不動(dòng)産市場(chǎng)の伝統(tǒng)の“金九銀十”はすでに過ぎましたが、異なった不動(dòng)産企業(yè)の経験はとても違います。

最近、上場(chǎng)企業(yè)は10月の販売実績(jī)を順次発表しています。データの上から見て、いくつかの不動(dòng)産企業(yè)は各種のマーケティングの手段を通じて(通って)、販売の大幅な増加を?qū)g現(xiàn)して、通年の業(yè)績(jī)の完成の情況も比較的に悪くありません。もう一部の企業(yè)は売上高が低迷し、半分の目標(biāo)を達(dá)成できませんでした。

例えば、全員の販促を?qū)g施する恒大は、9月と10月に831億と903億の売上をそれぞれ取得します。10月までに、恒大の累計(jì)販売規(guī)模は5462億元で、目標(biāo)達(dá)成率は91%に達(dá)した。対照的に、太陽(yáng)光100などの住宅企業(yè)の目標(biāo)達(dá)成狀況はよくなく、まだ半分に足りない。

業(yè)績(jī)分化は、近年の不動(dòng)産産業(yè)の主旋律の一つだ。土地の備蓄、戦略的位置づけ、製品の種類などの違いは、分化の原因となります。しかし、根本的には、この現(xiàn)象は市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)が激化する現(xiàn)実を反映している。アナリストらによると、市場(chǎng)の下達(dá)期には、業(yè)界の分化が進(jìn)んでいるという。

「価格での両替」が主流です。

「金九」がなくなった後、10月の不動(dòng)産市場(chǎng)も同様に平凡です。上海の不動(dòng)産研究院のデータによると、今年10月、40の典型的な都市の新築住宅の成約面積は前月比4%減少した。その中で、4つの第一線都市の成約面積は前月比10%減少しました。18つの第二線都市は小幅より4%減少しました。18つの第三線都市は3%下落しました。

無錫、中山などのコントロールが厳しい三四線都市及び南京、杭州などの東部二線都市は、下落幅が大きいです。

それでも、大中型上場(chǎng)の不動(dòng)産企業(yè)の業(yè)績(jī)は、上記の上昇を主とし、市場(chǎng)の平均値よりも優(yōu)れています。中原不動(dòng)産の統(tǒng)計(jì)によると、今年の10月、26の不動(dòng)産企業(yè)の合計(jì)売上高は40726億元で、前年同期比17.9%上昇した。

9月、10月に連続して高販売のアフターサービスを?qū)g現(xiàn)して、今年の恒大な累計(jì)販売規(guī)模はすでに5462億元に達(dá)して、萬科の5189.9億元を上回ります。10月、碧桂園は567.6億元の権益販売を?qū)g現(xiàn)しました。前10月の権益売上高は4796.9億元です。易居克によって瑞が発表したランキングによると、前10月の碧桂園の全口徑の売上高は6655億元で、引き続き業(yè)界の第一位を占めています。

他の大手不動(dòng)産企業(yè)も、販売の伸びを?qū)g現(xiàn)した。例えば、寶龍不動(dòng)産の販売規(guī)模は505.1億元で、今年の目標(biāo)を超過達(dá)成しました。竜光、佳兆業(yè)、世茂、龍湖、陽(yáng)光城の目標(biāo)達(dá)成率は90%以上である。

その中で、「価格での交換量」は最も主流のマーケティング手段である。8月末に、恒大は「全國(guó)532不動(dòng)産市場(chǎng)、フラッシュ7.8%割引」のマーケティング戦略を発表しました。グループ傘下の地域會(huì)社は皆マーケティングに參加しています。公告によると、恒大は9月の契約で、平均価格は10054元／平方メートルで、前年同期は10454元／平方メートルだった。10月にはさらに萬元以下に下がった。9336元／平方メートルである。

直接的に値下げする行為はオーナーの「権利擁護(hù)」を引き起こしやすいですが、これは依然として最も直接的な販促方法です。

その他の不動(dòng)産企業(yè)の中で、旭輝は10月の平均販売価格は1.58萬元/平方メートルで、明らかに今年から1.69萬元/平方メートルの水準(zhǔn)を下回っています。雅居楽の10月の平均販売価格は11051元/平方メートルで、9月の12916元/平方メートルより引き続き下落しています。

