流の伸びの伸びも落ちています。

これに対して、大悅城の不動(dòng)産の副社長(zhǎng)の呉錚もインターフェイスの新聞?dòng)浾撙藢潳筏瞥姓J(rèn)して、この2年は商業(yè)をして本當(dāng)に容易ではありませんて、多くの革新をして、しかし大きい環(huán)境はこのようにして、ショッピングセンターはスピードを増加するのがとても困難なことを維持します。

人々の生活様式は変化しています。単純に小売している百貨店の狀態(tài)は電気商から大きな衝撃と圧迫を受けています。業(yè)態(tài)を體験するショッピングセンターは電気商との差別化の競(jìng)爭(zhēng)力を増しているように見えます。

同時(shí)に、大悅城は調(diào)整中に國(guó)內(nèi)の商業(yè)不動(dòng)産に重點(diǎn)を全部注ぎ込んでいます?，F(xiàn)在の利益も経済と環(huán)境の変化に大きな圧力を受けています。

財(cái)務(wù)諸表によると、2015年度末までに、大悅城の純利益は9.59億元で、2014年に比べ19.84億元の純利益は50%を超えた。

このような環(huán)境の下で、大悅城はどうしてまた勢(shì)いに逆らって拡張しますか？この會(huì)社はまたどのように彼らの拡張計(jì)畫を支持することができますか？

2015年、中糧買い地ホールディングス（00207.HK）は正式に大悅城不動(dòng)産に改名されました。

これは中米系の會(huì)社が新たに統(tǒng)合する中で非常に重要な一歩です。大悅城不動(dòng)産は中米傘下の香港上場(chǎng)會(huì)社になります。

これは少なくとも三つのことを意味する。

第一に、この會(huì)社は大悅城ブランドの商業(yè)総合體の數(shù)量を規(guī)模にして、賃貸料と運(yùn)営管理費(fèi)を主とする會(huì)社にならなければなりません。

第二に、資産を軽くしなければならない。このようにしてこそ、拡張の中で多くの新しいプロジェクトが開業(yè)した時(shí)、大悅城の財(cái)務(wù)全體にあまり影響がありません。

資産を軽くするだけで、將來家を売って現(xiàn)金の流れを補(bǔ)う必要がないです。

第三に、見返り率を上げる。

呉錚氏によると、拡張速度が速くなり、重い資産から軽微な資産に転換し、収益が向上するということは、資本市場(chǎng)の重要な投資家が現(xiàn)在の大悅城に提出した三つの要求である。

この三つの點(diǎn)を?qū)g現(xiàn)できるかどうかは、大悅城の資産市場(chǎng)での評(píng)価値が引き続き上昇するかどうかにかかっています。

言い換えれば、市場(chǎng)が悪くても、大悅城は拡張しなければならないし、低コストで急速に拡大するルートを探さなければならない。

より悪くなる可能性のある市場(chǎng)で機(jī)會(huì)を探しています。周政が見つけたのは彼が「ショックフィッシュ」と呼ばれる方法です。

このモデルの初めての実踐事例は、天津平和大悅城である。

大悅城不動(dòng)産処が得た情報(bào)によると、昨年末から正式に津匯広場(chǎng)を引き継いできたが、新たな和平大悅城招商の仕事は現(xiàn)在すでに30%近くの契約が完了しており、お客様も全體の需要の50%を超えたいという意向を示しています。

最も重要なのは、津匯広場(chǎng)を改造して、天津の最もにぎやかな老舗商圏の中に入って、大悅城の不動(dòng)產(chǎn)はほとんどお金を使いません。

これは大悅城不動(dòng)産の初めての軽資産管理の輸出実踐で、大悅城不動(dòng)産は津匯広場(chǎng)の株を持っていませんが、シンガポール政府投資公社（GIC）と家賃収益と純収入（NOI）を共有します。同時(shí)に超過達(dá)成目標(biāo)の奨勵(lì)を獲得します。大悅城5號(hào)車庫(kù)、良食局などの製品ラインの出力も営業(yè)収益を獲得します。

また、一旦大悅城産がプロジェクトから撤退すると決定したら、資産増値収益の分かち合いも得られます。

呉錚さんによると、昨年8月にこのプロジェクトに接觸した時(shí)、大悅城不動(dòng)産は買収を検討しましたが、総合體である津匯広場(chǎng)は分解しにくいため、大悅城は最終的に軽資産管理出力の方式を選択しました。

「新しい大悅城を作るには、土地を持ってから開業(yè)まで、普通30ヶ月かかります。

しかし、古いプロジェクトを買収した場(chǎng)合、改造から開業(yè)まで、普通は12ヶ月しかかかりません。

18ヶ月間の節(jié)約で、ほぼ開店したばかりの大悅城をわずかな人気まで運(yùn)営することができます。

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商業(yè)不動(dòng)産の殘量が過剰であることを背景に、商業(yè)不動(dòng)産市場(chǎng)の調(diào)整がさらに深まり、津匯広場(chǎng)のような運(yùn)営能力の弱いデパートは商業(yè)不動(dòng)産市場(chǎng)から撤退している。

以前の「遅い會(huì)社」として、大悅城不動(dòng)産はこのような環(huán)境の中でその拡張の高速道路を見つけました。買収や軽資産管理を通じて輸出協(xié)力を行い、商業(yè)の古い在庫(kù)の略?shī)Z者となりました。かつては取れなかったいいところを占領(lǐng)して、もっと多くの大悅城を作りました。

天津平和大悅城の実踐は順調(diào)に彼らにもっと多くの自信を與えました。

彼らは獨(dú)立して運(yùn)営する商業(yè)管理會(huì)社の設(shè)立にも著手しています。

大悅城不動(dòng)産はこの商業(yè)管理會(huì)社の100%の株式を持ち、この會(huì)社によって大悅城の合併、軽資産提攜を加速させ、高速化された全國(guó)の拡張を?qū)g現(xiàn)します。

30人近い経営陣が全國(guó)各地で大悅城に改造するための商業(yè)在庫(kù)を探しています。

「體の量（基準(zhǔn)）に合うなら積極的にM&Aに參加します。」

2016年の投資家業(yè)績(jī)會(huì)では、呉錚氏は投資家にもこう言った。

今まで、大悅城不動(dòng)産はすでに數(shù)十の適當(dāng)なプロジェクトに接觸しました。主な戦略は直接合併、小株で売買して、甚だしきに至っては株の操り方がないです。

二つの新しい第一線都市といくつかの重點(diǎn)二線都市はまもなく私達(dá)の新しいプロジェクトが現(xiàn)れます。

呉錚さんによると、そのうち三つの改造プロジェクトが契約されています。

年に3つのプロジェクトを決めて、そして続々と彼らを推進(jìn)して再來年開業(yè)してデビューして、比較的に大悅城の過去それとも業(yè)界なのに関わらず、すべて更に速くなりました。

「將來、大悅城の改造プロジェクトの數(shù)は新築プロジェクトの數(shù)を超えるだろう」

呉錚さんによると、二線都市と重點(diǎn)三線省都都市のうち、都市の中心地に位置する10萬(wàn)～20萬(wàn)平方メートルの「ショック魚」プロジェクトは、彼らの目標(biāo)となります。