中原不動(dòng)産首席アナリストの張大偉氏は、今年の規(guī)制政策の中で、融資ルートを制限するのが主な特徴だと指摘した。これまでのところ、私募、信託などのルートは大きく縮小し、銀行ローンも明らかに制限されています。大部分の不動(dòng)産企業(yè)にとって、販売と返済をしっかりつかんで主要な任務(wù)になります。これも企業(yè)が続々とセールを行う主因です。

産業(yè)統(tǒng)合が激化する

しかし、すべての企業(yè)がこのような手段で販売を牽引できるわけではない。山東省のある不動(dòng)産企業(yè)の関係者は21世紀(jì)の経済報(bào)道に対し、山東省南部の県級(jí)市で不動(dòng)産市場(chǎng)は一時(shí)「価格戦」が発生したが、現(xiàn)地の市場(chǎng)需要はすでに2年前に大幅に前倒ししたため、値下げの効果は明らかではないと述べました。

彼はまた、ハイエンドの住宅プロジェクトも価格の上で進(jìn)退しやすいと述べました?！负累·悉猡趣猡葔婴爝Wれています。値下げしないと売れないです。減ってもだめですが、大幅な値下げは難しいです」

大手不動(dòng)産企業(yè)が次々と業(yè)績(jī)を伸ばしていますが、今年に入っても、まだ多くの不動(dòng)産企業(yè)が逆の勢(shì)いで上昇していません。

今年の10月、日光100は未審査契約の売上高約68.07億元（小株の操盤項(xiàng)目を含む15.83億元）を?qū)g現(xiàn)し、前年同期比で約12%減少した。調(diào)査によると、陽(yáng)光100は業(yè)績(jī)會(huì)で、2019年の同社の契約販売目標(biāo)は約150億元で、この計(jì)算によると、前の10月に年間目標(biāo)の45.38%を達(dá)成した。

景瑞不動(dòng)産の販売規(guī)模は前年同期比5%減の175.3億元。數(shù)少ない販売不振の企業(yè)の一つとなっている。舊ブランドの萬通不動(dòng)産はすでに脫落しました。今年の第3四半期に、萬通不動(dòng)産は営業(yè)収入7.1億元だけを?qū)g現(xiàn)し、同74.6%減少しました。上場(chǎng)會(huì)社の株主に帰屬する純利益は2.39億元で、同29.32%減少しました。

業(yè)績(jī)分化の局面は、業(yè)界競(jìng)爭(zhēng)の激しさを體現(xiàn)している。前述のような不動(dòng)産関係者によると、市場(chǎng)の下振れ期において、小型住宅企業(yè)の融資、土地取得、ブランドプレミアムなどの面での劣勢(shì)がより顕著になり、分化が進(jìn)みやすいという。

最近の不動(dòng)産フォーラムで、中國(guó)の孫宏斌會(huì)長(zhǎng)は、今後5年間でトップ5の不動(dòng)産市場(chǎng)シェアは30%に達(dá)すると述べました。彼は同業(yè)者に対し、コントロールは長(zhǎng)期的な行為であり、幻想を持たないように警告した。

上海の易居研究院も、未來の市場(chǎng)動(dòng)向は楽観的ではないと指摘しています。中央の明確な態(tài)度の下で、不動(dòng)産市場(chǎng)はすでに転換が発生したと予想しています。都市別に見ると、第一線の都市は2年連続の成約量の低迷のため、すでに安定して反発していますが、持続的に成長(zhǎng)しにくいです。東部と中部の二線都市は引き続き気溫を下げる可能性があります。他の地區(qū)の二線都市と三四線都市の成約量は大きな減少リスクに直面しています。

張大偉氏は、この影響で業(yè)績(jī)分化が進(jìn)み、販促を継続するほか、買収市場(chǎng)が刺激されて取引が過熱する可能性があると指摘した。最近、大悅城は北京長(zhǎng)陽(yáng)半島プロジェクト會(huì)社の半分の株式を萬科に譲渡しました。SOHO中國(guó)はいくつかの駐車スペースを譲った後、また傘下の3棟のオフィスビルを売りたいというニュースが流れました。

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